Ứng dụng công nghệ thay đổi ngành bất động sản

Hãy tưởng tượng tất cả những điều cần làm để bạn mua một ngôi nhà mới. Nếu đã có nhà, bạn có thể cần một người môi giới để bán nó. Bạn cũng có thể cần một người môi giới tìm cho bạn một chỗ ở mới. Bạn cũng có thể cần một hãng cho vay thế chấp để tài trợ cho vụ mua bán. Bạn sẽ phải mua bảo hiểm quyền sở hữu và bảo hiểm nhà, rồi tìm một hãng chuyển nhà để chở tất cả đồ đạc của bạn đến ngôi nhà mới.

Bây giờ hãy hình dung bạn có thể nhận tất cả dịch vụ này từ chỉ một công ty duy nhất. Và còn tuyệt hơn thế, hãy hình dung công ty này sẽ điều phối thời gian của từng giai đoạn của giao dịch để việc di chuyển từ nơi này sang nơi khác được gần như liền mạch. Một số công ty công nghệ bất động sản đang chạy đua để biến “giấc mơ” này thành hiện thực.

Liệu những thế lực “đột phá” của ngành công nghệ cuối cùng đã đến với thế giới rườm rà của ngành mua bán nhà cửa? Các hãng mua bán nhà dựa trên thuật toán như Opendoor cùng với sự thay đổi chiến lược của những công ty lớn như Zvel và các vụ hợp nhất (consolidation) trong toàn ngành mua bán bất động sản dường như đều nói “Có”.

Nhiều người đang cố gắng xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng đầu-cuối này, nơi người tiêu dùng có thể làm mọi thứ chỉ trong một không gian, theo chuyên gia tư vấn công nghệ học thuật & bất động sản Mike DelPittle. Bạn nhìn vào những đại diện như Opendoor và hiểu rằng, đó chỉ là vấn đề giảm “ma sát” (đơn giản hóa) cho toàn bộ quá trình.

Startup công nghệ giúp thay đổi toàn bộ ngành mua bán nhà cửa

Một trong những khía cạnh bất tiện nhất của việc mua một căn nhà mới (và dọn khỏi một căn nhà cũ) là sắp xếp ngày chuyển đi và ngày chuyển đến. Thông thường, mọi người cần bán nhà cũ trước khi mua nhà mới vì đơn giản họ cần tiền từ nhà hiện tại để trả tiền cho nhà mới. Nhưng làm như vậy có thể dẫn đến một khoảng trống giữa các ngày di chuyển, dẫn đến nhu cầu chỗ ở tạm thời.

Trong năm năm qua, nhiều startup công nghệ được tài trợ vốn đầu tư mạo hiểm như Opendoor và Offerpad đã ra mắt với mục tiêu giải quyết điểm nghẽn này trong quá trình mua nhà. Chúng hoạt động như sau: Những startup này – được gọi là “iBuyers” – sẽ trực tiếp cấp tiền mặt cho ngôi nhà hiện tại của bạn với giá thị trường được định giá theo thuật toán, cho phép bạn cầm tiền, mua căn nhà tiếp theo và chuyển đi vào bất cứ lúc nào tiện nhất cho bạn. Giao dịch kết thúc chỉ sau vài ngày.

Rồi các công ty này dọn dẹp và sửa sang ngôi nhà cũ của bạn và đem bán trên thị trường mở, thu phí từ người bán. Và bởi giá mà những iBuyers mua ngôi nhà thường không phải mức tối đa mà ngôi nhà sẽ được mua nếu bán theo lối truyền thống, họ có thể kiếm được một khoản lời nhỏ khi bán lại căn nhà.

Những iBuyers không muốn bị xem là một công ty “lướt sóng” nhà truyền thống (home flipping) vì ý nghĩa tiêu cực của nó (thực tế đã chứng minh việc này làm giảm đi trữ lượng nhà ở giá phải chăng của thành phố). Và như nhà tư vấn bất động sản Victor Lund lưu ý, dịch vụ mà iBuyers cung cấp suy cho cùng chỉ là một công cụ tài chính. Về cơ bản, các công ty này mở rộng hạn mức tín dụng cho khách mua nhà bằng cách sử dụng tài sản hiện có làm tài sản thế chấp. Khách hàng sau đó sử dụng khoản vay này để mua nhà.

“Đó là cách một hãng môi giới thế chấp làm việc vào ngày nay,” Lund nói. “Chẳng qua là được tiếp thị khác đi thôi.”

Khác biệt chủ yếu là việc iBuyers không thu tiền cho vay thông qua tiền trả thế chấp hằng tháng hoặc bằng cách bán khoản vay. Thay vào đó, họ thu tiền cho vay sau khi chủ nhà đã dọn đi bằng cách thanh lý tài sản thế chấp (căn nhà cũ) nhiều hơn số tiền họ đã trả cho nó.

Những startup khác đã xuất hiện với quy trình của riêng họ trong quá trình này.

Chẳng hạn, Knock, trụ sở tại Atlanta, mua cho bạn một ngôi nhà mới và sau đó bán ngôi nhà cũ của bạn trên thị trường mở. Họ gọi đó là một chương trình “trao đổi.” Điều này giúp người bán cho phép người mua trả giá nhà như họ thường làm, và do đó nhận được toàn bộ giá trị trên căn nhà hiện tại của họ. Những ưu đãi của Opendoor và Offerpad thường ở dạng một khoản giảm giá nhỏ trên tổng giá bán căn nhà trên thị trường mở, công khai.

Công ty khởi nghiệp Ribbon có trụ sở tại Charlotte cũng mua nhà mới cho bạn và bạn có thể chuyển đến và trả tiền thuê nhà cho đến khi ngôi nhà cũ của bạn được bán.

Khi khái niệm trở nên chính thống hơn, nhiều biến thể của “iBuyers” có thể sẽ xuất hiện thêm.

Tác động chưa lớn, song “cán cân” đã bắt đầu chuyển?

Với chiến lược tiếp thị bóng bẩy, các chiến dịch PR rầm rộ và hàng tỷ tiền mặt đầu tư mạo hiểm rót vào, những iBuyers đã được mở rộng đều đặn. Kể từ khi ra mắt vào năm 2014, Opendoor đã lan rộng tới 20 thị trường bất động sản lớn tại Hoa Kỳ. Offerpad đã tham gia vào thị trường thứ 13 và 14 của họ là San Antonio và Austin chỉ trong vòng một tuần.

Tuy nhiên, các giao dịch iBuyers hiện chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong tất cả doanh số bán nhà. Các nguồn tin bị hạn chế ước tính rằng khoảng 5% doanh số tại các thị trường nơi iBuyers hoạt động là được hoàn thành thông qua họ.

Opendoor, hãng lớn nhất trong số này, đã mua đi bán lại 10.130 căn nhà vào năm 2018, theo nhà cung cấp dữ liệu bất động sản ATTOM Data Solutions. Có 5,3 triệu vụ bán nhà hiện có vào năm 2018 và 622 ngàn vụ bán nhà mới.

Số lượng nhà giao dịch qua các nền tảng công nghệ Offerpad, Opendoor và Zillow (Nguồn: Curbed)

Tất nhiên, các nhà môi giới truyền thống đã bắt đầu trả lời các câu hỏi từ những người bán nhà muốn biết thêm về Opendoor và Offerpad. Họ lập luận rằng việc mua nhà thông qua iBuyers có nguy cơ lãng phí do mua đắt so với việc để người mua tiềm năng trả giá thông qua các nhà môi giới.

Hơn nữa, mô hình kinh doanh iBuyers, vốn đã trải qua nửa thập kỷ, vẫn chưa có cơ hội chứng minh rằng nó có thể vượt qua sự thay đổi trong thị trường nhà đất, chưa nói tới suy thoái, vì giá nhà và doanh số bán nhà đã tăng đều đặn cùng với sự hồi phục của nền kinh tế sau cuộc khủng hoảng năm 2008.

Song điều này có thể đang thay đổi. Kể từ hè năm 2018, tốc độ tăng giá nhà đã chững lại đáng kể, đặc biệt ở bờ Tây, và doanh số bán nhà – cả những căn hiện tại lẫn những căn mới – cũng giảm theo. Với mức lương tăng chậm hơn đáng kể so với giá nhà trong 10 năm qua, doanh số bán nhà hiện tại dường như đã bão hòa. Đây là vấn đề nếu mô hình kinh doanh của bạn là bán nhà với giá cao hơn chút đỉnh so với mức bạn trả để mua chúng.

Ngay cả những thay đổi trong thị trường nhà đất cũng có thể đặt ra thách thức cho iBuyers. Giá trị của iBuyers nằm trong việc đẩy nhanh quá trình bán nhà. Nếu số ngày trung bình các ngôi nhà ở lại trên thị trường bị thu hẹp đáng kể, thì người ta sẽ bớt cần bán chúng nhanh hơn. Ngược lại, nếu nhà bắt đầu mất nhiều thời gian hơn để bán, iBuyers phải giữ nhà lâu hơn và điều đó dẫn đến việc họ phải trả nhiều thuế hơn, phí hiệp hội chủ nhà và các chi phí lưu giữ khác.

Mặc dù khối lượng hoạt động tương đối nhỏ và sự không chắc chắn xung quanh mô hình kinh doanh của họ, iBuyers đã huy động được rất nhiều tiền và thu hút đủ sự chú ý đến nỗi một số tên tuổi lớn nhất ngành bất động sản đã bắt đầu cảm thấy bị thúc đẩy hoặc bị buộc phải đi theo.

Hãng niêm yết Zillow ra mắt dịch vụ mua bán nhà mang tên Zillow Offer vào tháng 4.2018, và Redfin thì bắt đầu thử nghiệm Redfin Now vào tháng 6.2017. Zillow hiện đang lớn mạnh hơn và đang vận hàng Zillow Offers tại 8 thị trường. Redfin tỏ ra thận trọng hơn, hiện chỉ hoạt động tại Quận Cam, San Diego, khu vực Inland Empire ở phía nam California và gần đây nhất là Dallas.

Những nơi iBuyers đang hoạt động

Có lẽ bằng chứng nổi bật nhất về ảnh hưởng của iBuyers đối với ngành bất động sản đến từ Giám đốc điều hành của Keller Williams, Gary Keller vào tháng 1 năm nay. Khi thảo luận về ý định của công ty ông về việc ra mắt một dịch vụ iBuyer vào cuối năm nay, Keller nói với Inman rằng ông cảm thấy “như tôi không còn lựa chọn nào khác.”

“Tôi không thể cho phép Opendoor hoặc Zillow trở thành những tay chơi duy nhất trong ngành iBuyer rồi bắt đầu định ra những điều khoản và xây dựng thương hiệu quanh việc mua bán nhà,” ông nói.

Trừ Alaska và Hawaii, các iBuyers đang hoạt động tại khắp các bang ở Mỹ (Nguồn: Curbed)

Zillow, Redfin và cuộc chiến “cung ứng mọi dịch vụ tại một điểm”

Ngoài việc ra mắt Zillow Offers, Zillow đã nhảy vào mảng kinh doanh thế chấp vào tháng 11 năm 2018 với việc mua lại Mortgage Lenders of America. Redfin, công ty môi giới giá rẻ cạnh tranh với Zillow thì bắt đầu lặng lẽ thử nghiệm chương trình mua nhà vào đầu năm 2017, và từ đó ra mắt bộ phận thế chấp của riêng mình là Redfin Mortthing. Bản thân Redfin từ lâu cũng đã bán dịch vụ bảo hiểm chủ quyền người mua nhà thông qua công ty con Title Forward.

Trong lúc đó, Opendoor cũng thực hiện nhiều bước đi để cung cấp tất cả dịch vụ tại một điểm. Tháng 8.2017, họ ra mắt những công ty con kinh doanh dịch vụ thế chấp và bảo hiểm, và một năm sau đó thì mua lại trang niêm yết OpenListings.

Ai sẽ thắng?

Khi có quá nhiều đối thủ cùng nhảy vào một sân chơi và thị trường đã bão hòa với quá nhiều nền tảng cạnh tranh khác nhau, tỉ suất lợi nhuận vốn đã mỏng nay càng mỏng hơn. Zillow nói họ kiếm được 1.723 đôla Mỹ cho mỗi phi vụ bán nhà với mức lãi 0,6%, khiến người ta tự hỏi nền tảng này liệu có đáng tham gia nếu bạn không có nhiều lựa chọn kiếm tiền.

Và đây là lúc khái niệm một công ty cung cấp tất-cả-trong-một trong lĩnh vực mua và bán nhà trở nên đặc biệt hấp dẫn. Nếu một công ty có thể tích hợp trơn tru từng thành phần riêng lẻ của giao dịch bất động sản (mua nhà – sang sửa nhà – bảo hiểm nhà – bán nhà ra thị trường), thì họ có khả năng trở thành một thế lực thống trị trong ngành bất động sản.

Theo Curbed