Áp niên hạn sở hữu chung cư: Thiếu thống nhất về luật và gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Với thời hạn sở hửu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án, trong đó có phương án thời hạn sở hữu được xác định theo thời hạn sử dụng công trình (phương án 1). Phương án 2 là nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài). 

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới. Thay vào đó, cần tiếp tục giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.

Theo ông Châu, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa các luật nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an cho người mua cưn hộ và làm xáo trộn thị trường nhà ở. Bởi lẽ nhà ở, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế và sâu xa hơn là nhằm khuyến khích người dân lựa chọn sống trong nhà chung cư để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng có thể sẽ dẫn đến những bất cập.

Cụ thể, nếu áp niên hạn sở hữu chung cư có thể làm tăng thêm gánh nặng công việc cho cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phải đồng thời vừa quản lý nhà chung cư sở hữu có thời hạn, vừa phải quản lý là nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn và sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ pháp luật.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng, có thể đang nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư được quy định trong Luật Xây dựng.

Bất cứ công trình xây dựng nào, trong đó có nhà chung cư cũng đều có niên hạn sử dụng phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình. Nhưng không nên căn cứ vào thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là hai phạm trù khác nhau. Trong thực tiễn, việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69 năm 2021.

“Không nên vì vướng mắc trong nhiều năm qua mà "chữa cháy" bằng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước dễ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Điều này đi ngược lại với tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, Chủ tịch HoREA nói.

Ông Châu phân tích, quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài không hề gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp. Cơ quan quản lý chưa có những cơ chế đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư tốt hơn nơi ở cũ cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Ngoài ra, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở. Cụ thể, nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở được công nhận sở hữu không xác định thời hạn. Trong khi đó, nhà chung cư chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn. Quy định này có thể làm lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị, nên có thể chưa phù hợp với chủ trương của Nhà nước về phòng, chống lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật.

Ông Châu chỉ ra, nếu quy định về niên hạn sở hữu có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở, khiến giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao. “Chưa dừng ở đó, nếu chính sách này nếu được áp dụng, có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả”, ông Châu phân tích.

Chủ tịch HoREA còn cho biết thêm, phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chưa làm rõ chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng khu chung cư là sử dụng ổn định lâu dài hay sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu nhà chung cư, dễ dẫn đến nhầm lẫn khái niệm, dễ gây tranh chấp về sau.

Với hàng loạt bất cập từ phương án 1 (quy định sở hữu chung cư có thời hạn), chúng tôi đề nghị chọn Phương án 2 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi theo hướng giữ nguyên như hiện hành, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với dự án mới, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài như Luật Nhà ở 2014 đã áp dụng.

Theo đại diện các doanh nghiệp, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tại thời điểm hiện nay chưa phù hợp với tâm lý chung người mua nhà, sẽ có biến động thị trường, vô hình trung khuyến khích tâm lý mua đất ở, ảnh hưởng lớn tới chính sách phát triển nhà ở chung cư.

Với góc độ thị trường, việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ gây khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi bán nhà chung cư. Các doanh nghiệp cho rằng, cần thực hiện theo phương án 2 trong dự thảo luật là quy định sở hữu chung cư gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, không quy định thời hạn sử dụng.

Chia sẻ với báo giới, đại diện Tập đoàn Sunshine cũng đề xuất không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vì người dân sẽ chuyển hướng sang mua đất ở lâu dài. Theo quy định của Luật Đất đai khi lập quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất đều thể hiện rõ chỉ tiêu đất ở, dân số. Nhà đầu tư được giao đất thông qua đấu thầu, đấu giá cũng xác định đó là đất ở lâu dài, vì vậy tài sản trên đất cũng phải lâu dài.