Chuyện quản lý: 03 điều khó hiểu trong cái giá 1 tỷ đô cho lô đất ở Thủ Thiêm

Sự kiện lớn nhất trong ngày hôm nay ở sàn bất động sản có lẽ tất cả chúng ta đều đã rõ: 1 tỷ đô mua 10.000m2 đất ở Thủ Thiêm. Con số chính xác là 24.500 tỷ đồng cho 10.059,7 m2. Qua đó xác lập 2 kỷ lục:

1/ Mức giá đất kỷ lục tại TP.HCM trong lịch sử.
2/ Mức giá 2,45 tỷ đồng cho 1m2. 

Người tạo nên chiến thắng khủng khiếp đó là ông Đỗ Anh Dũng - Ông chủ tập đoàn Tân Hoàng Minh - Công ty mẹ của Ngôi Sao Việt, công ty trên danh nghĩa thắng thầu lô đất 3-12 (ảnh minh họa số 1).

Mức giá này khiến nhiều người phải sửng sốt và khó hiểu.

- Sự khó hiểu thứ nhất: mặt bằng đất Việt Nam ở đâu so với thế giới?
2,45 tỷ đồng/m2 tức là 1 triệu USD cho 10m2. So sánh với thế giới, 1 triệu đô này sẽ mua được khoảng 30m2 tại London, 58m2 tại Bắc Kink, 46m2 tại Thượng Hải, và 59m2 tại Sydney.

Bằng việc xác lập nên con số trên, Việt Nam đứng đầu bảng. 

- Sự khó hiểu thứ hai: chủ đầu tư sẽ tận dụng mảnh đất này như thế nào?
Lưu ý rằng đây chỉ là đất. Tức là chủ đầu tư giờ sẽ bỏ thêm một số vốn ban đầu để xây dựng công trình này. Vậy phải xây gì, bán như thế nào để có lãi sau khi đã bỏ ra 24.000 tỷ đồng cho đất + thêm mấy nghìn tỷ cho đầu tư xây dựng?

- Sự khó hiểu thứ ba: phân khúc này dành cho ai?
Đã lỡ mua đất cao như thế thì có thể mường tượng ra một hình ảnh với vài tòa tháp sừng sững. Và tận dụng tối đa không gian có thể. Bây giờ chúng ta sẽ đi vào một bài toán ngược để đoán định về số tầng, số căn hộ chung cư, và số tiền cho mỗi căn hộ nhé.

Để tính được cái này, thì cần biết về cái gọi là hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất là thuật ngữ biểu thị tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm ( trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Quy định hệ số sử dụng đất được ghi nhận tại Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (ảnh minh họa số 2).

Công thức cần nhớ: Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình chia cho Tổng diện tích lô đất. Hệ số sử dụng đất được quy định của nhà nước cho lô đất 10.000m2, nếu lấy tối đa là 7,2 lần cho chiều cao căn hộ trên 46 tầng thì suy ra Tổng diện tích sàn của công trình = 7,2x10.000m2=72.000m2. Trường hợp nếu quy hoạch 1/500 được quy định lớn thì có thể cao hơn.  Ta lấy con số cuối là 85.000m2 (sau khi trừ cộng các khoản râu ria.) 

85.000m2 sàn để lấy lại vốn cho Tân Hoàng Minh thì cần bán với cái giá: 24.500.000.000.000/85.000 = 288.235.294 VND/m2 (tức 288 triệu/m2). Đây là chỉ tính đất để chủ đầu tư thu hồi vốn đất. Nhắc lại, thu hồi vốn đất, ko phải thu hồi vốn xây dựng đi đầu tư tiếp.

Vậy thì muốn có lãi (sau khi  đã trừ các chi phí mua đất + tiền xây dựng + chi phí vận hành), thì mỗi m2 lúc này cần bán chắc chắn là trên 300tr. Lấy con số chẵn là 350-400tr/m2 đi. Đây là giá của căn hộ siêu sang. Nhưng muốn siêu sang thì phải đầu tư lớn. Đầu tư lớn thì chi phí lại tiếp tục cao? Ra sản phẩm thì cho giới siêu giàu. Giới siêu giàu thì Việt Nam ta có bao nhiêu để bỏ ra 30-50 tỷ cho 1 căn hộ? Một vòng luẩn quẩn lại hình thành. Đấy là sự khó hiểu cuối cùng  

Viết đến đây không phải là đi dạy người giàu tiêu tiền (không có tư cách), mà chỉ chỉ thắc mắc cái cách tiêu tiền ấy qua 3 sự khó hiểu nêu trên. Khi ông Đỗ Anh Dũng dám bỏ ra con số ấy hẳn ông cũng đã tính các nước cờ khá xa rồi. Cũng như phía sau cái giá 24.500 tỷ ấy là những gì thì chúng ta không biết. Cho nên cái xa ấy gợi cho chúng ta rất nhiều suy nghĩ.