Bỏ cọc đất

Ở góc độ thị trường, đặc biệt là nguyên tắc thuận mua, vừa bán trong giao dịch bất động sản, việc người mua bỏ cọc không lạ. Khi đặt cọc một lô đất, sau đó cảm thấy mình không thể xoay xở số tiền quá nhiều, hoặc đơn giản vì người cùng nhà chưa thuận, đổi ý... người ta có vô vàn lý do để bỏ cọc một lô đất.

Chủ nhật tuần rồi, tôi về quê ở ngoại thành Hà Nội, câu chuyện của mấy anh em lâu ngày gặp lại chỉ bàn về bất động sản. Chả là giá nhà đất ngoại thành quê tôi cũng như nhiều nơi khác, dù trong năm Covid 2021, đã tăng chóng mặt 20%-30%.

Miếng đất ở xã Đông Dư, huyện Gia Lâm có diện tích 50m2 của anh tôi ban đầu được rao 1,8 tỷ đồng, một tháng trước đã nhảy lên hơn hai tỷ đồng. Một người đã đặt cọc.

Làm cả đời không bằng lời lô đất. Anh tôi bảo giá một mét vuông đất ở quê mình bây giờ khoảng 25-35 triệu đồng, mua miếng đất khoảng 100 m2 phải bỏ ra 2,5 tỷ đồng. Với mức thu nhập hiện nay của anh, hơn 10 triệu đồng mỗi tháng, chi tiêu 5 triệu còn tiết kiệm 5 triệu thì phải mất 30-40 năm mới đủ tiền mua mảnh đất, chưa kể tiền làm nhà.

Bác tôi, người bán biệt thự liền kề 150 m2 vài tháng trước, đã đứng ngồi không yên vì tiếc của. Giá chính căn biệt thự đó đã tăng lên hơn 20%. "Người tính không bằng đất tính", bác nói.

Một báo cáo tuần rồi của CBRE đưa ra con số, giá đất nền, chung cư tại những thành phố lớn của Việt Nam hơn một năm qua đã tăng khoảng 20%-30% và có thể còn tăng nữa.

Việc giá đất tăng tác động đến nền kinh tế thông qua vài khía cạnh.

Với lĩnh vực tài chính - ngân hàng, việc định giá bất động sản, định giá đất trong các hợp đồng vay vốn sẽ phức tạp hơn. Hầu hết ngân hàng sẽ phải định giá lại tài sản đảm bảo là đất đai, hiện chiếm hơn một nửa các hợp đồng tín dụng. Nếu các chủ đầu tư thiếu thiện chí, vin vào hiện tượng giá đất tăng để đòi được định giá cao hơn, vay nhiều hơn sẽ ảnh hưởng đến quy mô giá trị của tài sản đảm bảo là bất động sản. Điều này, nếu không được quản trị tốt, có thể dẫn đến rủi ro tín dụng và nợ xấu cho ngân hàng.

Rủi ro cũng xảy ra khi bên vay không trả được nợ, phải đấu giá bất động sản thế chấp để bù nợ. Việc ngân hàng siết nợ bất động sản, bán ra thị trường có thể dẫn đến một làn sóng biến động giá mới, tác động đến tính ổn định của nền kinh tế.

Trên thị trường chứng khoán, đã có những người đầu tư vào các cổ phiếu bất động sản được hưởng lợi thời điểm trước ngày 10/1/2022, khi giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng khoảng 5,7% sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm. Nhưng cũng có người mua đã chịu thiệt từ ngày 11/1/2022 đến hôm nay, khi giá những cổ phiếu bất động sản này giảm 4%. Đó là tính bình quân, còn những ai đầu tư vào cổ phiếu những doanh nghiệp bất động sản có dự án ở Thành phố Thủ Đức có thể mất nhiều hơn do giá cổ phiếu sụt giảm mạnh hơn.

Với riêng người bán đất là chính quyền TP HCM, tuy có thể thu được gần 600 tỷ đồng tiền đặt cọc đất vàng "bất đắc dĩ", nhưng đồng thời cũng mất đi một khoản rất lớn, 24,5 ngàn tỷ đồng, tương đương 6,4% số thu ngân sách của Thành phố năm 2021 vì thương vụ không thành.

Quan trọng hơn, tiến độ bán đất của Thành phố bị lỡ kế hoạch. Tiến độ tái cơ cấu quỹ đất cũng lỡ theo. Giới kinh doanh đang nghĩ đến một hệ lụy khác, là khả năng bán thành công những lô đất này trong tương lai sẽ không dễ dàng, bởi giới đầu tư bất động sản có tâm lý sợ "bị dớp".

Trở lại câu chuyện đấu giá đất vàng, bài toán đặt ra là làm thế nào để hiện tượng trả giá cao rồi bỏ cọc không xảy ra?

Câu chuyện đặt ra nhu cầu rà soát các quy định về đấu giá tài sản công, đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là về năng lực tài chính, năng lực thực, cam kết vững chắc hơn của bên tham gia đấu giá.

Trong các quy định hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất, Nghị định 43/2014 quy định bên tham gia đấu giá cần có vốn tự có không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, nhưng Nghị định không nói rõ người đặt cọc cần có phương án huy động phần vốn còn lại như thế nào đảm bảo khả thi. Điều này có thể dẫn đến việc bên thắng đấu giá hoặc không thể huy động được phần vốn còn lại, hoặc phải huy động với chi phí cao hoặc thiếu minh bạch. Hệ lụy là họ có thể không trả được nợ hoặc tìm nhiều cách bán lại lô đất đó với giá cao để bù đắp chi phí bỏ ra.

Với kịch bản này, cuối cùng, doanh nghiệp hay người dân mua, thuê lại tài sản đó phải trả giá rất cao, khiến cho mặt bằng giá đất bị tác động.

Tương tự, Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định phải nộp tiền cọc với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng lại chưa có quy định cụ thể khi nhà đầu tư trả giá tài sản cao hơn nhiều lần như trường hợp Thủ Thiêm - cũng là điều chưa có tiền lệ. Giải pháp ở đây là luật cần được bổ sung quy định chi tiết hơn về năng lực tài chính của bên tham gia đấu giá, nhất là đối với các dự án, lô đất có giá trị lớn. Bên cạnh đó, trường hợp giá thắng đấu cao hơn nhiều so với giá khởi điểm thì điều kiện với người thắng thầu phải thế nào.

Đó là lý do cần sớm sửa Luật Đất đai 2013, với các điều 118, 119 và 120, Nghị định 43/2014, Luật Đấu giá tài sản 2016 theo hướng đồng bộ, nhất quán để khắc phục khoảng trống này.

Việc người bán đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý cũng cần thiết để sát với giá thị trường hơn. "Hợp lý" ở đây thường là dựa trên giá bất động sản tương tự hoặc đã có tiền lệ; hoặc tham khảo ý kiến của công ty định giá chuyên nghiệp với căn cứ khoa học. Điều này giúp giảm bớt cuộc đua giá.

Theo đó, quy định về các phương pháp định giá đất cũng cần rà soát lại tổng thể để việc định giá đất khởi điểm được sát thực tế hơn trên cả nước.

Chế tài nghiêm minh hơn cũng là một đòi hỏi cần thiết. Ví dụ, đối với các tài sản lớn, ngoài việc bị mất tiền cọc khi bỏ cọc, nhà đầu tư bỏ cọc có thể không được tham gia đấu giá tài sản công trong một số năm. Điều này sẽ giúp thị trường công bằng, minh bạch hơn.

Với TP HCM, kế hoạch đấu giá đã bị lỡ hẹn, việc đấu giá lại lô đất này và những lô đất khác có thể khó khăn hơn, nhưng vẫn cần làm sớm.

Người dân đều đang chờ chính quyền Thành phố công khai, minh bạch thông tin về diễn tiến vụ việc, gồm cả phương án liên quan đến tiền cọc với đất Thủ Thiêm cũng như bài học từ những lần bị bỏ cọc. Thành phố cũng có thể tiên phong áp dụng một số cải cách đấu giá tài sản công, quyền sử dụng đất trong thẩm quyền của mình.