Những ngày cuối cùng của năm 2024, loạt doanh nghiệp địa ốc khá kín tiếng bất ngờ công bố phát hành trái phiếu thành công, hút về hàng nghìn tỷ đồng.
Theo đó, Công ty Cổ phần Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO (TCO) đã hoàn tất phát hành lô trái phiếu đầu tiên trị giá 2.500 tỷ đồng vào ngày 31/12/2024. Với lãi suất cố định 9,6%/năm và kỳ hạn 1 năm, đây là bước đi táo bạo từ một doanh nghiệp chỉ mới gia nhập thị trường bất động sản năm 2018.
Dù hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã gần 6 năm, TCO vẫn là cái tên khá mờ nhạt. Phải đến gần đây, công ty mới thu hút sự chú ý khi hợp tác với Masterise Group phát triển các dự án tại miền Bắc. Việc phát hành trái phiếu quy mô lớn ngay từ lần đầu tiên đặt ra câu hỏi về năng lực tài chính và chiến lược phát triển. Phải chăng TCO đang chuẩn bị nguồn vốn để tham gia các dự án lớn, hay đây chỉ là nỗ lực "gồng mình" duy trì hoạt động trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn?
Hay Công ty Cổ phần DK ENC Việt Nam, chủ đầu tư Wyndham Sky Lake Resort & Golf Club cũng đã huy động thành công 250 tỷ đồng thông qua lô trái phiếu kỳ hạn 7 năm, lãi suất 10%/năm. Khác với nhiều doanh nghiệp khác, lô trái phiếu này được đảm bảo bằng bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng.
DK ENC đang triển khai một dự án sân golf kết hợp nghỉ dưỡng cao cấp tại Chương Mỹ, Hà Nội. Dự án đã hoàn thành giai đoạn 1 và một phần biệt thự thuộc giai đoạn 2, nhưng để tiếp tục, doanh nghiệp cần nguồn vốn lớn. Việc phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo cho thấy DK ENC có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, nhưng cũng phản ánh áp lực tài chính không nhỏ khi tiếp tục phát triển các hạng mục còn lại.
Tương tự, Công ty TNHH Công nghiệp – Bất động sản và Xây dựng Song Phương gần đây đã huy động thành công 360 tỷ đồng qua kênh trái phiếu. Đây được xem là bước đi táo bạo của một doanh nghiệp bất động sản có nhiều biến động về cơ cấu quản trị và tài chính, đặc biệt doanh nghiệp này từng bị Cục Thuế tỉnh Bình Phước bêu tên với khoản nợ thuế lớn lên đến gần 280 tỷ đồng.
Cụ thể, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, Song Phương đã phát hành thành công lô trái phiếu mã CSPCH2429001 vào ngày 31/12/2024, với kỳ hạn 60 tháng và lãi suất 12%/năm. Tổng cộng có 3.600 trái phiếu được phát hành, mỗi trái phiếu có mệnh giá 100 triệu đồng, qua đó công ty huy động được 360 tỷ đồng.
Lô trái phiếu này là một nỗ lực nhằm tạo nguồn vốn cho các hoạt động kinh doanh, đặc biệt là phát triển dự án Amira Chơn Thành, một khu dân cư có quy mô 55,4 ha tại Bình Phước. Tuy nhiên, điều này cũng khiến thị trường đặt câu hỏi về khả năng trả nợ của doanh nghiệp trong tương lai, khi mà Song Phương đang gánh chịu áp lực tài chính không nhỏ.
Về Song Phương, doanh nghiệp này được thành lập vào năm 2008, nhưng chỉ thực sự gây chú ý khi tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên 700 tỷ đồng vào cuối năm 2023. Đây là một mức tăng trưởng vốn bất thường, đặc biệt đối với một công ty mà vào năm 2024 chỉ có vỏn vẹn 10 lao động.
Cơ cấu sở hữu và quản trị của công ty cũng liên tục thay đổi trong những năm qua. Bà Nguyễn Thị Phước, ông Nguyễn Ngọc Long, ông Nguyễn Trọng Nghĩa, và một số cổ đông khác đã thay nhau giữ vai trò Giám đốc và đại diện pháp luật của công ty. Việc thay đổi nhân sự quản lý thường xuyên như vậy khiến nhiều người nghi ngờ về sự ổn định và minh bạch trong hoạt động điều hành của Song Phương.
Đáng chú ý, vào tháng 9/2022, cổ đông lớn nhất của công ty là ông Võ Minh Lâm (57,5%) và bà Nguyễn Thị Lan Phương (42,5%). Tuy nhiên, đến tháng 3/2024, bà Nguyễn Thị Phước một lần nữa trở lại giữ chức Giám đốc và đại diện pháp luật, làm dấy lên những câu hỏi về lý do thực sự đằng sau sự thay đổi liên tục này.
Song Phương hiện là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Phước Thắng, được khởi công từ tháng 10/2022. Dự án có vị trí tại xã Minh Thắng và xã Nha Bích, thị xã Chơn Thành, tỉnh Bình Phước. Ngày 1/11/2022, công ty đã ký kết hợp tác với Tập đoàn Thiên An Holdings để phát triển dự án.
Mặc dù được kỳ vọng là một trong những dự án lớn tại khu vực, nhưng Amira Chơn Thành lại gắn liền với không ít lùm xùm. Đặc biệt, vào tháng 3/2024, bà Nguyễn Thị Lan Phương – khi đó là Giám đốc công ty – bị Cục Thuế tỉnh Bình Phước đề nghị tạm hoãn xuất cảnh do công ty nợ thuế gần 280 tỷ đồng. Đây là một con số đáng báo động, đặt ra nghi ngại về khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng như tính khả thi của dự án.
Nổi bật trong làn sóng phát hành trái phiếu là Công ty TNHH Allgreen - Vượng Thành - Trùng Dương, đơn vị huy động tổng cộng 2.270 tỷ đồng qua hai đợt phát hành trong năm 2024. Đáng chú ý, toàn bộ quyền tài sản và lợi ích liên quan đến dự án Khu du lịch Vũng Tàu Regency đã được thế chấp tại ngân hàng.
Dự án Vũng Tàu Regency, với quy mô 23ha gồm biệt thự và căn hộ condotel, được xem là một trong những dự án lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, việc thế chấp toàn bộ tài sản của dự án để huy động vốn cho thấy doanh nghiệp đang đối mặt với áp lực tài chính lớn.
Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp và Đô thị Thủ Thừa (IUH) cũng đã phát hành trái phiếu trị giá 50 tỷ đồng với tài sản đảm bảo là cổ phiếu ICN có giá trị vượt 120% mệnh giá trái phiếu. Dù đây là dấu hiệu tích cực về tính an toàn, nhưng việc doanh nghiệp này vẫn phải huy động vốn trong bối cảnh đã sở hữu nhiều dự án tại Long An cũng đặt ra câu hỏi về khả năng quản lý tài chính.
Làn sóng phát hành trái phiếu cuối năm 2024 không chỉ là câu chuyện về việc huy động vốn mà còn phản ánh sức ép to lớn đang đè nặng lên ngành bất động sản.
Trong khi một số doanh nghiệp có chiến lược rõ ràng và tài sản đảm bảo, nhiều cái tên khác vẫn để lại dấu hỏi lớn về năng lực tài chính và tính minh bạch. Nhà đầu tư cần thận trọng đánh giá rủi ro trước khi tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh nhiều biến động hiện nay.
