Hạ tầng mở đường cho giá trị bất động sản bứt phá
Trong quá trình phát triển đô thị, hạ tầng giao thông luôn được xem là “xương sống” kết nối các khu vực, thúc đẩy kinh tế - xã hội và đặc biệt là thị trường bất động sản (BĐS). Thực tiễn cho thấy, nơi nào hạ tầng được đầu tư đồng bộ, nơi đó giá trị đất đai và nhà ở đều có xu hướng gia tăng.
Thị trường phía Nam trong hơn một thập kỷ qua là minh chứng rõ rệt. Nhiều công trình giao thông trọng điểm khi hoàn thành đã tạo nên những “cú hích” lớn cho bất động sản. Đại lộ Đông - Tây (Võ Văn Kiệt) và hầm Thủ Thiêm sau khi thông xe đã giúp giá trị nhà đất tại An Khánh (Quận 2 cũ), quận 8, quận Bình Tân, cũng như trung tâm TP.HCM tăng trung bình 20 – 30%/năm trong giai đoạn 2005 – 2011. Việc kết nối thuận tiện góp phần phân bổ dân cư từ trung tâm về vùng ven, hình thành những cộng đồng sinh sống mới.
Tuyến Phạm Văn Đồng – “con đường đẹp nhất TP.HCM” – đưa vào sử dụng từ năm 2015 cũng tạo ra đột biến. Giá bất động sản dọc trục này tăng 8 – 10 lần chỉ trong vòng một thập kỷ, rút ngắn đáng kể khoảng cách giá so với khu trung tâm. Xa lộ Hà Nội, trục huyết mạch khu Đông, không chỉ đóng vai trò động lực kết nối mà còn biến khu vực này thành điểm sáng thu hút đầu tư. Giá đất tại Thảo Điền, An Phú, Thủ Đức duy trì đà tăng ổn định 10 – 20%/năm.
Hay sự xuất hiện của tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) song hành với Xa lộ Hà Nội càng củng cố xu hướng này. Chỉ trong vòng 4 – 5 năm, giá căn hộ dọc tuyến metro tăng 50 – 70%. Cá biệt, dự án Estella Height (Keppel Land) tăng gần 150% từ mức 40 triệu đồng/m2 (2015) lên hơn 100 triệu đồng/m2 (2023). Đây là minh chứng cho thấy hạ tầng hiện đại không chỉ nâng cao khả năng kết nối, mà còn trực tiếp tạo giá trị gia tăng cho bất động sản.
Và gần đây, Quốc lộ 13 – tuyến giao thông chiến lược nối TP.HCM với các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam – nổi lên như một tâm điểm mới. Với tổng vốn đầu tư gần 1.400 tỷ đồng, dự án mở rộng tuyến đường này lên 60m dự kiến hoàn thành vào năm 2028. Khi đó, thời gian di chuyển từ Lái Thiêu, Bình Hòa về trung tâm TP.HCM sẽ rút ngắn còn 15 phút. Sự kỳ vọng này nhanh chóng phản ánh vào giá đất: mặt tiền QL.13 đoạn Hiệp Bình – Bình Triệu đã tăng từ 45 – 55 triệu đồng/m2 (2020) lên 100 – 180 triệu đồng/m2 hiện nay. Các khu vực phụ cận cũng tăng gần gấp đôi, đạt 60 – 80 triệu đồng/m2.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay trong Quý 1/2025 – thời điểm công bố tiến độ mở rộng QL.13 – mức độ quan tâm đến BĐS khu Đông Bắc TP.HCM tăng 32%. Riêng tháng 7/2025, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại TP.HCM tăng mạnh: căn hộ tăng 29%, nhà riêng tăng 22%, nhà phố tăng 7%. CBRE và Savills cũng ghi nhận khu Đông dẫn đầu về tốc độ tăng giá và thanh khoản, với mức tăng trung bình 18,6% trong năm 2024; riêng Quý 1/2025 đã tăng thêm 6 – 7%.
Như vậy, có thể khẳng định: “nơi nào hạ tầng mở, nơi đó bất động sản tăng giá” không chỉ là lý thuyết, mà đã trở thành một quy luật thực tiễn tại TP.HCM. Trong bối cảnh địa giới hành chính vừa được điều chỉnh, dư địa tăng trưởng càng được củng cố nhờ sự đồng bộ giữa quy hoạch, giao thông và đô thị.
Rủi ro tiềm ẩn khi kỳ vọng vượt xa giá trị thực
Theo các chuyên gia BĐS, nếu nhìn nhận toàn diện, không thể bỏ qua những rủi ro tiềm ẩn đằng sau bức tranh tươi sáng này.
Đầu tiên, giá bất động sản quanh các tuyến hạ tầng thường tăng mạnh ngay từ khi dự án được công bố, trước cả khi công trình hoàn thành. Hiện tượng “kỳ vọng vượt trước” dễ dẫn tới việc thổi giá, khiến giá trị tài sản tăng nhanh hơn năng lực thực tế của hạ tầng. Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, thay đổi quy hoạch hoặc chất lượng không như kỳ vọng, nguy cơ mất thanh khoản và kẹt vốn là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Thứ hai, sự tăng giá liên tục tiềm ẩn nguy cơ hình thành “sốt đất cục bộ”. Khi dòng vốn đầu cơ tập trung vào một số điểm nóng, mặt bằng giá bị đẩy lên cao không bền vững. Người mua để ở thực khó tiếp cận, trong khi nhà đầu tư lướt sóng đối diện rủi ro lớn nếu thị trường điều chỉnh. Thực tế những cơn sốt đất ở Thủ Thiêm, Cát Lái hay một số khu vực vùng ven trước đây đã cho thấy hậu quả rõ rệt: giá giảm mạnh, thanh khoản suy yếu, nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ.
Thứ ba, chính sách quản lý đang siết chặt. Nhà nước từng bước điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, áp dụng thuế với bất động sản thứ hai, và kiểm soát chặt tín dụng bất động sản. Đồng thời, chi phí xây dựng, lãi suất vay vốn, và yêu cầu về chất lượng công trình cũng gia tăng. Những yếu tố này có thể khiến giá bán tiếp tục cao, nhưng khả năng hấp thụ của thị trường lại bị hạn chế.
Còn ở góc độ xã hội, các chuyên gia cho rằng, khi giá bất động sản tăng quá nhanh, nhu cầu an cư của đại bộ phận người dân gặp nhiều khó khăn. Người trẻ, người lao động có thu nhập trung bình ngày càng xa rời giấc mơ sở hữu nhà ở. Điều này có nguy cơ gia tăng khoảng cách giàu – nghèo và tạo ra những áp lực mới đối với hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, giao thông công cộng.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Trưởng bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam – nhận định: “Giá bất động sản tại các trục hạ tầng trọng điểm đã tăng nhưng vẫn còn dư địa, đặc biệt sau sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần dựa trên dữ liệu, quy hoạch và tầm nhìn dài hạn thay vì chạy theo kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.” Đây là lời cảnh báo quan trọng cho cả giới đầu tư lẫn nhà phát triển dự án.
Có thể thấy, BĐS gắn liền với hạ tầng giao thông rõ ràng là một xu thế tất yếu, mang lại giá trị thặng dư lớn và đóng góp vào quá trình phát triển đô thị. Tuy nhiên, khi tốc độ tăng giá vượt quá khả năng hấp thụ của nền kinh tế và nhu cầu ở thực, những rủi ro điều chỉnh là khó tránh khỏi.
Với tầm nhìn đến 2028, TP.HCM sẽ tiếp tục mở rộng các tuyến đường huyết mạch, hoàn thành những dự án metro, và đẩy mạnh quy hoạch đô thị thông minh. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức. Cơ hội nằm ở khả năng kết nối vùng, thu hút đầu tư, và nâng cao chất lượng sống. Thách thức lại đến từ yêu cầu quản lý thị trường, tránh đầu cơ, bảo đảm tính minh bạch và đáp ứng nhu cầu an cư của đa số người dân.
Do đó, để bất động sản quanh tuyến hạ tầng trọng điểm phát triển bền vững, cần sự phối hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Chính quyền phải kiểm soát quy hoạch và chính sách đất đai minh bạch; doanh nghiệp cần tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn; còn nhà đầu tư cần tỉnh táo, dựa trên dữ liệu và chiến lược dài hạn.
Chỉ khi đó, những con số “biết nói” mới thực sự phản ánh giá trị thật của bất động sản, đồng thời đóng góp tích cực vào sự phát triển hài hòa và ổn định của thị trường.
