Kỳ vọng thị trường bất động sản phục hồi vào giữa năm 2024
Trong báo cáo triển vọng đầu tư tháng 2, Công ty chứng khoán VNDirect cho rằng, những nút thắt trên thị trường bất động sản (BĐS) đang dần được nới lỏng, Chính phủ đã nỗ lực giải quyết ba nút thắt lớn nhất trên thị trường nhà ở trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định, điều này được kỳ vọng giúp thị trường BĐS có sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.
Theo nhóm phân tích, ba yếu tố để xác định sự phục hồi là vấn đề pháp lý, các kênh dẫn vốn và vấn đề cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường.
Về vấn đề pháp lý, Chính quyền địa phương đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã được thông qua vào tháng 11/2023, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua vào tháng 1/2024.
Về các kênh dẫn vốn, hiện mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm đáng kể từ vùng đỉnh, giúp cho các nhà phát triển BĐS dễ tiếp cận nguồn vốn hơn và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới, tuy nhiên lại chưa đủ hấp dẫn đối với người mua nhà nói chung.
Tín dụng tiêu dùng BĐS tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện ở mức khoảng 11%/năm, từ mức đỉnh là 13 - 14%/năm.
"Lãi suất giảm kỳ vọng giúp nhu cầu mua BĐS sẽ cải thiện, từ đó hỗ trợ dòng tiền của các chủ đầu tư", báo cáo của VNDirect cho biết.
Bên cạnh đó, hiện nay nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà. Mặt khác, thách thức về nguồn vốn đã dịu lại khi các doanh nghiệp chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn cùng với giảm nợ vay ngân hàng.
Thách thức về nguồn vốn cũng dịu lại khi các doanh nghiệp chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn. Hàng loạt biện pháp hỗ trợ thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ giúp thị trường nóng hơn, sau một năm 2022 trầm lắng. Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2023 đạt 83.000 tỷ đồng, tăng 32% so với giai đoạn ảm đạm năm 2022.
Sau một giai đoạn biến động, các doanh nghiệp cũng điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng thận trọng hơn, thông qua việc tích cực hợp tác với các đối tác có tên tuổi để hạn chế gặp quá nhiều rủi ro khi phát triển các dự án một cách độc lập; đồng thời chuẩn bị kế hoạch kinh doanh để đón chờ thị trường nhà ở khởi sắc hơn khi Luật Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu năm 2025.
Tuy nhiên, việc mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung ngày càng trở nên rõ ràng.
“Chính phủ đã đặt mục tiêu sẽ xây ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) trong giai đoạn 2021-30. Tuy nhiên, tính đến tháng 12/2023, kế hoạch cho phân đoạn 2021 - 2025 mới đi được 4,7% chặng đường”, VNDirect nhận định.
Theo VNDirect, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM giảm xuống còn 61,4 triệu đồng/m2 tính đến cuối năm 2023 (giảm 2% so với cùng kỳ). Mức giá trung bình này vẫn vượt mức giá phân khúc trung cấp do tỷ lệ đóng góp nguồn cung căn hộ trung cấp vào tổng nguồn cung ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối 2023 có dấu hiệu cải thiện, đạt 108% so với 59% trong nửa đầu 2023.
Trong khi đó, tại Hà Nội, giá trung bình căn hộ lại có sự cải thiện ấn tượng trong năm 2023, tăng 15% lên 53,2 triệu đồng mỗi m2. Tỷ lệ hấp thụ từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục vượt 100%, tuy nhiên việc nguồn cung căn hộ trung cấp ngày càng thu hẹp có thể ảnh hưởng tới tỷ lệ hấp thụ trong thời gian tới.
"Chúng tôi tin rằng thị trường BĐS nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024", nhóm phân tích VNDirect đánh giá.
Sự “thẩm thấu” của cách chính sách ngày càng rõ nét
Đánh giá về khả năng phục hồi của thị trường BĐS, ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc bộ phận R&D DKRA Group nhận định, thời điểm từ giữa đến cuối năm 2024 có thể xem là bước khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường BĐS.
Theo ông Thắng, các phân khúc thuộc loại hình BĐS nhà ở được kỳ vọng sẽ là phân khúc dẫn dắt đà hồi phục của thị trường, đặc biệt là tại các dự án tại khu vực trung tâm thành phố lớn hoặc các khu vực lân cận sở hữu hệ thống giao thông kết nối vùng phát triển đồng bộ, độ nén dân số cũng như nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao.
Thêm vào đó, khi những chỉ đạo gỡ vướng pháp lý phát huy tác dụng, tỷ lệ giải ngân đầu tư công tăng cũng như tình hình lãi suất cho vay/lãi suất tiền gửi duy trì xu hướng giảm… sẽ góp phần mang đến những điểm sáng đáng ghi nhận cho thị trường BĐS.
Còn ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com nhận định, thị trường BĐS từ quý II - IV/2024 sẽ xuất hiện điểm đảo chiều. Sau đó sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc, ổn định.
Khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025 góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý sẽ làm thị trường BĐS Việt Nam bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý II – quý IV/2025. Giai đoạn này ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng trưởng. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi của nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá BĐS trong giai đoạn này cũng cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, sự hồi phục của thị trường BĐS sẽ rõ nét hơn từ đầu quý II/2024 khi các chính sách hỗ trợ “ngấm” sâu hơn; các vụ việc về tài chính sẽ được giải quyết; các sắc luật mới bắt đầu đi vào soạn thảo, triển khai; thị trường trái phiếu doanh nghiệp đi qua giai đoạn khó khăn nhất…
Bên cạnh đó, năm 2024 cũng là thời điểm diễn ra hội nghị về định giá BĐS, định giá đất đai và khi những quy định này trở nên rõ ràng thì vướng mắc tại nhiều dự án sẽ được tháo gỡ. Để làm được điều này, ông Lực cho rằng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải cung cấp dữ liệu cho Chính phủ để phục vụ định giá đất.
“Các tín hiệu tích cực sẽ ngày càng rõ ràng hơn trong năm 2024. Một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường là chính sách tiền tệ đã dần được tháo gỡ trong năm 2023 và sẽ linh hoạt, được nới lỏng hơn trong năm 2024, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và người dân tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn. Lãi suất tiền gửi ngân hàng tiếp tục xuống thấp sẽ thôi thúc người dân tìm kiếm các kênh đầu tư khác, trong đó có BĐS”, chuyên gia Cấn Văn Lực nhận định.
