Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) dự báo, thị trường BĐS quý 2 dự kiến tăng trưởng nhẹ so với quý 1, nhưng giảm mạnh so về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với quý 2/2022. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao. Thị trường BĐS năm 2023 có thể diễn ra với 3 kịch bản: Kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.
Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20% - 30%, lãi suất 10% -12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40% - 50%. Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30% - 50%, lãi suất dao động 12 - 14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt từ 20% - 30%. Còn kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50% - 60%, lãi suất trên 14%, giá bán giảm 20% - 30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.
Cụ thể, về nguồn cung thị trường Hà Nội, kịch bản dự báo nguồn cung mới năm 2023 đều giảm mạnh so với năm 2022: Kịch bản lý tưởng giảm khoảng 30%; Kịch bản kỳ vọng giảm trên 50%; Kịch bản thách thức giảm khoảng 60%. Nguồn cung mới quý 2 dự kiến đạt khoảng 2.000 sản phẩm. Các dự án dự kiến triển khai trong thời gian sắp tới đều có quy mô lớn từ các chủ đầu tư uy tín.
Trong khi đó, nguồn cung TP.HCM dự báo giảm mạnh so với năm 2022, dự kiến đạt 1.700 sản phẩm. Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung sẽ giảm khoảng 40%; Kịch bản kỳ vọng giảm trên 50%; Kịch bản thách thức giảm khoảng 70%.
DXS - FERI dự báo thị trường bất động sản có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng từ cuối quý 3, đầu quý 4 năm 2023. Cơ sở kỳ vọng phục hồi đến từ nhiều yếu tố. Với nền kinh tế, chính sách tiền tệ linh hoạt (FED tăng lãi suất 0,25 điểm % nhưng Việt Nam lại giảm 1% lãi suất điều hành). Tích cực kêu gọi thu hút FDI (Chuyến thăm Singapore của Thủ Tướng, 50 Tập đoàn Mỹ quan tâm đầu tư tại Việt Nam...). Thúc đẩy giải ngân đầu tư công (Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/3/2023).
Đồng thời, các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại (NHTM) hỗ trợ sản xuất kinh doanh (quy mô 470.000 tỷ đồng) dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ quý 2/2023. Chỉ số đơn hàng sản xuất tháng 1 & 2 tăng, số lượng đơn hàng mới quay trở lại. Kỳ vọng phục hồi ngành sản xuất. Du lịch cũng sẽ phục hồi với lý do từ 15/3 Việt Nam bắt đầu đón khách Trung Quốc.
Bên cạnh nỗ lực của chính phủ, thì chính các doanh nghiệp cũng có những nỗ lực tự thân để vượt qua giai đoạn thách thức của thị trường. Chính phủ đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các luật liên quan trong tháng 10/2023 (Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật đất đai...). Tiếp tục hạ 1% -2% lãi suất cho vay, giải ngân các dự án đủ điều kiện pháp lý...).
Chủ đầu tư BĐS có kế hoạch mở bán dự án từ quý 2/2023. Cơ cấu nợ trái phiếu, chuyển đổi trái phiếu thành BĐS theo Nghị định 08. Tiếp tục cung cấp các chính sách bán hàng nhằm hỗ trợ khách hàng trong bối cảnh lãi suất cao (vay không lãi suất, hỗ trợ lãi suất 2% - 5%...). Đơn vị môi giới hoạt động với chiến lược tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp xu hướng, đáp ứng nhu cầu ở thực. Tối ưu hóa mô hình kinh doanh, tối ưu chi phí hoạt động để tiếp tục vượt qua giai đoạn khó khăn. Với môi giới BĐS cá nhân, tỷ lệ bỏ nghề quý 1/20233 đã giảm so với 3 - 6 tháng trước. Ước khoảng 15% môi giới BĐS quay lại thị trường, tập trung phân khúc như cầu ở thực, cho thuê.
Tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường BĐS năm 2023. Mức lãi suất huy động tại nhiều nhà băng ở mức cao vào cuối năm 2022 nên tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản. Nhưng sang năm 2023, đến thời điểm đáo hạn các khoản tiền gửi, lãi suất đáo hạn không còn ở mức cao, dự báo nhà đầu tư sẽ quay lại thị trường bất động sản.
Về chính sách, quý 2 và quý 3/2023 với các yếu tố tác động như gói tín dụng gần 470.000 tỷ đồng, lãi suất từ 7% - 8% từ các NHTM hỗ trợ sản xuất kinh doanh. Lãi suất cho vay mua nhà giảm từ 0,6% - 2,5% T3/2023. Dự thảo Nghị quyết Quốc hội Thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội (NƠXH).
Lãi suất vay mua nhà tiếp tục giảm thêm từ 1% (Techcombank dự kiến giảm 1% lãi suất từ 15.4.2023...) kỳ vọng hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định sẽ giúp củng cố niềm tin cho thị trường. Sang Quý 4 năm 2023, từ tháng 10, trình Quốc hội thông qua: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi).
Mặc dù sẽ có độ trễ để chính sách đi vào hiệu lực, nhưng kỳ vọng khi những bộ luật này được thông qua, thị trường sẽ trở nên minh bạch, nhiều vướng mắc được tháo gỡ, tăng trưởng thêm nguồn cung mới.
