23/11/2020 09:58
Bài toán đất công nghiệp
Việt Nam mất hai năm để mở rộng quỹ đất khu công nghiệp hiện hữu và sẽ lâu hơn để phát triển khu công nghiệp mới trong thời khắc cần để chuyển mình.
Khan hiếm quỹ đất
Việt Nam sẽ mất tối thiểu hai năm để mở rộng quỹ đất khu công nghiệp hiện hữu và sẽ lâu hơn để phát triển khu công nghiệp mới, theo nhận định của CBRE tại báo cáo “Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam: Thời khắc chuyển mình" được công bố hồi tháng Năm.
Bởi tốc độ phát triển các khu công nghiệp chậm, các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng gặp phải sự trì hoãn tiến độ, thị trường bất động sản công nghiệp truyền thống đã được lấp đầy nhanh chóng.
Ở cả khu vực miền Nam và Bắc, sự tăng trưởng nguồn cung đất công nghiệp đã giảm đáng kể trong những năm gần đây so với đầu thập niên 1990. Đối với khu vực phía Nam, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm trong giai đoạn 2011 – 2019 của đất công nghiệp cho thuê chỉ đạt được 2,9% trong khi tốc độ tăng của giai đoạn 1990-2000 và 2001 – 2010 là 37,2% và 12,5% tương ứng. Tình hình tương tự cũng được ghi nhận ở khu vực phía Bắc.
Trong bối cảnh nhu cầu đất công nghiệp tăng, quỹ đất trống hạn chế ở các vùng công nghiệp lớn đã làm cho giá chào thuê tăng mạnh trong hai năm qua. Tại báo cáo Bất động sản quý III ngày 6.10, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam cho hay, giá đất công nghiệp cho thuê tăng 20%-30% so với năm trước tại một số khu công nghiệp ở TP.HCM, Đồng Nai, Long An. Giá thuê đất ở khu vực TP.HCM 150 - 300 USD/m2, Long An 110 - 195 USD/m2...
Trong khi đó, giai đoạn này cũng chính là thời điểm “vàng" cho bất động sản công nghiệp và logistics Việt Nam. Làn sóng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc và các thị trường đã được dự báo từ năm 2018 và trở nên rõ nét hơn trong năm 2019. Việt Nam có vị trí tốt trong hai mảng bất động sản công nghiệp và logistics khi nằm ở vị trí thuận lợi (chính giữa và độc đạo) cho việc lưu thông hàng hóa Ấn Độ Dương và Biển Đông, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam.
Theo bà Trang, khi dịch chuyển các nhà đầu tư tính toán nhiều đến việc vị trí đó có thay đổi quá lớn chuỗi cung ứng của họ không. Sẽ khó để các doanh nghiệp chấp nhận một địa điểm mới không thuận lợi cho vận chuyển nguyên liệu sản xuất. Hệ thống logistics để vận chuyển hàng hóa đã sản xuất đòi hỏi tối ưu hóa chi phí trên đường xuất khẩu. Việt Nam có nhiều lợi thế để các nhà đầu tư xem xét, theo đại diện JLL. Việt Nam cũng làm rất tốt khi đưa ra chính sách quy hoạch rất rõ ràng các khu công nghiệp phục vụ sản xuất. Việc quy hoạch rõ ràng sẽ giúp dễ dàng hơn trong việc đón đầu các làn sóng dịch chuyển.
Trả lời Tạp chí Nhà Quản Lý cuối năm 2019, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Quản lý Kinh doanh Khu công nghiệp và Văn phòng cho thuê, CBRE Việt Nam cho hay, tại đỉnh điểm của căng thẳng thương mại Mỹ - Trung năm 2019, CBRE từng nhận được các yêu cầu từ khách hàng Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ, Châu Âu có nhà máy sản xuất ở Trung Quốc sang Việt Nam tăng đột biến 30-40%. Thông thường thời gian tiến hành một dự án dịch chuyển sản xuất cần 12-18 tháng. Chiến tranh thương mại thúc đẩy quá trình đó rút ngắn xuống chỉ còn 3-4 tháng.
“Xu hướng chuyển đổi sản xuất vẫn sẽ tiếp tục và đem lại lợi ích cho nền công nghiệp Việt Nam”, JLL nhận định tại báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam Quý IV.2019. Sự dịch chuyển các nhà máy ra khỏi Trung Quốc mang tới sự kỳ vọng lớn cho các nhà đầu tư. Ngoài lý do các hãng lo ngại phụ thuộc quá nhiều vào nước này hay để tránh rủi ro chiến tranh thương mại, một phần quan trọng khác đến từ việc Trung Quốc thay đổi chiến lược trong thu hút FDI và phát triển công nghiệp, công nghệ. Bắc Kinh đặt tham vọng nhiều hơn vào cuộc chiến giành quyền kiểm soát các chuỗi cung ứng trong một số ngành quan trọng trong tương lai như công nghệ bán dẫn, sản xuất con chip.
Tuy nhiên, việc di chuyển hoàn toàn các chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc không dễ dàng. Các nước nhỏ cũng không đủ sức tiếp nhận hay tạo ra những chuỗi cung ứng mới. Chuỗi cung ứng trong tương lai sẽ phân tán hơn. Và Việt Nam sẽ là một mắt xích trong chuỗi mở rộng sản xuất từ Trung Quốc.
Cơ hội cho bất động sản công nghiệp mới
Theo CBRE, các khu công nghiệp mới có vị trí và khoảng cách xa hơn đến các vùng đô thị lớn hoặc cảng biển quan trọng, đang có ưu thế rất cạnh tranh về giá thuê và quỹ đất trống. Tuy nhiên, các dự án cơ sở hạ tầng, đặc biệt là đường cao tốc và cảng trung chuyển, kết nối đến thị trường xuất khẩu và tiêu dùng vẫn còn rất kém cả về số lượng và chất lượng dự án. Tốc độ tăng giá thuê, trên thực tế, được ghi nhận trong các khu công nghiệp có vị trí trung tâm với kết nối tốt với các dự án cơ sở hạ tầng.
Theo quan sát của ông Koen Soenens, Giám đốc Kinh doanh và Marketing của DEEP C, Việt Nam không có nhiều khu công nghiệp cạnh cảng biển, ngược lại, có quá nhiều khu công nghiệp nằm trong đất liền. "Dù Việt Nam những năm gần đây đã đầu tư nhiều cho hạ tầng nhưng việc một nhà máy đặt ở sâu trong đất liền, nhập nguyên vật liệu từ cảng về và xuất sản phẩm đầu cuối ra cảng, thì đang gây làm tăng chi phí vận tải và tắc nghẽn giao thông. Hà Nội – Hải Phòng đang sở hữu đường cao tốc nhưng không phải tỉnh thành phố nào cũng có lợi thế này", ông nói. DEEP C vẫn ưu tiên các dự án cận biển bên cạnh việc phát triển một số khu công nghiệp sâu trong đất liền.
Các nhà đầu tư khi mở mới hay dịch chuyển nhà máy đều tính toán đến việc vị trí đó có thay đổi quá lớn chuỗi cung ứng của họ không, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam. Sẽ khó để các doanh nghiệp chấp nhận một địa điểm mới không thuận lợi cho vận chuyển nguyên liệu sản xuất. Hệ thống logistics để vận chuyển hàng hóa đã sản xuất đòi hỏi tối ưu hóa chi phí trên đường xuất khẩu.
Việt Nam có vị trí tốt trong hai mảng bất động sản công nghiệp và logistics khi nằm ở vị trí thuận lợi (chính giữa và độc đạo) cho việc lưu thông hàng hóa Ấn Độ Dương và Biển Đông. Với khu vực phía Bắc, lợi thế càng cao khi tiếp giáp Trung Quốc - hub sản xuất thế giới. Từ Hải Phòng chỉ mất khoảng 600km tới Côn Minh và 760km tới Đồng Bằng Châu Giang của nước này. Hải Phòng có vị trí chiến lược đóng vai trò là cảng xuất phát của miền Bắc Việt Nam và Tây Nam Trung Quốc.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết nhiều nhà đầu tư coi trọng kết nối giữa bất động sản công nghiệp đến các cảng chính và trình độ cơ sở hạ tầng tại địa phương. Lực lượng lao động có chất lượng với chi phí hợp lý là yếu tố rất cần được tính đến. Theo quan sát của lãnh đạo Savills Hà Nội, khoảng mười năm trước, ngành may mặc hiện diện phần lớn ở khu vực miền Bắc Việt Nam, nhưng hiện nay lĩnh vực này lại tập trung nhiều ở miền Trung khi thị trường may mặc công nghiệp hiện đang phát triển bứt tốc tại khu vực này.
Quỹ đất còn nhiều ngày nay trở thành một trong những lợi thế của khu vực phía Bắc. Khác với khu vực phía Nam chủ yếu ngành hàng tiêu dùng, công nghiệp phía Bắc phát triển sau được lựa chọn nhiều hơn để phát triển các ngành công nghệ, theo quan sát của bà Trang Bùi.
Mặt khác, thời điểm này cũng là cơ hội cho các loại hình bất động sản khác như kho bãi. Theo CBRE, nguồn cầu nhà kho đang tăng cao. Giá thuê tăng 5% - 10% so với cùng kỳ năm trước đối với các dự án kho mới. Bên cạnh việc phụ vụ sản xuất, nhu cầu kho hàng còn lớn mạnh cùng với sự phát triển của thương mại điện tử.
Việt Nam sẽ mất tối thiểu hai năm để mở rộng quỹ đất khu công nghiệp hiện hữu và sẽ lâu hơn để phát triển khu công nghiệp mới, theo nhận định của CBRE tại báo cáo “Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam: Thời khắc chuyển mình" được công bố hồi tháng Năm.
Bởi tốc độ phát triển các khu công nghiệp chậm, các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng gặp phải sự trì hoãn tiến độ, thị trường bất động sản công nghiệp truyền thống đã được lấp đầy nhanh chóng.
Ở cả khu vực miền Nam và Bắc, sự tăng trưởng nguồn cung đất công nghiệp đã giảm đáng kể trong những năm gần đây so với đầu thập niên 1990. Đối với khu vực phía Nam, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm trong giai đoạn 2011 – 2019 của đất công nghiệp cho thuê chỉ đạt được 2,9% trong khi tốc độ tăng của giai đoạn 1990-2000 và 2001 – 2010 là 37,2% và 12,5% tương ứng. Tình hình tương tự cũng được ghi nhận ở khu vực phía Bắc.
Trong bối cảnh nhu cầu đất công nghiệp tăng, quỹ đất trống hạn chế ở các vùng công nghiệp lớn đã làm cho giá chào thuê tăng mạnh trong hai năm qua. Tại báo cáo Bất động sản quý III ngày 6.10, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam cho hay, giá đất công nghiệp cho thuê tăng 20%-30% so với năm trước tại một số khu công nghiệp ở TP.HCM, Đồng Nai, Long An. Giá thuê đất ở khu vực TP.HCM 150 - 300 USD/m2, Long An 110 - 195 USD/m2...
Trong khi đó, giai đoạn này cũng chính là thời điểm “vàng" cho bất động sản công nghiệp và logistics Việt Nam. Làn sóng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc và các thị trường đã được dự báo từ năm 2018 và trở nên rõ nét hơn trong năm 2019. Việt Nam có vị trí tốt trong hai mảng bất động sản công nghiệp và logistics khi nằm ở vị trí thuận lợi (chính giữa và độc đạo) cho việc lưu thông hàng hóa Ấn Độ Dương và Biển Đông, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam.
Theo bà Trang, khi dịch chuyển các nhà đầu tư tính toán nhiều đến việc vị trí đó có thay đổi quá lớn chuỗi cung ứng của họ không. Sẽ khó để các doanh nghiệp chấp nhận một địa điểm mới không thuận lợi cho vận chuyển nguyên liệu sản xuất. Hệ thống logistics để vận chuyển hàng hóa đã sản xuất đòi hỏi tối ưu hóa chi phí trên đường xuất khẩu. Việt Nam có nhiều lợi thế để các nhà đầu tư xem xét, theo đại diện JLL. Việt Nam cũng làm rất tốt khi đưa ra chính sách quy hoạch rất rõ ràng các khu công nghiệp phục vụ sản xuất. Việc quy hoạch rõ ràng sẽ giúp dễ dàng hơn trong việc đón đầu các làn sóng dịch chuyển.
Trả lời Tạp chí Nhà Quản Lý cuối năm 2019, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Quản lý Kinh doanh Khu công nghiệp và Văn phòng cho thuê, CBRE Việt Nam cho hay, tại đỉnh điểm của căng thẳng thương mại Mỹ - Trung năm 2019, CBRE từng nhận được các yêu cầu từ khách hàng Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ, Châu Âu có nhà máy sản xuất ở Trung Quốc sang Việt Nam tăng đột biến 30-40%. Thông thường thời gian tiến hành một dự án dịch chuyển sản xuất cần 12-18 tháng. Chiến tranh thương mại thúc đẩy quá trình đó rút ngắn xuống chỉ còn 3-4 tháng.
“Xu hướng chuyển đổi sản xuất vẫn sẽ tiếp tục và đem lại lợi ích cho nền công nghiệp Việt Nam”, JLL nhận định tại báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam Quý IV.2019. Sự dịch chuyển các nhà máy ra khỏi Trung Quốc mang tới sự kỳ vọng lớn cho các nhà đầu tư. Ngoài lý do các hãng lo ngại phụ thuộc quá nhiều vào nước này hay để tránh rủi ro chiến tranh thương mại, một phần quan trọng khác đến từ việc Trung Quốc thay đổi chiến lược trong thu hút FDI và phát triển công nghiệp, công nghệ. Bắc Kinh đặt tham vọng nhiều hơn vào cuộc chiến giành quyền kiểm soát các chuỗi cung ứng trong một số ngành quan trọng trong tương lai như công nghệ bán dẫn, sản xuất con chip.
Tuy nhiên, việc di chuyển hoàn toàn các chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc không dễ dàng. Các nước nhỏ cũng không đủ sức tiếp nhận hay tạo ra những chuỗi cung ứng mới. Chuỗi cung ứng trong tương lai sẽ phân tán hơn. Và Việt Nam sẽ là một mắt xích trong chuỗi mở rộng sản xuất từ Trung Quốc.
Cơ hội cho bất động sản công nghiệp mới
Theo CBRE, các khu công nghiệp mới có vị trí và khoảng cách xa hơn đến các vùng đô thị lớn hoặc cảng biển quan trọng, đang có ưu thế rất cạnh tranh về giá thuê và quỹ đất trống. Tuy nhiên, các dự án cơ sở hạ tầng, đặc biệt là đường cao tốc và cảng trung chuyển, kết nối đến thị trường xuất khẩu và tiêu dùng vẫn còn rất kém cả về số lượng và chất lượng dự án. Tốc độ tăng giá thuê, trên thực tế, được ghi nhận trong các khu công nghiệp có vị trí trung tâm với kết nối tốt với các dự án cơ sở hạ tầng.
Theo quan sát của ông Koen Soenens, Giám đốc Kinh doanh và Marketing của DEEP C, Việt Nam không có nhiều khu công nghiệp cạnh cảng biển, ngược lại, có quá nhiều khu công nghiệp nằm trong đất liền. "Dù Việt Nam những năm gần đây đã đầu tư nhiều cho hạ tầng nhưng việc một nhà máy đặt ở sâu trong đất liền, nhập nguyên vật liệu từ cảng về và xuất sản phẩm đầu cuối ra cảng, thì đang gây làm tăng chi phí vận tải và tắc nghẽn giao thông. Hà Nội – Hải Phòng đang sở hữu đường cao tốc nhưng không phải tỉnh thành phố nào cũng có lợi thế này", ông nói. DEEP C vẫn ưu tiên các dự án cận biển bên cạnh việc phát triển một số khu công nghiệp sâu trong đất liền.
Các nhà đầu tư khi mở mới hay dịch chuyển nhà máy đều tính toán đến việc vị trí đó có thay đổi quá lớn chuỗi cung ứng của họ không, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam. Sẽ khó để các doanh nghiệp chấp nhận một địa điểm mới không thuận lợi cho vận chuyển nguyên liệu sản xuất. Hệ thống logistics để vận chuyển hàng hóa đã sản xuất đòi hỏi tối ưu hóa chi phí trên đường xuất khẩu.
Việt Nam có vị trí tốt trong hai mảng bất động sản công nghiệp và logistics khi nằm ở vị trí thuận lợi (chính giữa và độc đạo) cho việc lưu thông hàng hóa Ấn Độ Dương và Biển Đông. Với khu vực phía Bắc, lợi thế càng cao khi tiếp giáp Trung Quốc - hub sản xuất thế giới. Từ Hải Phòng chỉ mất khoảng 600km tới Côn Minh và 760km tới Đồng Bằng Châu Giang của nước này. Hải Phòng có vị trí chiến lược đóng vai trò là cảng xuất phát của miền Bắc Việt Nam và Tây Nam Trung Quốc.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết nhiều nhà đầu tư coi trọng kết nối giữa bất động sản công nghiệp đến các cảng chính và trình độ cơ sở hạ tầng tại địa phương. Lực lượng lao động có chất lượng với chi phí hợp lý là yếu tố rất cần được tính đến. Theo quan sát của lãnh đạo Savills Hà Nội, khoảng mười năm trước, ngành may mặc hiện diện phần lớn ở khu vực miền Bắc Việt Nam, nhưng hiện nay lĩnh vực này lại tập trung nhiều ở miền Trung khi thị trường may mặc công nghiệp hiện đang phát triển bứt tốc tại khu vực này.
Quỹ đất còn nhiều ngày nay trở thành một trong những lợi thế của khu vực phía Bắc. Khác với khu vực phía Nam chủ yếu ngành hàng tiêu dùng, công nghiệp phía Bắc phát triển sau được lựa chọn nhiều hơn để phát triển các ngành công nghệ, theo quan sát của bà Trang Bùi.
Mặt khác, thời điểm này cũng là cơ hội cho các loại hình bất động sản khác như kho bãi. Theo CBRE, nguồn cầu nhà kho đang tăng cao. Giá thuê tăng 5% - 10% so với cùng kỳ năm trước đối với các dự án kho mới. Bên cạnh việc phụ vụ sản xuất, nhu cầu kho hàng còn lớn mạnh cùng với sự phát triển của thương mại điện tử.
Nam Anh
minhtam
Link nội dung: https://nhaquanly.vn/bai-toan-dat-cong-nghiep-a3771.html