Theo công văn gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ ngành mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường cả nước phát triển thêm 35.538 sản phẩm thuộc nhóm bất động sản du lịch, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.
Cộng với nguồn cung được thống kê trước đó, HoREA cho biết cả nước hiện có khoảng 146.438 sản phẩm được gọi chung là condotel. Trong cách phân loại của Hiệp hội, nhóm này bao gồm căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và nhà phố du lịch.
Theo số liệu được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dẫn lại vào tháng 8/2020, cả nước khi đó có khoảng 82.900 căn condotel, hơn 28.000 biệt thự du lịch và hơn 12.600 phòng khách sạn. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các địa phương có thế mạnh về du lịch nghỉ dưỡng như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Bình Thuận, Kiên Giang...
Quy mô nguồn cung lớn cho thấy bất động sản du lịch, lưu trú đã trở thành một cấu phần đáng kể trên thị trường. Tuy nhiên, quá trình phát triển nhanh trong giai đoạn trước cũng để lại không ít vấn đề pháp lý cần được xử lý.
HoREA nhận định phần lớn dự án condotel được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 từng gặp vướng mắc do hệ thống pháp luật chưa có quy định đầy đủ, thống nhất để điều chỉnh. Một số trường hợp còn phát sinh sai phạm liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận theo hình thức “đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” đối với công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.
Bên cạnh vấn đề đất đai, Hiệp hội cũng chỉ ra những trường hợp chủ đầu tư hạn chế về năng lực, vi phạm pháp luật, đưa ra cam kết lợi nhuận ở mức cao hoặc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện. Đối với các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền kết luận và xử lý sai phạm, HoREA cho rằng cần tiếp tục có cơ chế tháo gỡ để đưa dự án trở lại hoạt động theo đúng quy định.
HoREA muốn thống nhất khái niệm, mở rộng dư địa cho các mô hình lưu trú mới
Theo HoREA, một trong những điểm nghẽn hiện nay là pháp luật vẫn chưa có cách tiếp cận thống nhất đối với nhóm bất động sản có công năng phục vụ du lịch, lưu trú.
Trên thực tế, thị trường đã hình thành nhiều sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch tại các khu nghỉ dưỡng ven biển, hải đảo và các địa bàn có lợi thế về du lịch như Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc...
Thay vì tiếp tục liệt kê riêng từng loại sản phẩm trong Luật Kinh doanh bất động sản, HoREA đề xuất sử dụng một khái niệm có tính bao quát hơn là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”.
Theo Hiệp hội, cách tiếp cận này có thể tạo dư địa pháp lý cho những mô hình mới phát sinh trong thực tế, thay vì mỗi khi thị trường xuất hiện một loại hình mới như farmstay lại phải tiếp tục điều chỉnh, bổ sung quy định.
Đề xuất này cũng hướng tới việc xác lập một khung pháp lý thống nhất cho hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng và quản lý vận hành các sản phẩm bất động sản có tính chất lưu trú, du lịch.
Đáng chú ý, HoREA kiến nghị mở rộng đối tượng khách hàng đối với phân khúc này. Cụ thể, Hiệp hội đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú.
Theo phương án được đưa ra, diện tích sàn mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.
HoREA cho rằng cơ chế này có thể được thiết kế tương tự quy định hiện hành đối với người nước ngoài mua căn hộ chung cư. Nếu được chấp thuận, chính sách sẽ mở rộng nhóm khách hàng tiềm năng, đồng thời tạo thêm kênh thu hút nguồn vốn trong và ngoài nước vào lĩnh vực bất động sản du lịch, lưu trú.
Tuy nhiên, đây hiện mới là kiến nghị của HoREA trong quá trình sửa đổi pháp luật, chưa phải quy định đang được áp dụng.
Ngoài ra, Hiệp hội đề xuất bổ sung hợp đồng mẫu đối với hoạt động cho thuê bất động sản ngắn hạn thông qua các nền tảng điện tử kết nối quốc tế được phép hoạt động tại Việt Nam. Các hình thức hợp đồng điện tử cũng được đề nghị công nhận để phù hợp với xu hướng chuyển đổi số và quản lý dữ liệu giao dịch.
HoREA dẫn các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda... và cho rằng cần có cơ chế quản lý phù hợp đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn, trong đó có nghĩa vụ thuế của người cho thuê theo quy định pháp luật.
Hoàn thiện pháp lý nhưng không biến condotel thành nhà ở
Một điểm được HoREA nhấn mạnh là việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho condotel không đồng nghĩa với việc xác lập loại hình này như nhà ở.
Theo Hiệp hội, các công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú vẫn phải đồng thời tuân thủ nhiều quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, du lịch, cư trú và quản lý vận hành nhà chung cư hỗn hợp.
HoREA cũng dẫn quy chuẩn xây dựng hiện hành để làm rõ khái niệm “căn hộ lưu trú”, theo đó đây là loại căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, được sử dụng cho mục đích cho thuê lưu trú và có các trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
Cách tiếp cận này cho thấy bài toán của condotel không chỉ nằm ở quyền sở hữu hay thời hạn sử dụng đất, mà còn liên quan đến cách thức vận hành, quản lý cư trú, an toàn công trình và hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú.
HoREA đánh giá việc phát triển các công trình phục vụ du lịch, lưu trú vẫn có vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, lưu trú ngắn và dài hạn của du khách, khách vãng lai cũng như nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Từ thực tế nguồn cung đã lên tới hơn 146.000 sản phẩm, Hiệp hội cho rằng việc tiếp tục để các dự án tồn tại trong tình trạng pháp lý thiếu đồng bộ sẽ gây lãng phí nguồn lực xã hội và ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Do đó, HoREA kiến nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục kế thừa khái niệm “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”, đồng thời bổ sung đầy đủ quy định về điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng và quyền của người mua.
Nếu được thể chế hóa, những đề xuất này không chỉ hướng tới tháo gỡ các dự án condotel đang mắc kẹt mà còn đặt nền tảng pháp lý cho một thị trường bất động sản du lịch, lưu trú đa dạng hơn trong giai đoạn tới.
