Đó là nội dung được các chuyên gia, doanh nghiệp đưa ra tại hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" vừa tổ chức mới đây.
Bất cập trong định giá đất
Bảng giá đất là yếu tố cốt lõi trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự thay đổi lớn về mức giá đã gây ra không ít khó khăn và bức xúc cho các doanh nghiệp.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bảng giá đất mới ban hành tại TP.HCM vào cuối năm 2024 đã tăng từ 4 đến 38 lần, với mức cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, giá đất tăng từ 2 đến 6 lần, đỉnh điểm lên tới 695,3 triệu đồng/m2. “Việc tăng giá đất đột ngột gây ra sự mất cân bằng nghiêm trọng trên thị trường, tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp lẫn người dân,” ông Châu nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, cũng bày tỏ quan ngại về những tác động tiêu cực từ việc định giá đất. Ông chia sẻ rằng nhiều dự án dù đã được giao đất nhưng vẫn chưa xác định được giá, gây đình trệ nghiêm trọng. “Chúng tôi có một dự án được giao đất cách đây 9 tháng nhưng đến nay vẫn chưa định giá xong. Thậm chí, có những dự án nhà đã xây xong nhưng vẫn chưa định giá đất, khiến doanh nghiệp không thể triển khai các bước tiếp theo,” ông Hiệp nói.
Ông Hiệp đặc biệt phản đối quy định lấy giá tài sản đấu giá gần nhất làm cơ sở định giá đất, như được quy định tại Nghị định 71. Theo ông, cách so sánh này là thiếu hợp lý: “Định giá một dự án 50 ha không thể giống với đấu giá một lô đất 200 ha. Các dự án lớn đòi hỏi chi phí đầu tư hạ tầng đồng bộ rất cao, điều này không được phản ánh chính xác trong phương pháp hiện tại.”
Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim, cảnh báo rằng nếu giá đất tiếp tục leo thang, sức hút đầu tư của Việt Nam sẽ giảm mạnh. Ông phân tích: “Ba yếu tố giúp Việt Nam thu hút đầu tư là chi phí lao động rẻ, giá đất hợp lý và logistics thuận lợi. Nếu chi phí đất đai không còn cạnh tranh, lợi thế đầu tư của chúng ta sẽ mất dần.”
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, nhận định rằng vấn đề định giá đất hiện nay chính là “điểm nghẽn của điểm nghẽn.” Theo ông, nguyên nhân chủ yếu nằm ở việc thiếu sự rõ ràng trong các nguyên tắc định giá.
“Chúng ta có 5 nguyên tắc định giá đất, nhưng không ai giải thích thế nào là nguyên tắc thị trường. Điều này làm khó cho các địa phương khi áp dụng. Hài hòa lợi ích là mục tiêu, nhưng thế nào là hài hòa thì cần được cụ thể hóa,” ông Tuyến phân tích. Ông cũng nhấn mạnh rằng sự thiếu minh bạch và nhất quán trong quy trình định giá đất đang khiến nhiều dự án bị “đóng băng” hoặc chậm triển khai.
GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, nhấn mạnh rằng Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương trong việc định giá đất, nhưng việc thực thi tại một số nơi lại thiếu chính xác. “Các địa phương gộp chung nhiều loại đất để áp dụng một mức giá, điều này không đúng với quy định của Luật. Giá đất phải được xác định dựa trên mục đích sử dụng cụ thể của từng thửa đất,” ông Cường nói.
Ngoài ra, ông Cường cũng đề xuất tăng cường lấy ý kiến người dân và doanh nghiệp trong quá trình xây dựng bảng giá đất, đồng thời áp dụng các công cụ thuế để điều tiết giá thị trường.
Cần chính sách đồng bộ và cụ thể hơn
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc định giá đất cần được quy định cụ thể hơn để giảm thiểu bất cập. Ông khuyến nghị cần phân loại rõ ràng giá đất theo từng nhóm, chẳng hạn như đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất phục vụ cộng đồng. Đối với các loại đất không mang lại giá trị sinh lời cao, cần xem xét miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân.
“Hiện nay, việc gộp chung các loại đất để áp một mức giá đang làm mất đi tính công bằng và minh bạch. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến giá đất trở thành rào cản thay vì động lực phát triển,” ông Thịnh nhận định.
Theo các chuyên gia, việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất là yếu tố then chốt để giải quyết vấn đề định giá đất. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết: “Chi phí hạ tầng hiện nay bị tính toán quá thấp so với thực tế, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp. Chúng ta cần có các chính sách phù hợp hơn để phản ánh đúng chi phí đầu tư.”
Ngoài ra, ông Hiệp cũng đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có hướng dẫn chi tiết hơn về phương pháp định giá thặng dư, để các địa phương thực hiện đúng quy định và tránh những bất cập trong thực tế.
GS.TS. Hoàng Văn Cường cho hay: “Nếu không tháo gỡ được vấn đề giá đất, chúng ta sẽ mất đi cơ hội phát triển bền vững. Định giá đất không chỉ là công cụ quản lý mà còn phải trở thành động lực thúc đẩy đầu tư, ổn định thị trường bất động sản.”
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc ban hành bảng giá đất mới năm 2025 là bước chuyển mình quan trọng để ổn định thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều này cần đi kèm với các giải pháp dài hạn như cải thiện quy trình định giá, công khai minh bạch thông tin và áp dụng các chính sách điều tiết linh hoạt.
Để phát triển bền vững, định giá đất cần trở thành công cụ hỗ trợ thay vì trở ngại đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Chỉ khi hài hòa lợi ích của tất cả các bên, thị trường bất động sản mới có thể phát triển đúng tiềm năng, góp phần thúc đẩy kinh tế Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.
