Giao dịch bất động sản qua sàn - nên bắt buộc hay khuyến khích?
Mới đây, Bộ Xây dựng vừa công bố đề cương sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, bổ sung thêm một số quy định mới nhằm phù hợp với thị trường hiện tại. Trong đó bổ sung quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Nhiều ý kiến cho rằng, giao dịch qua sàn có thể làm tăng tính chuyên nghiệp và minh bạch giá bán của chủ đầu tư. Ngoài ra, việc thực hiện giao dịch thông qua sàn sẽ giúp giảm gánh nặng chi phí, duy trì đội ngũ bán hàng.
 |
| Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Tập đoàn bất động sản Phú Đông. |
Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Tập đoàn bất động sản Phú Đông cho biết, việc giao dịch thông qua sàn sẽ làm cho đội ngũ môi giới bất động sản được đào tạo bài bản và trở nên chuyên nghiệp hơn so với bối cảnh hiện tại. Thế nhưng để người dân tin tưởng thực hiện thì sàn giao dịch phải đảm bảo 3 yếu tố gồm: Giao dịch an toàn, nhân viên môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và mức phí dịch vụ hợp lý. Khi chưa đảm bảo 3 yếu tố này thì chỉ nên khuyến khích để người dân lựa chọn dịch vụ chứ chưa nên bắt buộc.
“Ở đây, chúng ta có thể xem xét thêm việc là thay thế từ "phải" bằng từ "khuyến khích" để doanh nghiệp có thể chủ động lựa chọn hình thức công bố dự án của mình bằng cách tự làm, hay thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì việc này phụ thuộc vào năng lực, chiến lược cũng như chi phí bán hàng của doanh nghiệp” - ông Phúc nói.
Theo ông Phúc, hiện tại, thị trường chỉ có khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản, nhưng chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề. Trong khi chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự đảm bảo. Quy định hiện nay, mỗi sàn giao dịch chỉ cần tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.
 |
| Bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng Giám đốc Đại Phúc Land. |
Còn bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng Giám đốc Đại Phúc Land nhận định, nhìn vào thực tế thị trường bất động sản đang diễn ra hiện nay đã ở giai đoạn phát triển hơn nhiều so với trước đây. Các chủ đầu tư hầu hết khi bán hàng đều thông qua sàn môi giới bất động sản. Một số đơn vị thông qua sàn môi giới độc lập bên ngoài như Vinhome, nhưng cũng có thể thông qua sàn của chủ đầu tư như Hưng Thịnh, NovaLand, Phú Mỹ Hưng và Đại Phúc Land,...
“Có một vài thời điểm sẽ kết hợp cả 2 vừa hệ thống sàn nội bộ, vừa hệ thống sàn môi giới bên ngoài. Thế nên, việc quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch thực chất cũng không ảnh hưởng nhiều đến các chủ đầu tư đang bán hàng” - bà Hương chia sẻ.
Cần có lộ trình và giải pháp bền vững để tạo thay đổi lâu dài
Ông Nguyễn Thanh Quyền – Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group cho hay, giao dịch thông qua sàn môi giới sẽ là lựa chọn của nhiều doanh nghiệp có hệ thống sàn phân phối được đầu tư bài bản. Việc này, giúp cho khách hàng lựa chọn sản phẩm đối với chủ đầu tư có uy tín.
Tuy nhiên, theo ông Quyền, nhìn theo góc độ đa chiều thì ở thị trường Việt Nam, nếu không dùng môi giới tự do bên ngoài thì người dân sẽ khó làm khách hàng tiếp cận với hệ thống phân phối. Những dòng sản phẩm nhỏ lẻ trong dân không có môi giới tự do thì khó thực hiện, môi giới độc lập sẽ giải quyết bài toán này. Cấu trúc giao dịch thông qua sàn môi giới chỉ phù hợp với các dự án lớn, đầu tư rõ ràng. Do đó, nên tồn tại song song 2 phương án.
“Để đi lên môi trường chuyên nghiệp bắt buộc môi giới phải được đào tạo bài bản. Ở Mỹ giao dịch nếu không thông qua môi giới sẽ không thể thực hiện. Họ chuyển số giữa người mua và người bán thông qua sàn môi giới và tín chỉ quốc gia do Nhà nước cấp. Đối với mình, chủ trương thì đúng nhưng hệ thống cấu trúc chưa đủ mạnh. Cần có lộ trình và giải pháp mang tính bền vững, chuẩn bị nền tảng tốt cho sự thay đổi lâu dài” - ông Quyền phân tích.
 |
| Ông Nguyễn Thanh Quyền – Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group. |
Nhiều chuyên gia cũng nhận định, để tránh rủi ro phát sinh trong quá trình giao dịch tại sàn, cơ quan quản lý nhà nước nên siết lại hoạt động môi giới bằng quy định phải được đào tạo có chứng chỉ mới được hành nghề, tăng chế tài xử phạt… Khi đó, khách hàng có thể yên tâm lựa chọn môi giới uy tín, chuyên nghiệp để thực hiện giao dịch.
Mặt khác, đề xuất giao dịch thông qua sàn môi giới cũng gặp những phản ứng trái chiều. Trong đó, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, việc bổ sung quy định trên là một bước lùi. Quy định này không phù hợp với quyền tự quyết và tự chịu trách nhiệm về hoạt động của doanh nghiệp. Đồng thời, quy định này cũng không phù hợp với các quy định hiện hành như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014…
"Sàn giao dịch bất động sản không hề góp vốn đầu tư vào dự án nhưng lại có quyền bán 100% sản phẩm và được hưởng phí. Phí dịch vụ này là trên dưới 2% giá trị của bất động sản. Chủ đầu tư sẽ cộng toàn bộ chi phí bán hàng này vào trong giá bán nhà ở cũng như công trình xây dựng cho khách hàng" - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA chia sẻ
