HoREA đã từng gửi văn bản lên Chính phủ cảnh báo về vụ đấu giá đất Thủ Thiêm

Trong báo cáo vừa gửi Chính phủ đánh giá tác động của phiên đấu giá đất Thủ Thiêm, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cảnh báo các quy định pháp luật hiện hành về đấu thầu quyền sử dụng đất còn nhiều kẽ hở cần phải chấn chỉnh.

Cụ thể, trong nội dung của báo cáo, HoRREA nêu rõ 4 kẽ hở như sau:

Kẽ hở thứ nhất là tiền đặt trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm.

HoREA cho rằng, đây là một bất cập đáng quan ngại vì thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá, đã nộp tiền đặt trước ít hơn mức trúng đấu giá nhiều lần nhưng sau đó không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận mất tiền đặt trước; hoặc có trường hợp nhà đầu tư dây dưa kéo dài việc thanh toán.

Với những cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua, Công ty Ngôi Sao Việt (công ty con của Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất 3-12 đã đặt trước 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 41,6 lần số đặt trước.

HoREA đề nghị Chính phủ tham khảo kinh nghiệm về quản lý giao dịch chứng khoán áp dụng cho đấu giá đất. Để tránh việc đặt lệnh mua chứng khoán trên sàn nhưng lại không có đủ năng lực tài chính, nhà đầu tư phải có bảo lãnh thanh toán hoặc xác nhận của ngân hàng về việc chấp nhận yêu cầu thanh toán giao dịch của nhà đầu tư (lưu ký).

Kẽ hở thứ hai là quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện "có năng lực tài chính", hoặc điều kiện "không vi phạm pháp luật về đất đai" của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Do thiếu các quy định cho hoạt động này, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP HCM đã ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết năng lực tài chính. Tuy nhiên, yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này theo HoREA chỉ mang tính hình thức.

Kẽ hở thứ ba, biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Nhiều năm qua, không ít dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí "đất vàng" hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu "găm" giữ đất, "đầu cơ" nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.

HoREA kiến nghị, với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với thời gian chậm tiến độ tương ứng. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Kẽ hở thứ tư là các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" để làm căn cứ tính "giá khởi điểm" đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, vẫn chưa đảm bảo nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP HCM năm 2014 có giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm gần đây càng cho thấy các bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá.

Phiên đấu giá 4 lô đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) hôm 10/12/2021 đã khiến thị trường "dậy sóng" khi thu về số tiền 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm. Trong đó, lô đất 3-12, diện tích 10.060 m2 đã được đấu giá thành công với số tiền 24.500 tỷ đồng, tương đương hơn 2,45 tỷ đồng một m2, gấp 8,3 lần so với mức khởi điểm.

Phiên đấu giá so kè quyết liệt

Đã có khoảng 21 doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài tham gia vào vụ đấu giá 4 lô “đất vàng” Thủ Thiêm. Vụ đấu giá này được coi là một phiên đấu giá so kè quyết liệt với hàng trăm lần trả giá trước khi nhà đầu tư cuối cùng chốt giá thành công.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, điểm đặc biệt trong các phiên đấu giá này là tốc độ trả giá rất nhanh và giá trị mỗi lần trả giá tiếp theo của một số nhà đầu tư có bước giá rất lớn. Thậm chí có bước giá cách biệt lên đến 700 tỷ đồng như lần trả giá cuối cùng của phiên đấu giá lô đất 3-12, nên một số nhà đầu tư khác không thể “chen vào” trả giá được.

"Ngay cả một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn tham giá đấu giá nhưng cũng không kịp trả giá lần nào, trong khi đó lại có công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung hoặc mới thành lập được một vài năm, thậm chí vừa mới thành lập", Chủ tịch HoREA nói.

Lô 3-12 có diện tích 10.060 m2, giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng. Đây là lô có diện tích lớn nhất, hệ số sử dụng đất cao nhất cao nhất lên đến 8.95, cao tầng nhất (29 tầng); nhiều căn hộ nhất (570 căn); có giá khởi điểm cao nhất; bước giá 30 - 50 tỷ đồng và là bước giá lớn nhất trong 4 lô đấu giá.

Đây cũng chính là lô có giá trúng đấu giá cao nhất lên đến 24.500 tỷ đồng gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh).

Trong giai đoạn đầu của phiên đấu giá đã có 8 nhà đầu tư tham gia trả giá với giá đầu tiên là 3.000 tỷ đồng. Tại lần trả giá thứ 5 với mức giá 8.800 tỷ đồng thì đã có 4 nhà đầu tư dừng lại, còn lại 4 nhà đầu tư. Tiếp theo, ở lần trả giá thứ 30 với mức giá 13.200 tỷ đồng thì nhà đầu tư số 11 dừng trả giá, chỉ còn lại 3 nhà đầu tư.

Đến lần trả giá thứ 49 với mức giá 18.050 tỷ đồng thì nhà đầu tư số 4 dừng trả giá và chỉ còn lại hai nhà đầu tư. Hai nhà đầu tư này tiếp tục trả giá thêm 21 lần nữa thì mới “chốt giá” và xác định nhà đầu tư trúng đấu giá. Như vậy, lô đất này đã trải qua 70 lần trả giá thì mới xác định được nhà đầu tư. Giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng, tính ra đơn giá 2,43 tỷ đồng/m2 đất ở.

Theo tính toán của HoREA, với mức giá trúng đấu giá cao kỷ lục, các căn hộ của cả 4 lô đất nói trên sẽ rơi vào khoảng hơn 60 tỷ đồng đến hơn 80 tỷ đồng/căn. Riêng lô 3-12, Hiệp hội dự đoán giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng gần 70 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT).

The ông Lê Hoàng Châu, đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại thời điểm này. Bởi, hiện nay các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2.

Với dự đoán giá bán vào khoảng trên dưới 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9 đến 3,8 lần.

Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, bên cạnh những tác động tích cực, kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Đơn cử, giá đất quá cao mới được xác lập sẽ bất lợi cho các chủ đầu tư có dự án và chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận.

Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án siêu sang, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ siêu sang tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành bình thường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện đã có thông tin về một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để găm hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn TP Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Một quan ngại nữa theo ông Châu đó là một số doanh nghiệp có thể "lợi dụng" giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh vống giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.

Bên cạnh đó, giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng "bình thông nhau" gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại TP HCM.

Ngoài ra, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố. Điều này cũng ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của thị trường bất động sản TP HCM.