Vùng đất công nghiệp mới

Tiến về phía biển

Nối gót quyết định của các nhà phát triển bất động sản tên tuổi, BW Industrial, liên doanh giữa Warburg Pincus và Becamex IDC, vừa mở khu công nghiệp tại bán đảo Đình Vũ - Cát Hải, Hải Phòng. Trước BW Industrial, đầu tư vào khu Đình Vũ - Cát Hải đã có tập đoàn của Bỉ, Rent-A-Port NV, với tổ hợp công nghiệp DEEP C đang chiếm 20% tổng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Hải Phòng. Cùng với khu công nghiệp VinFast được đầu tư 3,5 tỉ USD đã đi vào hoạt động, Đình Vũ - Cát Hải trở thành vùng đất công nghiệp nhộn nhịp.

Cách đây ba năm, Cát Hải vẫn là một khu vực đầm lầy hoang hóa chuyên phục vụ đánh bắt hải sản, mặt bằng chưa sẵn có. Khi cầu vượt biển Tân Vũ - Lạch Huyện được khánh thành vào tháng 9.2017, đảo Cát Hải khi ấy mới có 335 héc-ta đất vừa được VinFast đầm nền, hai cầu bến cảng nước sâu Lạch Huyện đang trong quá trình xây dựng và lác đác một vài hộ dân. Các khu công nghiệp chủ yếu nằm phía trong thành phố.

Nền của khu công nghiệp VinFast vừa được đầm, làm chắc. Ảnh chụp ngày 10.9.2017.

Sau Đổi mới, vào năm 1990, hai “Vùng kinh tế trọng điểm” đầu tiên là “TP.HCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu” ở miền Nam và “Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh” được công bố. Cùng điểm xuất phát nhưng đến giữa năm 2019, Hải Phòng có khoảng 4.700 héc-ta đất cho công nghiệp, bằng 2/3 diện tích hiện hữu tại Bình Dương, Đồng Nai, theo thống kê của JLL. Các khu công nghiệp phía Nam phát triển mạnh mẽ trong suốt 30 năm qua và vẫn tiếp tục mở rộng. Ở phía Bắc, Hải Phòng, Quảng Ninh có phần trầm lắng hơn trong khi những tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hải Dương tiếp nhận nhiều dự án lớn.

Diện tích đất công nghiệp hiện hữu tại một số tỉnh thành đến tháng 6.2019. Nguồn: Thống kê của JLL. Đơn vị: héc-ta.

Cơ cấu các ngành nghề chính tại Hải Phòng đến tháng 6.2019. Nguồn: JLL.

Năm 2019, chính quyền Quảng Ninh cũng bắt đầu tung ra các ưu đãi về thuế và quỹ đất để thu hút FDI vào khu kinh tế ven biển Quảng Yên. Rent-A-Port NV có thể sử dụng ngay quỹ đất có sẵn để xây dựng DEEP C Quảng Ninh và cảng nước sâu, đủ sức tiếp nhận tàu cỡ lớn, trọng tải trên 30.000 DWT. Ông Koen Soenens, Giám đốc Kinh doanh và Marketing của DEEP C cho hay, DEEP C Quảng Ninh có vị thế đặc biệt nhờ quỹ đất lớn, sẵn sàng ở các vị trí chiến lược. Đất ở Hải Phòng vẫn còn nhưng cần được san lấp.

Theo quan sát của Koen Soenens, Việt Nam không có nhiều khu công nghiệp cạnh cảng biển, ngược lại, có quá nhiều khu công nghiệp nằm trong đất liền. "Dù Việt Nam những năm gần đây đã đầu tư nhiều cho hạ tầng nhưng việc một nhà máy đặt ở sâu trong đất liền, nhập nguyên vật liệu từ cảng về và xuất sản phẩm đầu cuối ra cảng, thì đang gây làm tăng chi phí vận tải và tắc nghẽn giao thông. Hà Nội – Hải Phòng đang sở hữu đường cao tốc nhưng không phải tỉnh thành phố nào cũng có lợi thế này", ông nói. DEEP C vẫn ưu tiên các dự án cận biển bên cạnh việc phát triển một số khu công nghiệp sâu trong đất liền.

Lợi thế cạnh tranh

Các nhà đầu tư khi mở mới hay dịch chuyển nhà máy đều tính toán đến việc vị trí đó có thay đổi quá lớn chuỗi cung ứng của họ không, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam. Sẽ khó để các doanh nghiệp chấp nhận một địa điểm mới không thuận lợi cho vận chuyển nguyên liệu sản xuất. Hệ thống logistics để vận chuyển hàng hóa đã sản xuất đòi hỏi tối ưu hóa chi phí trên đường xuất khẩu.

Việt Nam có vị trí tốt trong hai mảng bất động sản công nghiệp và logistics khi nằm ở vị trí thuận lợi (chính giữa và độc đạo) cho việc lưu thông hàng hóa Ấn Độ Dương và Biển Đông. Với khu vực phía Bắc, lợi thế càng cao khi tiếp giáp Trung Quốc - hub sản xuất thế giới. Từ Hải Phòng chỉ mất khoảng 600km tới Côn Minh và 760km tới Đồng Bằng Châu Giang của nước này. Hải Phòng có vị trí chiến lược đóng vai trò là cảng xuất phát của miền Bắc Việt Nam và Tây Nam Trung Quốc.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết nhiều nhà đầu tư coi trọng kết nối giữa bất động sản công nghiệp đến các cảng chính và trình độ cơ sở hạ tầng tại địa phương. Lực lượng lao động có chất lượng với chi phí hợp lý là yếu tố rất cần được tính đến. Theo quan sát của lãnh đạo Savills Hà Nội, khoảng mười năm trước, ngành may mặc hiện diện phần lớn ở khu vực miền Bắc Việt Nam, nhưng hiện nay lĩnh vực này lại tập trung nhiều ở miền Trung khi thị trường may mặc công nghiệp hiện đang phát triển bứt tốc tại khu vực này.

Bản đồ công nghiệp, hạ tầng Hải Phòng - Quảng Ninh. Nguồn: Björn Koslowski - hình ảnh thuộc một phần của dự án tiếp thị hợp tác với các Khu công nghiệp DEEP C.

Quỹ đất còn nhiều ngày nay trở thành một trong những lợi thế của khu vực phía Bắc. Khác với khu vực phía Nam chủ yếu ngành hàng tiêu dùng, công nghiệp phía Bắc phát triển sau được lựa chọn nhiều hơn để phát triển các ngành công nghệ, theo quan sát của bà Trang Bùi.

Cuối tháng Bảy, Universal Scientific Industrial (USI), nhà sản xuất và thiết kế thiết bị điện tử toàn cầu đầu tư 200 triệu USD vào giai đoạn một xây dựng nhà máy tại khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng để cung cấp bảng mạch điện tử chủ yếu phục vụ khách hàng ngoài lãnh thổ Trung Quốc. Hải Phòng kỳ vọng dự án thu hút nhiều hơn các dự án công nghệ và đặt nền móng cho sự ra đời của một cụm sản xuất thiết bị điện tử mới.

Một cột mốc quan trọng khác trong sự phát triển kinh tế của khu công nghiệp Hải Phòng - Quảng Ninh là việc thành lập OEM ô tô quốc gia lớn của Việt Nam, VinFast. Nhà sản xuất thuộc tập đoàn Vingroup đã cho ra đời những chiếc xe đầu tiên từ năm 2019. Nhà máy nằm trên đảo Cát Hải, ngay cạnh Cảng Lạch Huyện, dễ dàng kết nối với Quảng Ninh qua cầu Bạch Đằng. Hiện các nhà máy sản xuất linh kiện cho VinFast đã có mặt tại đây, trở thành chính khách thuê của khu công nghiệp VinFast. Tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông 2020 ngày 28.5, Vingroup cho biết sẽ phát triển bất động sản khu công nghiệp tại các thành phố lớn như Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh và phát triển hạng mục văn phòng nằm trong các khu đô thị Vinhomes từ 3-5 năm tới.

Một phần lớn diện tích xung quanh Hải Phòng có thể được chuyển thành một khu liên hợp sản xuất rộng lớn. Trong tầm nhìn này, Hải Phòng và phía tây tỉnh Quảng Ninh sẽ là trung tâm công nghiệp và hậu cần trong khi thành phố Hạ Long và phía đông của tỉnh phát triển thành trung tâm du lịch và dịch vụ hiện đại.

Tâm Phạm