HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Công an và Bộ Tư pháp, đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Kiến nghị được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều năm qua thiếu nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn.
Theo HoREA, việc hình thành thêm một phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp sẽ góp phần mở rộng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu ở thực và giảm áp lực lên chương trình phát triển nhà ở xã hội.
Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng teo lại
HoREA dẫn số liệu nguồn cung nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn tại TP.HCM cũ giai đoạn 2017-2024 cho thấy xu hướng suy giảm rõ rệt.
Năm 2017, thị trường có 92 dự án với 42.991 căn nhà. Đến năm 2018, con số này giảm còn 77 dự án với 28.316 căn. Năm 2019 còn 42 dự án, cung cấp 23.046 căn.
Đà giảm tiếp tục trong các năm sau. Năm 2020 có 31 dự án với 16.895 căn. Năm 2021 còn 20 dự án với 14.443 căn. Năm 2022 có 25 dự án với 12.147 căn.
Năm 2023 nguồn cung tăng lên 17.753 căn từ 19 dự án. Tuy nhiên, đến năm 2024 chỉ còn 6 dự án với 3.845 căn.
Đáng chú ý, không chỉ tổng nguồn cung giảm mà cơ cấu sản phẩm cũng thay đổi mạnh.
Năm 2017, nhà ở cao cấp chiếm 25,5% tổng nguồn cung, tương đương 10.987 căn. Đến năm 2019, tỷ lệ này tăng lên 67,2%. Giai đoạn 2020-2023, nhà ở cao cấp tiếp tục chiếm khoảng 68-78% nguồn cung.
Đến năm 2024, toàn bộ 3.845 căn nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa ra thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp gần như biến mất. Năm 2017 có 12.495 căn, chiếm 29,1% tổng nguồn cung. Năm 2018 còn 6.981 căn, tương đương 24,7%.
Đến năm 2019, phân khúc này chỉ còn 2.359 căn, chiếm 10,2%. Năm 2020 còn 163 căn, tương đương 1%. Từ năm 2021 đến 2024, không có căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp nào được đưa ra thị trường tại TP.HCM cũ.
Theo HoREA, những con số này cho thấy sự “lệch pha” kéo dài của thị trường. Nguồn cung cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của người dân lại thiếu nghiêm trọng.
Sau khi TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường đã được bổ sung thêm nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp từ hai địa phương này. Việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 26/4/2026 của Quốc hội cũng được HoREA đánh giá là góp phần giảm tình trạng lệch pha.
Ở phân khúc nhà ở xã hội, TP.HCM cũ trong giai đoạn 2016-2020 chỉ phát triển gần 15.000 căn. Giai đoạn 2021-2025 phát triển 17.902 căn.
Trong 8 tháng đầu năm 2026, thành phố đã khởi công 10 dự án nhà ở xã hội với tổng số 11.362 căn. Tổng cộng có 22 dự án đang triển khai, với khoảng 19.900 căn hộ.
HoREA cho rằng với số dự án này và hàng chục dự án dự kiến tiếp tục được khởi công, TP.HCM có khả năng thực hiện mục tiêu phát triển khoảng 200.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.
Tuy nhiên, theo Hiệp hội, nhà ở xã hội không phải là lời giải duy nhất cho bài toán nhà ở của người dân đô thị.
HoREA muốn doanh nghiệp tự quyết giá trong một “khung trần”
Theo HoREA, nhu cầu nhà ở thương mại giá phù hợp đến từ ít nhất ba nhóm. Thứ nhất là người có thu nhập trung bình nhưng không thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Thứ hai là người có thu nhập thấp nhưng vượt ngưỡng để hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo các tiêu chí được HoREA dẫn trong văn bản, cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng sẽ không thuộc diện mua nhà ở xã hội.
Thứ ba là một bộ phận người có thu nhập thấp thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng có khả năng tài chính khác để mua nhà thương mại. Đây có thể là nguồn hỗ trợ từ người thân, bạn bè hoặc khoản thu nhập ngoài tiền lương.
HoREA cho rằng việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ tạo thêm lựa chọn cho các nhóm này. Đồng thời, khi có thêm nguồn cung, áp lực lên chương trình nhà ở xã hội cũng có thể giảm.
Điểm đáng chú ý trong kiến nghị của HoREA là cách thiết kế cơ chế giá và lợi nhuận.
Hiệp hội cho rằng không nên quy định mức lợi nhuận tối đa đối với chủ đầu tư nhà ở thương mại giá phù hợp. Bởi đây vẫn là sản phẩm nhà ở thương mại và doanh nghiệp cần được tự tính toán hiệu quả dự án.
Thay vào đó, Nhà nước nên quy định giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa theo từng địa phương. Chủ đầu tư được quyết định mức giá cụ thể nhưng không vượt quá mức trần này.
Theo HoREA, cách làm này vừa bảo đảm khả năng chi trả của người dân, vừa tạo không gian để doanh nghiệp tự chủ trong kinh doanh.
Hiệp hội dẫn lại kinh nghiệm từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013. Khi đó, căn hộ thuộc diện hỗ trợ có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, với đơn giá không quá 15 triệu đồng/m2.
Chính sách này áp dụng cho cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đáp ứng điều kiện. Hàng trăm doanh nghiệp đã tham gia, trong đó có 36 doanh nghiệp tại TP.HCM. Một số doanh nghiệp thậm chí chấp nhận giảm giá bán để đáp ứng điều kiện.
HoREA cho rằng kinh nghiệm này cho thấy nếu chính sách tạo được động lực phù hợp, doanh nghiệp có thể chủ động tham gia phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền.
Hiệp hội cũng đề xuất dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng theo cơ chế “luồng xanh”, tương tự dự án nhà ở xã hội, nhằm rút ngắn thời gian triển khai.
Về quy hoạch, HoREA kiến nghị UBND cấp tỉnh được căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương và dự án để quyết định một số chỉ tiêu khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Mục tiêu là tăng số lượng căn hộ phù hợp với nhu cầu thực tế.
HoREA đồng thời cho rằng dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Lý do là về bản chất, đây vẫn là dự án nhà ở thương mại.
Đối với người mua, Hiệp hội đề nghị không quy định thời hạn tối thiểu 5 năm mới được bán lại nhà. Theo lập luận của HoREA, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng theo nhu cầu và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
Một đề xuất khác là người mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp được tiếp cận vốn vay ưu đãi tại các tổ chức tín dụng theo quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.
HoREA cũng đề nghị đổi cách gọi “thuê mua nhà ở” thành “mua trả góp nhà ở” nhằm phản ánh rõ hơn bản chất của giao dịch và giúp người dân dễ hiểu.
Điểm quan trọng nhất, theo Hiệp hội, là cần phân biệt rõ nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở xã hội.
Nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Chủ đầu tư không được hưởng toàn bộ các ưu đãi như dự án nhà ở xã hội. Giá bán cũng không do Nhà nước phê duyệt theo cơ chế tính đủ chi phí cộng lợi nhuận định mức 10% như nhà ở xã hội.
Thay vào đó, Nhà nước đặt ra giới hạn về giá. Doanh nghiệp tự quyết định giá bán trong phạm vi này.
HoREA cho rằng cơ chế mở như vậy sẽ khuyến khích doanh nghiệp tham gia trên cơ sở tự nguyện. Những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, công nghệ hiệu quả, vốn tự có lớn hoặc kiểm soát được chi phí có thể đưa ra mức giá cạnh tranh hơn.
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp cần dòng tiền nhanh cũng có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp để tăng thanh khoản.
Theo HoREA, đây là cách tiếp cận phù hợp với mục tiêu phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường có sự định hướng và quản lý của Nhà nước. Quan trọng hơn, nó có thể mở rộng nguồn cung cho nhóm người đang đứng giữa hai phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.
Hiệp hội vì vậy đề nghị giữ và hoàn thiện chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, thay vì loại bỏ nội dung này khỏi dự thảo ngày 5/8/2026.
Mục tiêu cuối cùng, theo HoREA, là hình thành thêm một phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo thêm lựa chọn cho người dân và góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng cân bằng hơn.
