Năm 2019 đánh dấu tròn một thập niên kể từ khi vỡ bong bóng nhà đất tại Mỹ, kéo theo khủng hoảng kinh tế - tài chính toàn cầu hay khủng hoảng dưới chuẩn (subprime mortgage crisis).
Sức ảnh hưởng sâu rộng của một sự kiện được đánh giá ngang với Đại suy thoái giai đoạn 1929-1933 khiến nhiều nơi khác trên thế giới chịu tác động, trong đó có Việt Nam. Cùng nhìn lại những thay đổi chủ đạo trên thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm qua, Tạp chí Nhà Quản Lý đã trò chuyện cùng bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc cấp cao, kiêm Trưởng bộ phận Định giá, Nghiên cứu Thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam.
Tạp chí Nhà Quản Lý: Theo quan sát của bà, đâu là những thay đổi có dấu hiệu đáng kể trong 10 năm qua trên thị trường bất động sản Việt Nam và cuộc khủng hoảng này để lại những bài học gì?
Bà Dương Thuỳ Dung: Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu khủng hoảng từ cuối năm 2009, chìm sâu nhất trong suy thoái vào năm 2012 và hồi phục kể từ đầu năm 2015. Có rất nhiều bài học đã được rút ra trong 10 năm qua cho các bên tham gia thị trường, từ chính quyền, giới đầu tư cho tới người mua. Nếu không có cuộc khủng hoảng trong 10 năm đó, thị trường sẽ không biết điểm yếu nằm ở đâu.
Nhà ở là mảng chứng kiến sự thay đổi nhiều nhất. TP.HCM có tốc độ tăng trưởng dân số cao và cũng là một trong những thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất trong khu vực do đó đã chịu sức ép về hạ tầng, cơ sở phục vụ người dân lưu trú. Nguồn cung nhà ở phải tăng lên, đáp ứng nhu cầu của người mua. Trong 10 năm qua, thị trường đã cải thiện nhiều cả về số lượng lẫn chất lượng. Nguồn cung gia tăng nhanh ở tất cả các phân khúc thị trường. So với năm 2009, nguồn cung căn hộ chung cư tăng lên gấp 10 lần. Tính tới thời điểm hiện tại, tổng nguồn cung căn hộ bán tại thị trường TP.HCM khoảng 270.000 căn và tại Hà Nội là 280.000 căn với hơn 70.000 căn hộ mới gia nhập thị trường mỗi năm.
Điều quan trọng hơn là về mặt chất lượng. Năm 2009, người mua nhà để ở rất khó mua được một chung cư tốt và phù hợp với túi tiền, dù thời điểm đó thị trường đã có những dự án cao cấp đầu tiên. Tuy nhiên, do ít dự án nên người mua không có nhiều lựa chọn và cũng không có nhiều tiện ích như các dự án bây giờ. Những xu hướng mới cũng xuất hiện trên thị trường. Nhiều người trẻ bây giờ đã mua được chung cư, không còn sống chung với gia đình. Nhu cầu thị trường thay đổi và chủ đầu tư cũng trở nên khá linh hoạt. Trước khủng hoảng, mỗi căn ba phòng ngủ rộng tầm 130-140 m2, căn hai phòng ngủ cũng lên tới 100 m2. Khi thị trường rơi vào khủng hoảng, các chủ đầu tư dự án không thể giảm mức giá căn hộ trên mỗi m2 đã chọn cách giảm diện tích cả căn xuống để thúc đẩy quá trình bán hàng và phù hợp với khả năng chi trả của người mua hơn. Nghiên cứu của CBRE cho thấy trong giai đoạn 2012-2014, nhà đầu tư dự án đã giảm gần 50% diện tích căn hộ.
Trong bối cảnh tín dụng dành cho bất động sản bị siết chặt, đâu là kênh tạo vốn thay thế?
Trước khủng hoảng, dòng vốn tín dụng vào bất động sản rất dồi dào do bất động sản là ngành mũi nhọn, từ đó có một sự lỏng lẻo nhất định trong quản lý bất động sản. Nhiều dự án bị lệ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, trong khi khả năng kiểm soát tính khả thi của dự án, năng lực trả nợ của chủ đầu tư, năng lực thẩm định của ngân hàng chưa chặt chẽ. Tới khi khủng hoảng xảy ra, người mua không có khả năng thanh toán, chủ đầu tư không có khả năng trả nợ ngân hàng, dẫn tới nhiều hệ lụy sau này. Điều đó đặt ra yêu cầu phải kiểm soát nguồn vốn, thẩm định dự án chặt chẽ và buộc các nhà đầu tư trong nước tìm nguồn vốn thay thế. Các nhà đầu tư tư nhân đã tìm vốn vay ở các công ty nước ngoài, hình thành liên doanh liên kết như Sơn Kim Land, Nam Long, Bitexco, BRG, hoặc tiến hành chào bán cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) và niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán... Các nguồn vốn này sẽ bền vững hơn nhiều so với việc quá phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.
Sự dịch chuyển này (từ việc huy động vốn ngân hàng sang các nguồn vốn khác) đã diễn ra mạnh mẽ hay chưa?
Sự dịch chuyển nguồn vốn đã rất rõ ràng trong những năm gần đây. Thắt chặt nguồn vốn tín dụng là một lộ trình, những nhà đầu tư nghiêm túc đều đã đi trước và tìm kiếm nguồn vốn nước ngoài. Với tư cách là bên làm việc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, chúng tôi nhận thấy trong năm năm trở lại đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tìm hiểu thị trường Việt Nam vì trước đó, đã có nhiều nhà đầu tư trong nước tìm đến họ nhằm tìm kiếm cơ hội hợp tác. Kết quả dẫn đến sự xuất hiện của một loạt các dự án liên doanh giữa công ty Việt Nam với đối tác nước ngoài và đó đều là những dự án tốt. Nhờ hợp tác với các công ty nội địa, mà những công ty nước ngoài như CapitaLand hay Keppel Land từ Singapore đã phát triển được nhiều dự án trên những khu đất không phải của họ. Sơn Kim Land đã tìm kiếm hợp tác với đối tác nước ngoài từ năm 2015. Vingroup cũng đã tiến hành IPO các mảng kinh doanh bất động sản để huy động vốn. Đó là một tín hiệu tích cực, bền vững hơn, ít ảnh hưởng tới hệ thống tài chính ngân hàng trong nước.
Du lịch là lĩnh vực tăng trưởng tốt của Việt Nam trong những năm qua. Điều này đã thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển như thế nào?
Bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến ở các thành phố ven biển như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang hay Phú Yên, Quy Nhơn. Nếu như bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu để ở lâu dài thì người tiêu dùng cuối cùng của bất động sản nghỉ dưỡng là người đi thuê. Sở dĩ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam phát triển mạnh trong thời gian qua là do lượng khách du lịch đến Việt Nam tăng trưởng cao. Ở các thị trường ven biển, tốc độ tăng trưởng đạt vài chục phần trăm. Điển hình là Nha Trang, lượng khách du lịch quốc tế đến thị trường này đạt mức tăng tới 38% trong năm 2018. Đà Nẵng tăng khoảng 23%. Quan trọng hơn là khả năng chi trả và sẵn lòng đi du lịch ngày càng tăng. Trước đây, hiếm thấy người dân đi nghỉ vài ngày và thuê biệt thự, bây giờ hiện tượng này xuất hiện khá nhiều, chứng tỏ khả năng chi trả tăng lên và chất lượng dịch vụ cải thiện hơn trước. Lượng khách nước ngoài đến Việt Nam tăng trưởng mạnh cũng dẫn tới sự hình thành nên bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang. Trước đây không ai nghĩ Đà Nẵng là điểm đến của giới tỉ phú toàn cầu, nhưng giờ nhiều tỉ phú chọn bay chuyên cơ đến đây để nghỉ dưỡng, bên cạnh Bali (Indonesia) hay Maldives. Việt Nam bắt đầu ghi tên lên bản đồ du lịch nghỉ dưỡng hạng sang của thế giới.
Thị trường bất động sản công nghiệp đã hình thành trong gần 30 năm qua, gần đây trở nên sôi động nhờ xu hướng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam giữa tình trạng căng thẳng thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc. Cụ thể, các khu vực được hưởng lợi như thế nào từ sự thay đổi này?
Phân khúc bất động sản công nghiệp thay đổi rất nhiều nhờ vào làn sóng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường Việt Nam. FDI đã thổi làn gió vào hai thị trường bất động sản lớn là văn phòng và công nghiệp. Trong những năm qua, vốn đầu tư FDI chảy nhiều nhất vào ngành sản xuất, đã tác động mạnh mẽ đến nhà máy, phân xưởng, kho vận và logistics. Điều đó thúc đẩy thị trường bất động sản khu công nghiệp phát triển. Nhu cầu đất mở nhà máy là kết quả của dòng vốn FDI vào Việt Nam ngày càng tăng, đặc biệt là khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) và các hiệp định thương mại tự do được ký kết, thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài mở nhà máy tại Việt Nam để sản xuất hàng hóa xuất khẩu hơn. Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp cao cũng dẫn đến tình trạng khan hiếm mặt bằng cho thuê. Các cụm công nghiệp ở phía Bắc và phía Nam tăng trưởng như vũ bão trong thời gian gần đây. Việt Nam vẫn mới chỉ là một thị trường gia công, nhập khẩu linh kiện từ các nhà máy ở Trung Quốc về lắp ráp rồi xuất khẩu. Khu vực phía Bắc giáp thị trường Trung Quốc sẽ được hưởng lợi, do giúp giảm thiểu được chi phí cho nhà đầu tư do logistics là một phần rất quan trọng trong giá thành sản phẩm. Cơ sở hạ tầng ở phía Bắc cũng khá tốt. Giá đất thuê khu công nghiệp hiện đang tăng cao từ 30-40%.
Quay lại thị trường căn hộ, hiện tượng xuất hiện dự án có mức giá chào bán lên tới 10.000 USD/m2. Điều này cho thấy tín hiệu gì từ thị trường?
Điều này không có gì đáng ngạc nhiên vì quỹ đất trung tâm ở Quận 1 được phép làm nhà ở và được sở hữu lâu dài không nhiều. Chủ đầu tư đã kết hợp các ưu thế của họ lại để đưa ra mức giá đó. Kinh nghiệm ở những nước phát triển trước Việt Nam cho thấy, mức giá bán thậm chí còn cao hơn nữa được áp dụng cho những dự án ở trung tâm thành phố. Chủ đầu tư đang tận dụng lợi thế về vị trí của họ. Khi đầu tư dự án, người mua phải xem xét kỹ mục đích đầu tư. Nếu đầu tư theo dạng lướt sóng thì có lẽ là khó khả thi. Nếu là nhà đầu tư lâu dài, chờ đợi 5-10 năm thì mức giá sẽ tăng vì quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm. Có những nhà đầu tư Đài Loan đã sở hữu một loạt căn hộ siêu sang trong tòa tháp Taipei 101 tại Đài Loan. Họ đã mua với giá cao và bán đi với mức giá rất cao 15 năm sau đó vì Taipei 101 thời điểm đó là toà nhà cao nhất thế giới và độc nhất vô nhị ở Đài Bắc. Đó là lập luận của những người có tiền và họ không vay tiền hoặc không vay quá nhiều tiền từ ngân hàng.
Cùng với sự xuất hiện của các dự án siêu sang trên thị trường căn hộ, vì sao phân khúc văn phòng hạng A có vẻ trầm lắng hơn?
Quỹ đất để phát triển văn phòng hạng A không nhiều. Để phát triển văn phòng hạng A, cần phải chọn vị trí ở trung tâm. Có những chủ đầu tư đã thử nghiệm đi ra ngoài khu vực lân cận để phát triển dự án, nhưng cho dù chất lượng dự án hạng A, chi phí đầu tư cao, có thể nói là thuộc vào hàng tòa nhà tốt nhất, nhưng giá thuê cũng chỉ bằng một tòa nhà hạng B trong trung tâm. Điều đó buộc họ phải tìm quỹ đất đẹp ở trung tâm để phát triển văn phòng hạng A. Không giống như phân khúc nhà ở, không tìm được đất ở trung tâm thì có thể phát triển dự án ở các quận vùng ven, hoặc các địa điểm bán lẻ có thể phát triển ở ngoài trung tâm, thì văn phòng chỉ có thể phát triển ở khu vực trung tâm thành phố, bởi vì chúng ta vẫn chưa có phương tiện giao thông kết nối, khiến cho thị trường văn phòng hạng A không thể phát triển được bên ngoài trung tâm.
Nguồn: Báo cáo ổn định tài chính toàn cầu, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), tháng 4.2019
Sự tích tụ các rủi ro bất ổn trong lĩnh vực nhà ở trong điều kiện tài chính nới lỏng có thể dẫn đến kết quả tiêu cực trong vòng tròn quan hệ giữa thị trường nhà ở với điều kiện tài chính và các lĩnh vực trong nền kinh tế thực.
Báo cáo ổn định tài chính toàn cầu tháng 4.2019 của IMF nghiên cứu và lượng hoá rủi ro liên quan đến giá nhà trên toàn cầu, thông qua một mẫu nghiên cứu bao gồm 32 nền kinh tế phát triển, nền kinh tế mới nổi và các thành phố lớn. Kết quả chính của báo cáo này cho thấy, xu hướng giá nhà ở thấp hơn, được định giá quá cao, tăng trưởng tín dụng quá mức và các điều kiện tài chính thắt chặt dự báo rủi ro giảm giá nhà đang đè nặng lên các quốc gia trong vòng ba năm tới. Đo lường trên về rủi ro giá nhà giúp dự báo rủi ro suy giảm tăng trưởng GDP và bổ sung cho mô hình dự báo sớm cho các cuộc khủng hoảng tài chính.
Những trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ ở các cao ốc chung cư giờ đây xuất hiện nhiều khách thuê kinh doanh rạp chiếu phim, trung tâm thể hình, trung tâm giáo dục,... vốn không phải là các nhà bán lẻ truyền thống. Đây có phải xu hướng mới trên phân khúc bán lẻ không?
Thật ra, với chúng tôi các khách thuê này vẫn là các nhà bán lẻ. Bán lẻ được phân ra thành các nhóm khách hàng như thời trang và mỹ phẩm, F&B, trung tâm thể hình, giải trí... Với những khối đế bán lẻ của các chung cư, các khách thuê trong lĩnh vực giải trí, thể hình... thường được xem là tiện nghi, tiện ích và là giá trị cộng thêm cho các chung cư.
Loại hình khách thuê này không đem lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư khối đế bán lẻ vì giá thuê khá rẻ, thậm chí chủ đầu tư còn phải thuyết phục khách thuê này gia nhập trung tâm bán lẻ của họ. Vì nhờ có các tiện ích này mà căn hộ sẽ bán được cao giá hơn. Còn người mua nhà sẽ sẵn sàng trả mức giá cao hơn nếu chung cư của họ có nhiều tiện ích hơn. Nhiều chủ đầu tư may mắn vì kêu gọi được khách thuê có thương hiệu, nhưng cũng có nhiều chung cư không tìm được khách thuê và hoàn toàn để trống.
Điều đó đặt ra câu hỏi phát triển các khối đế bán lẻ để làm gì và với quy mô nào là phù hợp? Điều này phải được tính toán ngay từ khi xây dựng dự án. Thực tế là khối đế bán lẻ chỉ nên để phục vụ cư dân, nơi phát triển các cửa hàng tiện lợi, trung tâm thể hình, ngân hàng hơn là các khu mua sắm. Diện tích của các khối đế này cũng chỉ nên vào khoảng 2.000-3.000 m2, trong khi các khối đế bán lẻ hiện tại có khi lên tới 50.000-60.000 m2.
Nhà Quản Lý: Xin cảm ơn bà!
Thực hiện: Tâm Vũ
Ảnh: Bảo Zoãn
