Vướng mắc pháp lý khiến hàng loạt dự án tại TP.HCM không thể triển khai

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay có 38 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM “cầu cứu” và mong muốn cơ quan chức năng tập trung giải quyết các dự án vướng mắc ở lĩnh vực nhà ở xã hội, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, miễn tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng…

Theo ông Lê Hoàng Châu, hàng loạt dự án hiện nay đã tồn tại rất lâu, nhiều dự án dù được bàn giao cho dân vào ở đã nhiều năm nhưng không thể làm sổ đỏ cho người dân nhưng vướng mắc về mặt pháp lý vẫn chưa được gỡ vướng.

Đơn cử hàng loạt dự án của Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh dù được đưa vào sử dụng từ lâu nhưng vẫn chưa được hoàn thành nghĩa vụ tài chính để bàn giao sổ đỏ cho người dân.

Các căn hộ tại dự án Lavita Garden đã có người dân vào sinh sống từ lâu nhưng hiện vẫn chưa có sổ hồng.

Cụ thể, tại dự án chung cư cao tầng (phường Trường Thọ, thành phố Thủ Đức - tên thương mại là Lavita Garden) của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh, có diện tích hơn 15.000m², có nguồn gốc đất tư nhân.

Năm 2017, Công ty Hưng Thịnh nhận chuyển nhượng lại toàn bộ dự án từ Công ty Tín Nghĩa để kế thừa toàn bộ quyền nghĩa vụ liên quan. Đến năm 2018, dự án đã hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư dự án đã nhiều lần trình duyệt giá đất nhưng chưa được phê duyệt.

Phía công ty đã chủ động ứng nộp trước toàn bộ số tiền theo mức cao nhất do Sở Tài nguyên và Môi trường trình khoảng 29 tỉ đồng. Được biết, hiện nay đang xác định nghĩa vụ tài chính lần đầu nhưng do đang rà soát pháp lý về chuyển nhượng dự án nên đến nay vẫn chưa hoàn thành.

Mặc dù, Sở Xây dựng đã có báo cáo UBND thành phố cho tiếp tục thực hiện hoàn thiện pháp lý nhưng UBND thành phố đang giao tiếp lại cho Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên và Môi trường nên chưa dứt điểm được.

Tương tự, dự án Sao Mai (quận 7) của Công ty CP Hưng Thịnh Incons. Theo đó, dự án này được UBND quận 7 chấp thuận đầu tư với công năng là nhà chung cư cao 17 tầng, đã xây dựng xong móng và hầm. Đến năm 2017, dự án này được chuyển nhượng sang cho Hưng Thịnh Incons (do mua bán nợ xấu) và đã được TP.HCM chấp thuận cho nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án và "sổ đỏ" đất ở (đất tư nhân đã đăng bộ) sang cho Hưng Thịnh Incons.

Nhưng sau đó không thể triển khai được là do vướng mắc quy hoạch phân khu 1/2.000 đang là thấp tầng, xây dựng móng hầm khi chưa có giấy phép xây dựng và không phù hợp quy hoạch. Do đó, Công ty Hưng Thịnh Incons phải tự tháo dỡ phần móng hầm, đã nhiều lần kiến nghị cho chấm dứt dự án để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhằm thu hồi vốn nhưng… chưa có cơ chế giải quyết.

Trong khi đó, một số dự án lại vướng cơ chế hoán đổi quỹ nhà ở tái định cư. Đơn cử, 252 căn hộ ở chung cư Phú Mỹ 2 (quận 7) của Công ty Khải Huy Quân đã hoàn tất xây dựng, có thông báo nghiệm thu công trình từ Bộ Xây dựng nhưng đến nay TP.HCM vẫn chưa nhận bàn giao làm nhà tái định cư để doanh nghiệp có cơ sở hoàn thành thủ tục về đất đai cho dự án này và dự án Florita (quận 7).

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cho biết thêm, hiện hàng loạt dự án đưa vào sử dụng từ lâu nhưng vẫn chưa được hoàn thành nghĩa vụ tài chính để bàn giao sổ đỏ cho người dân như: Citizen.TS, Sài Gòn Mia, Richmond City, Lavita Garden, Melody Residences, Sky Center, 9 View Apartment, 8X Rainbow, 8X Đầm Sen...

“Tại văn bản mà HoREA kiến nghị lần này, giải pháp chủ đầu tư các dự án này đưa ra là kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đẩy nhanh công tác tính tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) để doanh nghiệp hoàn thành thủ tục pháp lý. Các đơn vị cho rằng Sở Tài nguyên và Môi trường nên ưu tiên cấp trước sổ đỏ cho người dân, còn đối với các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư có thể cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung, nếu có”, ông Châu nói.

Còn đối với thủ tục xin cấp “sổ đỏ” cho khách hàng, ông Châu cho biết các doanh nghiệp địa ốc mong muốn Sở Tài nguyên và Môi trường cần giải quyết cấp “sổ đỏ” trước các căn hộ cho khách hàng, đối với các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội – hai phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân. Nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% tổng sản phẩm mới ra mắt trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, dẫn đến nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và bất động sản chưa tương xứng với tiềm năng.

Cung không đủ cầu khiến giá nhà đang cao hơn 20 lần thu nhập trung bình của xã hội. Đại diện HoREA cho biết, chỉ số này ở các nước phát triển chỉ khoảng 6-7 lần. “Do đó, hiệp hội kiến nghị các địa phương đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, trong đó ưu tiên đấu thầu dự án cho thuê đối với các phần diện tích đất công thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quy hoạch để phát triển khu lưu trú công nhân, khu nhà ở chuyên gia”, ông Châu chia sẻ.

Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, hoặc hoán đổi 20% quỹ đất này bằng số lượng nhà ở xã hội, diện tích đất ở tương đương.

“Trước thực tế cung không đủ cầu thì doanh nghiệp chúng tôi rất muốn triển khai các dự án chung cư, nhà ở xã hội, nhưng vấn đề pháp lý đang khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Doanh nghiệp không lo thiếu vốn, vì chỉ cần có cơ hội đầu tư, có lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ có cách huy động vốn. Vấn đề lớn nhất lúc này là thủ tục pháp lý. Khi muốn triển khai xây dựng dự án, doanh nghiệp phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến, thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu sẽ ảnh hưởng lớn đến chi phí chúng tôi”, bà Hương - lãnh đạo một công ty bất động sản đang triển khai dự án ở TP Thủ Đức cho hay.