Năm 2016, trong chuyến công du làm việc tại TP.HCM, Tổng thống Mỹ lúc bấy giờ, ông Barack Obama đã chọn coworking space (văn phòng chia sẻ) Dreamplex là nơi gặp gỡ với doanh nghiệp trẻ và cộng đồng khởi nghiệp Việt Nam. Văn phòng này cũng từng là địa điểm Lãnh sự quán Mỹ lựa chọn cho sự kiện kết nối doanh nghiệp American Innovation Roadshow hay cuộc gặp của Google với giới khởi nghiệp trong nước.

Coworking space, văn phòng chia sẻ, là mô hình dịch vụ văn phòng cung cấp nơi làm việc cho cá nhân hoặc tập thể trong một không gian chung. Các văn phòng chia sẻ như Dreamplex thường gắn liền với hình ảnh giới khởi nghiệp, do đây là đối tượng chính thuê sử dụng dịch vụ. Mặc dù các văn phòng chia sẻ đã xuất hiện ở Việt Nam một thời gian trước đó, nhưng cho đến chuyến thăm của Obama, các coworking space mới nhận được sự quan tâm mạnh mẽ. Các doanh nghiệp vận hành coworking space thường sẽ thuê không gian trong tòa nhà, cải tạo lại và bố trí các phòng có không gian riêng xen kẽ các khu ngồi làm việc chung.

LINH HOẠT NHƯNG THIẾU BỀN VỮNG
Mô hình văn phòng chia sẻ được hình thành hơn khoảng hơn 10 năm trước và là lựa chọn cho bài toán kinh tế của các đối tượng thuê văn phòng so với loại hình văn phòng truyền thống, do chi phí giảm từ việc chia sẻ không gian và cơ sở vật chất, cùng thời hạn thuê linh hoạt. Nhưng chính sự linh hoạt đó khiến cho mô hình kinh doanh của coworking thiếu bền vững. Các hợp đồng cho thuê ngắn ngày, đồng nghĩa khách thuê không nhiều ràng buộc và có thể chấm dứt việc thuê bất cứ lúc nào. Khách hàng chính của coworking space - giới khởi nghiệp hình thành đông đảo nhưng nhiều trong số đó thất bại. Cứ 10 startup thì có 9 startup thất bại, theo khảo sát của Fortune.

Từ đối tượng ban đầu là các công ty khởi nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng ngắn hạn và các doanh nghiệp tìm kiếm vị trí văn phòng tạm thời, các đơn vị điều hành coworking đang chú trọng tiếp cận khách thuê là doanh nghiệp có nhu cầu chuyển văn phòng thành mô hình coworking, theo công ty nghiên cứu thị trường bất động sản JLL. Với mảng dịch vụ này, các đơn vị điều hành sẽ tìm kiếm mặt bằng, thiết kế và quản lý không gian làm việc theo yêu cầu riêng của mỗi khách hàng doanh nghiệp. Doanh nghiệp chỉ cần trả tiền thuê theo hợp đồng mà không cần nghĩ ngợi về các vấn đề khác như chỗ giữ xe, lễ tân và tạp vụ... “Đây là xu hướng sẽ đem đến sự phát triển bền vững hơn cho văn phòng chia sẻ khi thị trường ngày càng phát triển và trưởng thành hơn”, JLL nhận định.

WeWork, một công ty phát triển văn phòng chia sẻ đặt trụ sở tại Mỹ, được xem là công ty đã định hình lại thị trường văn phòng cho thuê trên toàn cầu. Để giải quyết bài toán đè nặng lên vai là khối bất động sản văn phòng mà WeWork đã thuê, ước tính trị giá 18 tỉ USD tiền thuê cam kết trên toàn cầu cho tới năm 2023, WeWork đã tập trung sang đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp lớn.

HƯỚNG VÀO KHÁCH HÀNG LỚN
Khoảng từ năm 2017, WeWork đã bắt đầu chuyển hướng sang phát triển văn phòng cho các doanh nghiệp lớn (doanh nghiệp có quy mô trên 1.000 nhân viên).

Chuyển dịch này đem lại thay đổi lớn cho WeWork. Khách hàng là doanh nghiệp lớn thường ký thời hạn thuê lâu hơn giúp cho lượng thành viên của WeWork ổn định hơn. Trước đây thời hạn thuê trung bình của thành viên WeWork thường là 7-8 tháng, nhưng việc ký các hợp đồng dài hạn với khách hàng doanh nghiệp lớn đã giúp thời hạn thuê trung bình tăng lên 20 tháng, theo công ty nghiên cứu thị trường CB Insights. Năm 2018, số thành viên của WeWork đến từ doanh nghiệp lớn chiếm 32%, tăng từ con số 17% của năm 2017. Trong 9 tháng đầu năm ngoái, lượng khách hàng doanh nghiệp lớn của WeWork đã tăng 370%. WeWork tuyên bố 1/3 số công ty thuộc nhóm 500 công ty hàng đầu trên toàn cầu (Global Fortune 500) hiện đang là khách hàng của coworking này.

Trong vài năm gần đây, các công ty lớn đã nhìn thấy lợi ích từ việc di chuyển văn phòng truyền thống đến các coworking space chia sẻ. Một số tên tuổi điển hình đến từ các công ty viễn thông như Sprint, AT&T cho tới các công ty công nghệ như SAP, IBM; từ các nhà sản xuất ô tô tới các công ty bảo hiểm. Cuộc cách mạng thực sự của coworking có thể ít liên quan tới người làm việc tự do hay giới khởi nghiệp, mà ở nhân viên của các công ty lớn đang làm việc bên ngoài không gian văn phòng của tổ chức.

Tại Việt Nam, hầu hết các công ty phát triển văn phòng chia sẻ đều dành không gian cho các doanh nghiệp. UP Coworking space đã xây dựng văn phòng riêng cho Yeah1 - một công ty truyền thông và giải trí. UP Coworking space cũng đang tiến hành xây dựng văn phòng cho công ty thương mại điện tử Tiki và be - ứng dụng gọi xe, trong không gian hai tầng tại tòa nhà Viettel Complex (quận 10). “Coworking space có thể làm mọi thứ. Nếu bạn muốn, nửa phần diện tích của tầng này sẽ là của doanh nghiệp bạn, mang logo và thương hiệu của bạn. Khách hàng bước đến có thể nhận ra doanh nghiệp như văn phòng thông thường”, bà Trang Bùi, Giám đốc Công ty dịch vụ bất động sản JLL Việt Nam, cho biết. “Coworking space cho doanh nghiệp một lựa chọn để cân nhắc khi đứng trước bài toán chọn văn phòng”.

MỘT THỊ TRƯỜNG TĂNG TRƯỞNG MẠNH
Không gian văn phòng chia sẻ tại TP.HCM đã mở rộng gấp đôi trong năm 2018, lên gần 40.000m2, từ mức 20.000m2 trong năm 2017, theo thống kê của công ty nghiên cứu thị trường CBRE. Nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn là đối tượng khách thuê chính trong văn phòng chia sẻ, chiếm 33% diện tích, tính đến cuối năm 2018, nhưng nhóm các công ty lớn, tập đoàn và nhóm tập đoàn đa quốc gia đang chiếm tổng cộng hơn một nửa diện tích thuê trong văn phòng chia sẻ.

Các văn phòng chia sẻ đang khuấy đảo thị trường văn phòng chật chội của TP.HCM. Có 4 trong số 10 giao dịch thuê mặt bằng văn phòng lớn nhất tại thị trường là do các doanh nghiệp điều hành coworking thực hiện.

Việc tự xác định mình là bên làm văn phòng cho doanh nghiệp đang đặt các doanh nghiệp điều hành coworking vừa là đối thủ vừa là khách hàng của các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê. Đa số các trung tâm văn phòng chia sẻ được đặt bên trong các tòa nhà văn phòng, trong đó có nhiều trung tâm là khách hàng lớn của chính tòa nhà đó. Không gian văn phòng chia sẻ đầu tiên của WeWork tại TP.HCM được mở tại 4 tầng của tòa nhà 27 tầng E.Town Central (quận 4). Đây cũng là địa điểm lớn nhất của WeWork tại Đông Nam Á.

Rõ ràng, ở một góc độ nào đó, các coworking space đang cạnh tranh với các chủ tòa nhà trong việc thu hút khách thuê, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường văn phòng khan hiếm mặt bằng. 96% mặt bằng văn phòng đã được lấp đầy tại TP.HCM, 4% còn lại không phải lúc nào cũng đáp ứng được yêu cầu của khách và theo nhu cầu thuê.

Nhưng chính các coworking space này lại là một khách thuê dài hạn của tòa nhà văn phòng đó, đảm bảo phần nào cho việc lấp đầy không gian tòa nhà. “Coworking space cũng là một giá trị tăng thêm cho tòa nhà. Khi tòa nhà đó đã được lấp đầy, doanh nghiệp thuê trong tòa nhà đó có nhu cầu mở rộng thì coworking space là một lựa chọn tốt”, bà Trang nhận định.

Tuy nhiên, các văn phòng chia sẻ cũng đang đối mặt thách thức khan hiếm mặt bằng. Trong một thị trường văn phòng đang khan hiếm nguồn cung, việc tìm kiếm mặt bằng phù hợp đang là một vấn đề nan giải với các doanh nghiệp điều hành coworking.

“Chúng tôi phải gõ cửa từng tòa nhà để hỏi về mặt bằng còn trống và khả năng hợp tác”, ông Turochas Fuad, Giám đốc Điều hành WeWork khu vực Đông Nam Á, cho biết trong cuộc nói chuyện với phóng viên Nhà Quản Lý hồi đầu năm nay. WeWork đang trong quá trình tìm kiếm thêm nhiều mặt bằng nữa để mở văn phòng chia sẻ, không chỉ ở TP.HCM mà còn dự định mở rộng ra thị trường Hà Nội và Đà Nẵng. Trung tâm đầu tiên của WeWork với quy mô hàng nghìn mét vuông đã mở cửa từ cuối năm ngoái. Sự xuất hiện của WeWork được dự đoán sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường văn phòng chia sẻ nói riêng và cả thị trường văn phòng nói chung. Mỗi trung tâm văn phòng của nhà điều hành này thường được mở trên một phần diện tích khá lớn, quy mô lớn hơn nhiều so với các không gian coworking khác. Theo một thống kê của CBRE Việt Nam, chỉ với một trung tâm được mở, WeWork đã trở thành nhà vận hành coworking lớn thứ hai tại TP.HCM, sau UP Coworking space.

Thị trường khan hiếm mặt bằng khiến cho các doanh nghiệp điều hành văn phòng chia sẻ tại Việt Nam chứng minh khả năng “linh hoạt” như chính mô hình này đem lại. Các doanh nghiệp đang nhìn vào những mặt bằng không phải là văn phòng để phát triển không gian văn phòng chia sẻ. Toong, là một doanh nghiệp điều hành coworking space khá linh hoạt. Khi tận dụng các không gian ít được thuê trong trung tâm thương mại để mở coworking space bên cạnh các toà nhà văn phòng. Một phần diện tích trên tầng cao nhất của khối đế bán lẻ The Oxygen (quận 2), vốn vắng vẻ do nằm ở vị trí khuất, được Toong thuê lại và mở trung tâm văn phòng chia sẻ từ cuối năm 2016. Văn phòng có diện tích 1.000m2 và có sức chứa 300 khách thuê. Một không gian rộng 1.000m2 trong khu trung tâm thương mại Vista Verde (quận 2) cũng đang được Toong phát triển thành văn phòng chia sẻ.

Theo số liệu của JLL, nguồn cung văn phòng chia sẻ tại TP.HCM tăng bình quân 31% mỗi năm trong giai đoạn 2014-2017. Mức tăng này đã đưa TP.HCM thành nơi có tỉ lệ văn phòng chia sẻ cao nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, chiếm 8,1% nguồn cung văn phòng hạng A, cao hơn nhiều so với mức trung bình 2,9% của khu vực. “Ở thị trường như Việt Nam, tốc độ tăng trưởng văn phòng chia sẻ nhiều hơn và nhu cầu cũng cao hơn nên họ (các coworking space) mạnh dạn đầu tư”, bà Trang nói.

Bài viết: Trường Bùi
Ảnh: Bảo Zoãn