Theo phân tích của VCBS, năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa rõ rệt giữa các thị trường, phân khúc và từng doanh nghiệp bất động sản. Nếu năm 2025 ghi nhận sự phục hồi tương đối về thanh khoản nhờ chính sách tiền tệ nới lỏng hơn, thì bước sang năm nay, môi trường tín dụng được dự báo thận trọng hơn, đặt trọng tâm vào kiểm soát rủi ro hệ thống thay vì thúc đẩy tăng trưởng mạnh.
Tín dụng bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng khi nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh thi công, làm gia tăng nhu cầu vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, VCBS cho rằng tăng trưởng sẽ đi kèm kiểm soát chặt chẽ. Định hướng duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản quanh mức 24–25% tổng dư nợ, trong bối cảnh nợ xấu lĩnh vực này có xu hướng gia tăng, cho thấy cơ quan quản lý ưu tiên ổn định chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng. Điều đó đồng nghĩa dòng vốn sẽ được sàng lọc kỹ hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, khả năng tiêu thụ tốt và chủ đầu tư có năng lực tài chính vững vàng.
Song song với yếu tố kiểm soát hạn mức, áp lực còn đến từ mặt bằng lãi suất. Dữ liệu của VCBS cho thấy lãi suất cho vay mua nhà thả nổi bình quân tại các ngân hàng thương mại cổ phần đã vượt 10% trong quý IV/2025. Khi các khoản vay chuyển sang giai đoạn thả nổi từ năm thứ hai, chi phí vốn tăng lên đáng kể, gây áp lực cân đối dòng tiền đối với người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính.
Thực tế, các ngân hàng thương mại quốc doanh như Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà mới theo hướng tăng lên, ngang hoặc cao hơn nhóm ngân hàng tư nhân. Động thái này diễn ra trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.
Không chỉ chịu áp lực từ ngân hàng, doanh nghiệp địa ốc còn đối mặt với khối lượng trái phiếu đến hạn gia tăng trong quý II và quý IV/2026. Trong khi điều kiện phát hành mới tiếp tục được siết chặt cả về tiêu chuẩn và chi phí vốn, khả năng tái cấp vốn trở thành bài toán then chốt. Những doanh nghiệp có đòn bẩy cao, dòng tiền yếu và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đứng trước rủi ro lớn hơn trong việc xoay vòng vốn.
Ở góc độ thị trường, lãi suất tăng và tín dụng được kiểm soát chặt sẽ làm giảm động lực đầu cơ, nhất là khi giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Thanh khoản vì vậy có thể chậm lại, giá bán khó duy trì đà tăng mạnh như giai đoạn trước. Tuy nhiên, đây cũng được xem là giai đoạn tái cấu trúc cần thiết, buộc thị trường vận hành theo hướng bền vững hơn, dựa trên nhu cầu ở thực và năng lực tài chính thực chất của doanh nghiệp.
Trong bức tranh đó, năm 2026 không chỉ là phép thử về sức chịu đựng dòng tiền, mà còn là thời điểm sàng lọc rõ nét giữa các chủ đầu tư. Năng lực quản trị rủi ro, cấu trúc vốn an toàn và chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của thị trường sẽ là yếu tố quyết định vị thế doanh nghiệp trong chu kỳ mới.
