Người giàu “mắc cạn” sau hậu sốt đất

Mới đây, tại hội thảo trực tuyến “Giá nhà có giảm do Covid-19?”, các đại biểu tham dự hội thảo cũng đã lý giải hiện tượng sốt đất nền cục bộ tại một số khu vực, địa phương hồi đầu năm như, trong cơn sốt đất nền cục bộ vừa qua ai là người được hưởng lợi, ai là người thua lỗ khi cơn sốt thoái trào, vì sao xảy ra hiện tượng sốt đất nền…

Theo đó, các chuyên gia cho rằng, cơn sốt đất luôn diễn ra ở các khu vực có xu hướng phát triển hoặc có hạ tầng, quy hoạch mới. Cơn sốt đất được nhận biết khi giá đất bị đẩy lên cao so với mặt bằng giá thực tế tại một thời điểm, trong một khoảng thời gian ngắn. Lượng mua và bán ở thời điểm đó diễn ra liên tục, đẩy giá tăng lên từng ngày, thậm chí từng giờ. Thực tế cho thấy cơn sốt đất đã xuất hiện nhiều lần và dự báo trong tương lai sẽ còn tiếp tục diễn ra.

Sau cơn sốt, người được hưởng lợi nhiều nhất là các nhà đầu cơ, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh để thu gom hàng, có thời gian "làm giá", kiểm soát được các giao dịch. Những người này thường xuất hiện ở đầu các giai đoạn sốt đất, thậm chí trong nhiều trường hợp, họ là nguyên nhân của những cơn sốt đất.

 Người thắng là người đi trước, là giới đầu cơ. Những người này không chỉ có tiền mà còn có công nghệ, sử dụng các công cụ marketing, kỹ thuật số tốt. 

Còn người thua, là những người đầu tư ăn theo, đi sau thị trường, chấp nhận mua bất động sản với mức giá cao nhưng lại bán khi đã cơn sốt đã thoái trào. Không ít người gặp áp lực không bán được khi giá liên tục giảm…

Từ những nhận định trên, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, trước khi đầu tư, nhà đầu tư cần chú ý một số điểm cơ bản như xác định rõ năng lực tài chính, loại hình bất động sản phù hợp; hạn chế sử dụng đòn bẩy (vốn vay) vì khi thị trường biến động không tích cực, không “thoát hàng” được nhưng vẫn chịu lãi vay. Nhà đầu tư cũng nên xác định đầu tư dài hạn vì hiện nay, thị trường không phù hợp cho đầu tư ngắn hạn 1 - 2 năm hoặc lướt sóng.  

Nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ về bất động sản từ tổng thể dự án, chủ đầu tư, pháp lý, tiềm năng khu vực; luôn luôn cập nhật, nắm rõ những thông tin biến động của thị trường và tìm đến những đơn vị bán hàng có uy tín tên tuổi để được tư vấn.

Ngoài ra, khâu định giá cũng là giải pháp để tránh mua bất động sản với giá vượt giá trị thực tế. Để định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư là: diện tích lô đất trên 1.000 m2 đã có phê duyệt quy hoạch, đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất; và một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100 m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành.

Bên cạnh đó, người mua cũng nên dựa vào phê duyệt phát triển từ đó giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường… Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Ngoài ra, cần xác minh thông tin dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên giá môi giới đưa ra do giá bán đã bị đẩy lên mức khá cao…