Khu công nghiệp vẫn hút nhà đầu tư nước ngoài trong COVID-19

Các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước thu hút được khoảng sáu tỉ USD vốn đầu tư nước ngoài (vốn đăng ký góp mới và tăng thêm) vào 335 dự án, theo ước tính sáu tháng đầu năm 2020 của Bộ Kế hoạch & Đầu tư. Bất chấp ảnh hưởng của dịch COVID-19 gián đoạn các hoạt động sản xuất kinh doanh, số dự án tham gia xấp xỉ cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng vốn chỉ bằng ⅔ con số của năm 2019.

Nhà đầu tư nước ngoài - khách hàng quan trọng của các khu công nghiệp hiện nay, tiếp tục rót vốn là một tín hiệu về sức hấp dẫn của thị trường. Các dự định đầu tư có thể đã được tính toán trước đó nhưng đại dịch COVID-19 làm chuyển hướng không ít. Trước khó khăn, doanh nghiệp thường tập trung vào bảo toàn tiền mặt và chi phí, việc mở rộng sản xuất kinh doanh chỉ thực hiện với những dự án trọng tâm.

Niềm tin vào sức hấp dẫn của Việt Nam được củng cố khi nhiều phân tích tin rằng các doanh nghiệp bắt đầu dịch chuyển chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc. Đại dịch COVID-19 bùng phát đã cho thấy các lỗ hổng trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Các doanh nghiệp đã học được những nguy cơ của việc phụ thuộc quá nhiều vào một nơi sản xuất tập trung duy nhất. Việt Nam với vị trí liền kề Trung Quốc và dễ dàng tiếp cận tuyến vận tải hàng hóa trọng yếu từ của thế giới là một trong những ưu tiên lựa chọn.

Giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trung bình thấp hơn 45%-50% so với các nước Thái Lan, Malaysia và Indonesia, theo dữ liệu của Collier International trong Quý I.2020. Theo báo cáo của Jetro năm 2019, chi phí lao động của Việt Nam cũng thấp hơn so với ba đối thủ nặng ký trên.

Nguồn: SSI Retail Research tổng hợp từ Savills, Colliers, JLL, Jetro.

Thị trường bất động sản công nghiệp cũng sôi động hơn với niềm tin vào tiềm năng đầu tư trong tương lai. "Giá bất động sản công nghiệp đã tăng 20-30% trong thời gian qua. Nguồn vốn đổ vào sẽ khiến thị trường bất động sản công nghiệp “nóng" hơn. Nhu cầu cao đẩy giá tăng theo", ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Giao dịch - Dịch vụ Văn phòng, CBRE Việt Nam cho biết.

Với số lượng yêu cầu thuê đất tăng cao, các chủ đầu tư đã trở nên tự tin hơn trong việc tăng giá thuê đất. Tuy nhiên, JLL đánh giá việc phát triển logistics, cơ sở hạ tầng không tương ứng với mức tăng giá này. Các nhà đầu tư tiềm năng phải bắt đầu tìm kiếm các giải pháp thay thế khác như địa điểm tại các vùng xa hơn. Việc bị đẩy đến những khu vực xa khiến bài toán nhân công trở nên khó khăn hơn khi khó tìm được người phù hợp và chi phí cũng gia tăng.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang trải qua tình trạng thiếu quỹ đất sẵn sàng cho thuê. Phần nhà xưởng chưa hoàn thành trong các khu công nghiệp hiện hữu dự kiến Quý II - Quý III.2020 mới ra mắt. Từ đầu năm tới nay mới chỉ có thêm ba khu công nghiệp mới đi vào hoạt động. Tỉ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp Việt Nam là 76% hết quý II.2020, theo Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Ông Hiếu đánh giá trong sáu tháng còn lại của năm 2020, giá bất động sản công nghiệp sẽ không tăng. “Chủ đầu tư tăng hỗ trợ, ưu đãi để có thêm khách thuê mới. Chi phí bất động sản chiếm phần lớn trong các yếu tố đầu vào. Nếu giá tiếp tục tăng như hiện tại sẽ làm giảm thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam", ông Hiếu nói.

Mặt khác, dòng vốn mới từ nước ngoài với nhu cầu đa dạng kéo theo các sản phẩm bất động sản công nghiệp trên thị trường phong phú hơn. Theo quan sát của CBRE, quỹ đầu tư, các doanh nghiệp nhỏ đang có xu hướng đầu tư vài chục héc-ta trong khu công nghiệp để phát triển nhà xưởng nhà kho cho thuê.

Trong khi đó, các doanh nghiệp lớn tham gia một cuộc đua lớn hơn. Vingroup - doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản nhà ở và nghỉ dưỡng chuyển trọng tâm sang phát triển bất động sản công nghiệp và bắt tay vào một loạt dự án hàng trăm héc-ta tại Hải Phòng, Quảng Ninh khai phá vùng đất công nghiệp phía Bắc. Bên cạnh việc xây dựng nhà xưởng, Tân Tạo - doanh nghiệp thâm niên khoảng 25 năm trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp đặt trọng tâm vào các khu dân cư đô thị, dịch vụ tiện ích khác để đón dòng chuyển dịch này. Các đô thị hình thành trên nền tảng công nghiệp là đích đến lớn hơn với các nhà phát triển bất động sản.

Tâm Phạm