Chủ tịch HoREA: Cần có giải pháp gỡ vướng pháp lý dự án nếu không thị trường bất động sản có thể rơi vào suy thoái

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn

Phát biểu tại diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5 diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 3 năm qua, nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta còn chịu tác động rất nghiêm trọng của đại dịch Covid-19 và các xung đột địa chính trị dẫn đến nhiều nước bị lạm phát cao, có thể dẫn đến suy thoái kinh tế và đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo ông Châu, hiện nay trên thị trường bất động sản sức mua và thanh khoản đều giảm mạnh, thiếu dòng tiền. Bên cạnh đó là thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Trong khi, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản và nhà ở đó chính là pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở hiện nay. “Do đó, nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế. Nó sẽ tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, chính vì thị trường bất động sản đang rất khó khă nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để tồn tại, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh.

Điều này được thể hiện qua việc các doanh nghiệp địa ốc dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; mua lại trái phiếu trước thời hạn; hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm với mức chiết khấu đến 40-50% giá hợp đồng. Một số doanh nghiệp phải tinh giản đến trên dưới 50% lực lượng lao động, giảm lương, tác động tiêu cực đến vấn đề an sinh xã hội và nhiều hộ gia đình, nhất là đang cận kề Tết Quý Mão 2023.

Ngoài ra, ông Chủ tịch HoREA còn nhận định thêm rằng, do tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng, nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” đã phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao đầy rủi ro.

“Tình hình khó khăn trên đây do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan từ nhiều phía. Ở góc độ Nhà nước hiện có một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất khiến cho nhiều dự án bất động sản gặp phải vướng mắc pháp lý. Còn từ phía doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án bất động sản còn đầu tư dàn trải, vượt quá năng lực tài chính, quản trị, muốn tối đa hoá lợi nhuận. Cá biệt có doanh nghiệp chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự”, ông Châu cho hay.

Cần đưa ra thêm nhiều hướng xử lý để “cứu” thị trường bất động sản

Để xử lý, giải quyết các khó khăn và tạo điều kiện để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, Chủ tịch HoREA đưa ra một số giải pháp trung, dài hạn và ngắn hạn trong đó yêu cầu sự vào cuộc của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với sự vào cuộc của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, ở giải pháp ngắn hạn, HoREA đề nghị Chính phủ khẩn trương ban hành 2 Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai của Bộ Tài nguyên Môi trường và thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, để tháo gỡ ngay một số vướng mắc.

Trước mắt là Đề án “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và Đề án “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai” của Bộ Tài nguyên và Môi trường, kết hợp sửa đổi, bổ sung một số Nghị định liên quan thuộc lĩnh vực quản lý của các Bộ, ngành khác để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Tiếp đến, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu và tạo điều kiện cho nhà đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng được tiếp cận nguồn vốn tín dụng để tăng “niềm tin”và “lực cầu” trên thị trường trái phiếu.

“Để tạo sự minh bạch cho thị trường vốn, đề nghị khẩn trương xử lý một số khó khăn, vướng mắc của thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; sửa Luật chứng khoán 2019 nhằm xử lý những vấn đề của thị trường một cách căn cơ đồng thời tạo điều kiện cho các quỹ đầu tư tín thác bất động sản được phát triển”, Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Ở giải pháp trung và dài hạn, lãnh đạo HoREA đề nghị tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, trong đó mục tiêu cụ thể là “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”.

Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung 2 nội dung trình Kỳ họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội dự kiến tổ chức vào đầu năm 2023 để xem xét quyết định một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản gồm:

Xem xét, cho phép các doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Ngoài ra, cần xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá hợp lý.

“Nhà nước thực hiện đồng bộ các giải pháp trên đây không phải là để “giải cứu” thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết và chính cộng đồng doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững”, Chủ tịch HoREA cho hay.