Quy mô gia đình tại đô thị dần thu nhỏ cùng với nhu cầu thu hẹp không gian sống tại các khu vực trung tâm là cơ hội cho các sản phẩm bất động sản căn hộ nhỏ.

Nằm trên đường Cống Quỳnh, cách phố đi bộ Bùi Viện vài bước chân, dự án Alpha City do Công ty Alpha King phát triển được quảng bá sẽ mang lại một không gian sống đẳng cấp và thông minh giữa trung tâm TP.HCM.

Bên trong các tòa tháp 50 tầng là hàng trăm căn hộ với giá lên tới 200 triệu đồng/m2, thậm chí hơn. Alpha City cũng như các dự án khác của Alpha King tại trung tâm quận 1, tại khu Ba Son và một vài nơi khác, có một phần rất lớn gồm các căn hộ một hoặc hai phòng ngủ trong thời buổi mà quy mô các gia đình ở đô thị ngày một nhỏ đi.

SỰ BIẾN ĐỔI CỦA QUY MÔ GIA ĐÌNH
Gia đình nhỏ hoặc siêu nhỏ đang là xu hướng áp đảo ở các đô thị lớn hiện nay. Những ông bố, bà mẹ thuộc thế hệ 7X, 8X được sinh ra trong một giai đoạn của các gia đình đông con, thậm chí quy mô gia đình còn lớn hơn nữa khi có nhiều thế hệ cùng chung sống. Tuy nhiên, theo thời gian, quy mô gia đình ngày càng thu nhỏ, do nhiều yếu tố về chính sách, xã hội, kinh tế đã tác động, tạo nên sự thay đổi về tập quán, tư duy. Những gia đình nhiều thế hệ theo kiểu “tứ đại đồng đường”, có khi tới hơn chục người cùng chung sống dưới một mái nhà theo nghĩa đen, dần được thay thế bằng gia đình ít người, thường chỉ có hai thế hệ cha mẹ-con cái. Số gia đình đơn thân hoặc độc thân gia tăng đáng kể ở khu vực thành thị. Sinh nhiều con – theo quan niệm truyền thống “đông con hơn nhiều của” – không còn nằm trong lựa chọn của hầu hết các gia đình trẻ hiện nay.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, qua các cuộc điều tra dân số trước đây, quy mô gia đình Việt Nam đã giảm từ mức trung bình 5,22 người/hộ vào năm 1979 xuống còn 4,61 người/hộ vào năm 1999 và còn 3,5 người vào năm 2019, theo kết quả điều tra dân số mới nhất. Cũng theo nguồn thống kê trên, tỉ lệ hộ gia đình độc thân ở thành thị Việt Nam tăng từ 6,23% năm 2004 lên 13% năm 2019.

Cùng với đó, độ tuổi trung bình kết hôn lần đầu cũng không ngừng gia tăng, với xu hướng rõ nét là các đô thị càng lớn thì sự gia tăng càng mạnh. Cụ thể, tuổi kết hôn trung bình toàn quốc vào năm 2010, theo Tổng cục Thống kê, là 24,5; vào năm 2017 là 25,3. Cũng trong khoảng thời gian trên, sự thay đổi tính riêng ở khu vực TP.HCM là 26,6 và 27,6.

Kết hôn muộn, các cặp vợ chồng không có đủ thời gian cùng các điều kiện về kinh tế, xã hội và tâm lý để sinh nhiều con. Bên cạnh đó, lối sống đề cao các giá trị cá nhân cũng khiến nhiều bạn trẻ lựa chọn cuộc sống độc thân.

Xu hướng gia đình nhỏ phát triển theo sự phát triển chung của xã hội, với những điều kiện về kinh tế, xã hội thay đổi. Vài chục năm trước, đất nước còn chiến tranh, đói kém xảy ra liên miên, tỉ lệ tử vong cao. Đấy là những điều kiện khiến các gia đình lựa chọn việc sinh nhiều con để bù vào rủi ro mất mát. Khi đất nước hòa bình, kinh tế dần đi lên, các điều kiện và động lực sinh nhiều con dần biến mất. Trước hết là chính sách “dù gái hay trai, chỉ hai là đủ”. Bên cạnh đó là các xu hướng: thanh niên có điều kiện học lên cao nên kết hôn muộn hơn; ngày càng có nhiều bạn trẻ rời nông thôn lên thành thị lập nghiệp, mất nhiều năm để ổn định sự nghiệp trước khi nghĩ tới chuyện lập gia đình; cùng với đó là sự thay đổi tư duy từ “số lượng” qua “chất lượng” con cái... Tổng hợp những nguyên nhân trên đã dẫn tới quy mô gia đình ngày càng nhỏ như hiện nay.

Gia đình nhỏ, kết hôn và sinh con muộn hơn cũng là xu hướng chung của thế giới, theo các báo cáo gần đây của Văn phòng Thống kê Quốc gia Anh (ONS) và Cơ sở dữ liệu dân số IPUMS-USA của Mỹ.

XU HƯỚNG CĂN HỘ NHỎ VÀ THÔNG MINH
Những đô thị đông đúc chật chội với chỗ ở nhỏ bé cho các gia đình là tiền đề xuất hiện các nhu cầu mới. Các loại xe hơi “compact” hay người Nhật Bản gọi là “kei car”/“keijidōsha” ra đời chính là để đáp ứng các loại nhu cầu này ở đô thị. Ở Việt Nam, trong những năm gần đây, doanh số các loại xe hơi siêu nhỏ như Kia Morning, Hyundai I10, Mazda 2… không ngừng tăng một phần xuất phát từ nhu cầu của các gia đình trẻ đang sinh sống ở đô thị lớn, với số lượng thành viên chỉ khoảng 3-4 người.

Tương tự là nhu cầu về nhà ở. Những căn hộ một phòng ngủ như thiết kế tại Alpha City ở trung tâm thành phố hoặc xa hơn và bình dân hơn, như Safira Khang Điền ở quận 9, Mizuki Park ở Bình Chánh ngày càng trở nên phổ biến, chính là để phục vụ đối tượng khách hàng: gia đình nhỏ. Trong đánh giá vào cuối năm 2018, Savills Việt Nam nhận định: “Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Mặt khác, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới từ các gia đình nhỏ tách hộ, bao gồm các hộ gia đình một người”.

Đón đầu xu hướng này, cách đây vài năm, Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành từng đề xuất xây dựng căn hộ siêu nhỏ, diện tích từ 20-30 m2. Ý tưởng về căn hộ siêu nhỏ lúc bấy giờ được hàng loạt nhà phát triển và tư vấn bất động sản ủng hộ và “lobby”, xuất phát từ nhu cầu thực tế của thị trường. Vào năm 2017, Savills Việt Nam đánh giá “căn hộ 25 m2 là giải pháp phù hợp và logic cho thực tế thị trường”. Đề xuất của các công ty bất động sản ban đầu đã nhận được sự đồng ý từ Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, điều này đã vấp phải nhiều trở ngại khiến lúc bấy giờ không thể thực hiện được.

Chính quyền các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM không đồng ý căn hộ siêu nhỏ, với nỗi lo ngại sẽ “hình thành các khu nhà ổ chuột trên cao”. Đó là việc nhồi nhét quá nhiều người vào các căn hộ nhỏ, tạo áp lực lớn cho cơ sở hạ tầng chung, chẳng hạn đường sá, trường trạm, dù trên thực tế đã có quy định về diện tích trung bình của sàn nhà/số người ở do Bộ Xây dựng ban hành. Tại Hà Nội, diện tích bình quân vào năm 2015 là 23,1 m2/người và diện tích tối thiểu 6,5 m2/người, phấn đấu nâng dần lên 26,3 m2/người (tối thiểu 8,5 m2/người) vào năm 2020. Giữa lúc căn hộ siêu nhỏ còn gặp khó khăn về chính sách, các nhà phát triển bất động sản đã gia tăng số lượng căn hộ nhỏ một hoặc hai phòng ngủ trong các dự án gần đây. Nếu như trước kia, căn hộ 61-63 m2 với một phòng ngủ, tùy chọn cơi nới thành hai phòng ngủ là phổ biến, thì gần đây, các căn hộ tầm 45-60 m2 ngày càng nhiều hơn. Và điểm đặc biệt ở những căn hộ này đó là chúng được đặt trong những tòa nhà phức hợp với nhiều tiện ích như trung tâm mua sắm, khu thể thao, giải trí nằm ngay trong các tòa nhà. Cuối năm 2018, VinCity Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) – một trong các đại dự án bất động sản căn hộ của Tập đoàn Vingroup đã tung ra loại căn hộ một phòng ngủ chỉ với 28 m2 với các tiện ích tối giản, thu hút sự quan tâm của những người có nhu cầu nhà ở lẫn các nhà đầu tư bất động sản.

Sự phát triển của công nghệ, với các thiết bị và ứng dụng phần mềm, đã góp phần rất lớn vào bài toán tối ưu hóa không gian và tiện nghi của căn hộ. Nếu như trước kia, các gia đình cần một cái bàn hoặc tủ để đặt tivi, thì hiện nay, họ có thể “dán” tivi lên tường như một bức tranh. Ở Alpha City, các căn hộ được giới thiệu là “được ứng dụng công nghệ kỹ thuật số hiện đại” với hình ảnh quảng bá công nghệ như sinh trắc học gắn ở lối vào tòa nhà. Có thể chờ đợi, khi những căn hộ của dự án này ra mắt trong khoảng hai năm nữa, chúng sẽ là những ngôi nhà thông minh bên trong những tòa nhà thông minh, trong thời đại mà internet vạn vật (IoT) không còn là khái niệm.

Giá trị của một căn hộ từ lâu không chỉ là giá trị tự thân của nó, mà bao gồm những giá trị do không gian sống ở đấy mang lại. Giờ đây, điều này càng được củng cố thêm với sự đóng góp của công nghệ và tư duy mới. Công nghệ cũng đang khuyến khích lối sống tối giản của những người trẻ thuộc thế hệ 8X, 9X. Giảm bớt đồ đạc, thu hẹp không gian sống và tối ưu hoá tiện ích là một xu hướng mới nhận được sự cổ vũ từ truyền thông.

Theo số liệu của Nielsen, thế hệ 8X, 9X hiện chiếm 35% dân số và đây là lực lượng lao động chính tại Việt Nam. Ở các đô thị lớn, thế hệ này bao gồm những con người năng động, tự chủ tài chính. Đây chính là lực lượng tạo nên nhu cầu về nhà ở rất lớn, đặc biệt là các dòng sản phẩm chung cư thông minh, hiện đại, nhiều tiện ích ở các đô thị.

Bài viết: Nam Anh
Ảnh: Nguyễn Hoàng Việt