Trong Báo cáo tổng kết công tác năm 2022 và triển khai nhiệm vụ năm 2023 của ngành xây dựng, Bộ Xây dựng cho biết, tình hình thị trường bất động sản năm 2022 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn so cùng kỳ năm 2021.
Theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, các dự án tổng hợp sơ bộ khoảng 50.000 giao dịch, tương đương cùng kỳ năm 2021. Lượng giao dịch đất nền tổng hợp sơ bộ khoảng 200.000 giao dịch. Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao. Giảm dần tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê.
Về cơ bản thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều vấn đề còn tồn tại.
Trong đó, thị trường vẫn đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giá giao dịch tăng cao.
Về vấn đề thiếu nguồn cung, số liệu cho thấy lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý 3/2022 chỉ tương đương khoảng 71% so với quý 2/2022 và bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021.
Số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.148 dự án, tương đương quý 2/2022 và bằng 163,3% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 36 dự án (24.324 căn), bằng khoảng 124% so với quý 2/2022 và 92,3% so với cùng kỳ năm 2021.
Bộ Xây dựng cho rằng, về giá giao dịch, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao đã được thiết lập tại thời điểm cuối quý 2/2022. Qua đó, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường, đặc biệt là thị trường thứ cấp.
Phân khúc nào sẽ là “ngôi sao” năm 2023
Theo đánh giá của VNDirect, thị trường căn hộ tại cả Hà Nội và TP.HCM sẽ có lượng tiêu thụ cùng giá bán giảm trong năm 2023.
Cụ thể tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tương đối ổn định trong năm 2023 với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán. Tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90%, giảm 13,5% so với cùng kỳ. Giá bán căn hộ sơ cấp được dự báo sẽ giảm nhẹ 3-5% so với cùng kỳ.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới được cho là vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ có thể chỉ đạt 80%, giảm 10% so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà vẫn chưa khởi sắc trong năm 2023.
Đối với thị trường nhà đất để ở. Tại Hà Nội, nguồn cung mới có thể sẽ đi ngang ở mức 2.000-2.200 căn trong năm 2023.
VNDirect đánh giá, Hưng Yên sẽ là tâm điểm trong thị trường nhà đất giữa các tỉnh lân cận Hà Nội. Giá bán sơ cấp nhà thấp tầng tại khu vực này có thể tiếp tục tăng nhanh hơn so với Hà Nội trong năm 2023.
Ở TP.HCM, nguồn cung mới nhà đất xây sẵn tiếp tục khan hiếm trong năm 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành. Giá sơ cấp nhà đất để có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2, khoảng 165-188 triệu đồng/m2, trong năm 2023-2024.
Nguyên nhân của đà giảm giá này là do tâm lý người mua nhà thận trọng hơn đối với các dự án có “vị trí vàng” sau khi nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn bị bắt giữ.
Thị trường nhà ở xây sẵn tại các vùng lân cận TP.HCM cũng được dự báo sẽ giảm sức hút trong năm 2023 do những sai phạm của cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản.
Đánh giá về những dự án đáng chú ý ,VNDirect nhận định Vinhomes sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản miền Bắc trong năm 2023 với hai dự án khu đô thị mới ra mắt tại Hà Nội. Một số dự án mới đáng chú ý có thể được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng, bao gồm đường vành đai 3 và đường vành đai 2,5 tại Hoàng Mai, là The Manor Central Park và Louis City.
Tại thị trường miền Nam, những sản phẩm sắp tới thuộc Tập đoàn Nam Long và Nhà Khang Điền được đánh giá cao trong phân khúc trung cấp.
Theo ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi, chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung, giá rẻ, từ 3 tỷ đồng đến 12 tỷ đồng, vẫn sẽ có thanh khoản tốt trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng những bất động sản cho thuê phục vụ ở thực hoặc những nơi gần khu công nghiệp đáp ứng nhu cầu thuê nhà của người lao động, công nhân cũng sẽ có tính thanh khoản cao.
“Thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có giá trị sử dụng và có giá trị khai thác về dòng tiền. Phân khúc sẽ ‘lên ngôi’ trong năm sau là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội”, bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch của Phú Hưng Property, nhận định.
