Bàn tiếp về việc áp giá tính thuế bất động sản hiện nay

Thuế chuyển nhượng bất động sản: “Con rô cũng tiếc, con diếc cũng muốn” (Bài 1)

Người nộp thuế khai lại giá thì phải công chứng lại hợp đồng?

Theo quy định, thủ tục để sang tên sổ đỏ bao gồm: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng; Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động. Thời gian qua, nhiều cơ quan thuế trả lại hồ sơ, yêu cầu người nộp thuế kê khai lại nhưng không yêu cầu công chứng lại hợp đồng, dẫn đến giá kê khai lại trong tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (LPTB) cao hơn giá trong hợp đồng đã công chứng. Vậy những bộ hồ sơ này có đủ pháp lý để sang tên sổ đỏ không? Hợp đồng đã công chứng có bị vô hiệu không? Có bắt buộc phải công chứng lại theo giá kê khai lại không?

Theo ông Lê Văn Dũng, Chi cục trưởng Chi cục thuế khu vực Hương Điền (Tỉnh Thừa Thiên Huế): ” Khi người nộp thuế kê khai lại theo giá cao hơn giá trong hợp đồng đã công chứng thì những hợp đồng đã công chứng không bị vô hiệu, không cần công chứng lại. Cơ quan thuế lưu lại hợp đồng đã công chứng xem như đây là giao dịch dân sự của họ, tính thuế thì chỉ căn cứ vào tờ khai lại.”

Còn theo Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Công ty luật TriLaw (TP Hồ Chí Minh), nếu giá kê khai trên tờ khai thuế TNCN và LPTB khác với giá trong hợp đồng đã công chứng thì bộ hồ sơ này không hợp lệ, không có cơ sở để làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Như vậy, những hồ sơ bị cơ quan thuế yêu cầu khai lại nhưng không công chứng lại hợp đồng dẫn đến giá trên hợp đồng khác với giá trên tờ khai thuế mà các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn cho đăng ký biến động đất và cho sang tên sổ đỏ là chưa đúng với quy định của pháp luật.

Phải hài hòa lợi ích, trách nhiệm giữa nhà nước và người dân

Dân được yêu cầu có nghĩa vụ khai thuế đúng giá, vậy khi thu hồi đất nhà nước có đền bù đúng giá thị trường cho dân không?

Về lý thuyết, khi nhà nước thu hồi đất thì phải đền bù đất cho người dân tái định cư, đảm bảo điều kiện sống phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không bố trí được đất tái định cư thì bồi thường bằng tiền theo giá tiệm cận với giá của thị trường.

Thế nhưng, nhiều trường hợp người dân kêu trời vì tiền đền bù của nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế của thị trường. Rất nhiều dự án bị chậm tiến độ dẫn đến đội vốn hàng trăm tỷ đồng cũng từ nguyên nhân chậm bàn giao mặt bằng, do người bị thu hồi đất không đồng tình với mức giá bồi thường của nhà nước.

Vậy nên muốn người dân đồng thuận trong việc đền bù giải phóng mặt bằng và kê khai nộp thuế theo đúng giá của thị trường thì nhà nước phải ban hành biểu giá để áp dụng chung cho mục đích tính thuế và đền bù.

Ông Trương Hữu Hòa ở tại phường Tứ Hạ, thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế bức xúc: “Khi người dân mua xe ô tô với giá thực tế thấp hơn giá nhà nước ban hành thì cơ quan thuế vẫn áp giá tính thuế theo quy định của nhà nước để tính lệ phí trước bạ. Nhưng khi dân bán đất, khai theo giá thực tế và cũng cao hơn giá nhà nước quy định thì cơ quan thuế yêu cầu kê khai lại cho đúng với giá của thị trường. Vậy thế nào là giá đúng? Nếu cơ quan thuế biết giá thị trường tại sao không tham mưu UBND Tỉnh điều chỉnh khung giá đất? Khi thu hồi đất của dân nhà nước có đền bù theo đúng giá của thị trường hay không?”.

Phải hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người dân, phải xây dựng pháp luật sao cho vừa bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhưng phải đảm bảo quyền lợi của người dân, nhà nước áp đặt giá tính thuế phải có cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý để tạo sự đồng thuận, đảm bảo công bằng, minh bạch và khách quan trong thu thuế chuyển nhượng BĐS.

Mua bán bất động sản là giao dịch dân sự thuần túy, không nên hình sự hóa vấn đề. Theo quy định, tội trốn thuế được thể hiện ở hành vi khai báo gian dối trong sản xuất, kinh doanh để không phải đóng thuế hoặc đóng mức thuế thấp hơn nhiều so với mức phải đóng. Tội phạm chỉ cấu thành nếu số tiền trốn thuế từ 100.000.000 đồng trở lên hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế.

Như vậy,  với thuế suất thuế thu nhập cá nhân hiện tại là 2% thì ngành thuế phải chứng minh đối tượng nộp thuế kê khai giá tính thuế chênh lệch từ 5 tỷ đồng trở lên hoặc chứng minh được hành vi cấu thành tội phạm của người nộp thuế mới được cơ quan công an tiếp nhận.

Trong trường hợp cơ quan thuế trả lại hồ sơ khai thuế chuyển nhượng BĐS nhưng thực tế người dân bán nhà, đất theo đúng giá thị trường, khai thuế đúng quy định thì phải xử lý trách nhiệm của cán bộ thuế. Hoặc trường hợp hồ sơ khai thuế của người dân được cơ quan thuế chuyển cho cơ quan công an điều tra nhưng thực tế hồ sơ khai thuế đúng, không trốn thuế, hay mức kê khai không đủ cơ sở có yếu tố hình sự thì cũng cần phải xử lý trách nhiệm cơ quan thuế.

Một số chuyên gia cũng cho rằng trong thời gian chờ cơ quan điều tra rà soát các hồ sơ thì cơ quan thuế vẫn phải giải quyết thủ tục cho người dân để đảm bảo quyền lợi cho họ. 

Mãnh đất màu mỡ cho nhũng nhiễu và tiêu cực

Việc tính đúng, tính đủ thuế chuyển nhượng bất động sản là chủ trương đúng và cần thiết. Qua đó giúp tăng nguồn thu cho ngân sách và đảm bảo công bằng giữa những người nộp thuế. Tuy nhiên, cách làm như hiện tại của ngành thuế là chưa ổn, không khoa học, mang tính chủ quan và thiếu tính thuyết phục. 

Các địa phương cần xây dựng ngay bảng giá tính thuế cho BĐS để công khai, minh bạch chứ không thể dựa vào sự trung thực của người kê khai. Cơ quan thuế cũng không thể ngồi dò hồ sơ, so sánh giá để thẩm định đúng sai, dẫn đến tình trạng hồ sơ bị dồn ở các chi cục thuế, quyền lợi chính đáng của người dân bị ảnh hưởng. Giá thị trường hiện rất khó xác định chính xác, nếu chỉ dựa trên xem xét của cán bộ thuế thì dễ nảy sinh tiêu cực, lạm quyền, nhũng nhiễu… 

Nói về vấn đề tiêu cực trong lĩnh vực thuế bất động sản, ông Hà Văn Khoa, Cục trưởng Cục Thuế tỉnh Thừa Thiên Huế cho biết: Tính đến thời điểm hiện tại, Cục thuế Thừa Thiên Huế chưa nhận được phản ánh của người dân và các cơ quan chức năng liên quan đến tiêu cực của cán bộ thuế. Tuy nhiên, ông Khoa thừa nhận tiêu cực rất dễ xảy ra, người nộp thuế và cán bộ có thể thương lượng để khai giá cao hơn giá quy định của UBND tỉnh nhưng thấp hơn giá thực tế giao dịch.

“Chống thất thu thuế trong lĩnh vực bất động sản là trách nhiệm của cơ quan thuế, ngân sách nhà nước sẽ tăng lên nhưng Cục thuế lại sợ mất cán bộ. Vì vậy, chúng tôi thường xuyên chỉ đạo, nhắc nhở  cán bộ phải trung thực, khách quan khi làm việc với người nộp thuế. Anh em trực tiếp xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản chịu nhiều áp lực và vất vả lắm”, ông Khoa chia sẻ.