Nghịch lý cung - cầu phân khúc căn hộ bình dân tại TP. HCM

Áp lực căn hộ bình dân tại TP. HCM ngày càng tăng

Theo khảo sát của Savills Việt Nam, mặc dù phân khúc căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đồng đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường, nhưng nguồn cung của phân khúc này hiện chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại TP. HCM, và tiếp tục có xu hướng giảm.

 Theo tính toán, thị trường căn hộ nửa cuối năm 2021 tại TP.HCM, sẽ có khoảng 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ hạng C chiếm 47% thị phần (tương ứng 3.196 căn).

Phân khúc căn hộ hạng C đang được điều chỉnh để đáp ứng đa số nhu cầu người dân, nhưng xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm đang được đẩy mạnh khi hạ tầng giao thông đang cải thiện với tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương - ĐT826C, đường Long Hậu - ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ,… cũng như sự kết nối giao thông giữa TP. HCM với các tỉnh lân cận như, Bình Dương, Đồng Nai, Long An… cũng sẽ thuận tiện hơn cho đi lại.

Vừa qua, Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường. Tuy nhiên, sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.

Thị trường căn hộ tại TP. HCM quý 2/2021

Quý 2/2021, lượng căn hộ sơ cấp tại TP.HCM được các chủ đầu tư ra hàng tiếp tục giảm, giá bán vẫn tăng ở nhiều dự án mở bán dù tỷ lệ giao dịch thành công giảm do dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát.

Savills Việt Nam ghi nhận, thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý 2/2021 vừa qua, lượng căn hộ mới mở bán giảm 18% so với cùng kỳ năm trước, đạt 3.700 căn. Dù nguồn cung giảm nhưng lượng căn hộ giao dịch thành công cũng giảm mạnh, 36% theo năm và 35% so với quý 1/2021, đạt 1.400 căn. Trong đó, chủ yếu là căn hộ hạng B (trung cấp) khi chiếm tới 49% lượng giao dịch trong quý này (khoảng 686 căn). Do đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM trong quý 2/2021 chỉ đạt 35%.

Tuy nhiên, giá bán căn hộ trong quý 2/2021 vẫn tăng so với các quý trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian, quỹ đất phát triển hạn chế… Bên cạnh đó, sự thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, vô hình chung đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế áp đảo” thị trường, “áp đặt” được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận. Cụ thể, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc, đạt mức 2.260 USD/m2 (53 triệu đồng/m2- không bao gồm thuế GTGT), tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước.

Ghi nhận của Savills Việt Nam cũng cho thấy có tới 40% dự án mở bán sơ cấp tăng giá 15%. Thí dụ, tại một dự án hạng B có giá bán 3.200 USD/m2 (75 triệu đồng/m2), tăng 14% so với quý 1/2021... Lý giải về việc tăng giá căn hộ, bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills TP. HCM cho biết, việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ, và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.