Thuế chuyển nhượng bất động sản: “Con rô cũng tiếc, con diếc cũng muốn” (Bài 1)

Lạm phát văn bản hành chính chỉ đạo chống thất thu

Chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn, Bộ Tài Chính, Tổng Cục Thuế, UBND các tỉnh, UBND các huyện và 63 Cục Thuế trong cả nước đã ban hành hàng loạt văn bản về chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản.

Điểm chung nhất của các văn bản này là chỉ đạo tăng cường công tác chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản nhưng nội dung thì không có gì mới, chỉ nói đi nói lại theo những nội dung mà các văn bản quy phạm pháp luật đã quy định và dẫn lại văn bản của cấp trên chứ không có bất kỳ hướng dẫn nào cụ thể.

Chính vì không có quy định cụ thể rõ ràng nên mỗi nơi làm một kiểu, tùy tiện trong việc áp giá tính thuế bất động sản và tùy tiện trả hồ sơ, yêu cầu người nộp thuế kê khai lại. Cách làm này không chỉ làm thất thu thuế, không công bằng mà còn tạo cơ hội để các cán bộ lạm quyền, ngâm hồ sơ, nhũng nhiễu trong khi người dân thì phải chấp nhận tiêu cực để được giải quyết nhanh.

Với hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về thuế hiện hành, đã đảm bảo thu đúng, thu đủ và bảo đảm công bằng nếu như UBND các tỉnh ban hành được bảng giá đất phù hợp với giá giao dịch của thị trường. Cần phải sửa đổi quy định của luật sao cho thống nhất, tất cả phải tuân thủ theo văn bản quy phạm pháp luật chứ không thể theo văn bản hành chính. 

“Con rô cũng tiếc, con diếc cũng muốn”

Theo số liệu của ngành thuế, thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tăng từ mức 15.000 tỷ đồng năm 2015, năm 2016 tăng lên 16.800 tỷ đồng và đạt 21.700 tỷ đồng vào năm 2021.

Số thu tăng lên, tuy nhiên cũng có rất nhiều hồ sơ nộp thuế chuyển nhượng bất động sản bị trả lại cho người nộp thuế vì cơ quan thuế cho rằng họ khai chưa đúng giá trị chuyển nhượng. 

Chỉ tính riêng 4 tháng đầu năm 2022, Cục Thuế TPHCM đã trả lại gần 11.000 bộ hồ sơ khai thuế bất động sản, yêu cầu kê khai lại. Một số người nộp thuế trong số bị trả hồ sơ đã khai lại theo hướng tăng giá. Nhưng cũng có không ít trường hợp phản ứng gay gắt, nhất quyết không khai lại vì cho rằng cán bộ thuế nói không có cơ sở. 

Trong khi đó, pháp luật hiện hành không có quy định nào cho phép cơ quan thuế trả lại hồ sơ, buộc người dân kê khai lại mà chỉ có quy định cơ quan thuế có quyền ấn định thuế nếu đủ căn cứ xác định người nộp thuế man khai.

Tại tỉnh Thừa Thiên - Huế, lãnh đạo Cục thuế tỉnh này cho hay không có trường hợp nào trả lại hồ sơ nhưng đã mời các đối tượng khai chưa đúng đến để vận động, thuyết phục khai lại.

Nói về cơ sở để ngành thuế xác định giá kê khai của người nộp thuế đúng hay sai, ông Lê Văn Dũng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế khu vực Hương Điền (tỉnh Thừa Thiên - Huế) cho biết: Để xác định người nộp thuế đã khai đúng hay chưa cơ quan thuế căn cứ vào các tiêu chí: Giá trúng thầu của các lô đất lân cận; lợi thế kinh doanh của lô đất; giá của những lần giao dịch liền kề và những hồ sơ đã kê khai đúng giá.

Việc cơ quan thuế căn cứ vào các tiêu chí nêu trên để xác định người nộp thuế kê khai đúng hay sai là chưa thuyết phục bởi các lý do sau đây: 

Thứ nhất: Nếu căn cứ vào giá trúng thầu của các lô đất lân cận thì chưa hẳn đã có cơ sở. Chẳng hạn như vụ việc ở Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh), các doanh nghiệp đẩy giá đấu thầu lên cao rồi bỏ cọc hoặc không chịu nộp tiền đấu giá theo cam kết. Hay chiêu trò phổ biến của các cò đất là đấu giá lô đất gần khu vực có đất định bán với giá thật cao, mục đích là để thiết lập mặt bằng giá mới nhằm bán các lô còn lại. Do đó nếu căn cứ giá đấu thầu để tính thuế là mang tính chủ quan.

Thứ hai: Nếu căn cứ vào giá của những lần giao dịch liền kề thì cũng không đủ căn cứ vì thị trường bất động sản có khi sốt nóng nhưng có khi đóng băng. Như trong giai đoạn hiện tại, khi ngân hàng siết tín dụng nhà đất, nhiều người phải bán tháo vì lỡ đặt cọc nhưng không vay được vốn hoặc có nhiều trường hợp bán để cắt lỗ do đất nền hạ nhiệt.

Vậy nên việc giá bán thấp hơn giá mua là chuyện đương nhiên. Đã buôn bán thì tất yếu có lãi có lỗ, nếu đi buôn mà khi nào cũng có lãi thì đó là điều bất thường trong nền kinh tế thị trường. Do đó ngành thuế không thể áp đặt giá bán ra khi nào cũng phải cao hơn giá mua vào. Nếu cơ quan thuế khăng khăng căn cứ vào lịch sử giá đã giao dịch thì sẽ không khách quan và sẽ gây tranh cãi với người kê khai nộp thuế. 

Pháp luật đã trao cho ngành thuế một “thượng phương bảo kiếm” để quản lý thuế, theo đó có quyền ấn định thuế, xử phạt hoặc chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra những trường hợp khai man trốn thuế. Vậy tại sao ngành thuế không phát huy quyền lực của mình mà mãi lúng túng, loay hoay đến hụt hơi với các sắc thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản?

Theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài Chính “…Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng…”

Ngoài ra, tại điểm b, khoản 1, điều 15 của Nghị định 126/2020 ngày 19/10/2020 quy định chi tiết về một số điều của Luật quản lý thuế cũng quy định:

“…b.2) Đối với cá nhân chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, cơ quan thuế ấn định giá tính thuế trong trường hợp xác định được cá nhân kê khai, nộp thuế với giá tính thuế thấp hơn so với giá giao dịch thông thường trên thị trường. Giá tính thuế do cơ quan thuế ấn định phải đảm bảo phù hợp với giá giao dịch thông thường trên thị trường nhưng không thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm xác định giá tính thuế…”
Luật đã cho phép cơ quan thuế ấn định thuế. Vậy tại sao cơ quan thuế không dùng quyền của mình?

Trả lời câu hỏi của phóng viên, tại sao ngành thuế không tham mưu UBND tỉnh điều chỉnh giá đất cho phù hợp với giá của thị trường, ông Ông Lê Văn Dũng, Chi cục trưởng Chi cục thuế khu vực Hương Điền (Tỉnh Thừa Thiên Huế) cho biết: “Điều chỉnh giá đất là vấn đề liên quan đến việc đền bù để giải phóng mặt bằng. Nếu điều chỉnh giá đất lên cao lỡ sau này nhà nước đền bù đất để giải phóng mặt bằng thì sẽ ảnh hưởng đến ngân sách. Cục thuế đã nhiều lần đề xuất UBND tỉnh điều chỉnh giá đất tiệm cận với thị trường nhưng chưa được chấp nhận.” 

Một lãnh đạo cục thuế khác tại miền trung xin được giấu tên chia sẻ: “Pháp luật đã trao quyền cho cơ quan thuế được ấn định thuế đối với các trường hợp đủ căn cứ xác định người nộp thuế kê khai sai nhưng thực tế thi hành rất khó. Bởi căn cứ pháp lý quan trọng nhất là giá của UBND tỉnh quy định. Tuy nhiên giá đất theo quy định của UBND tỉnh hiện tại thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Chúng tôi đã nhiều lần đề xuất tăng giá đất nhưng chưa được chấp thuận vì UBND tỉnh lo ngại điều chỉnh tăng giá đất sẽ làm tăng ngân sách đền bù cho dân khi nhà nước thu hồi đất. Tỉnh muốn thu ngân sách thu cao nhưng không muốn đền bù cho dân theo giá thị trường vì thế ngành thuế chúng tôi chịu rất nhiều áp lực.” 

Mấu chốt của sự lúng túng trong công tác thu thuế chuyển nhượng bất động sản là chưa có cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý để xác định thế nào là “giá đúng” để ấn định thuế. Ai cũng biết giá đất theo quy định hiện tại của UBND các Tỉnh/Thành phố thấp hơn nhiều lần so với giá của thị trường nhưng không có địa phương nào mạnh dạn điều chỉnh cho tiệm cận với giá của thị trường vì lo ngại việc tăng giá đất sẽ dẫn đến tăng kinh phí đền bù khi nhà nước thu hồi đất.

Để công tác thu thuế chuyển nhượng BĐS được minh bạch và công bằng thì UBND các Tỉnh/Thành phố phải sớm ban hành khung giá đất sử dụng chung cho mục đích tính thuế và đền bù.

Chừng nào còn tư tưởng “ Con rô cũng tiếc, con diếc cũng muốn” thì công tác thu thuế chuyển nhượng BĐS vẫn còn lúng túng, tiêu cực và ùn ứ hồ sơ của người dân. 

(Mời bạn đọc theo dõi tiếp bài 2: Áp giá bất động sản: Mảnh đất màu mỡ của tiêu cực.)