Bài toán quỹ đất tiếp tục là nút thắt của thị trường bất động sản

Quỹ đất được xem là đầu vào quan trọng quyết định khả năng phát triển dự án của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, việc tiếp cận và tập hợp đủ diện tích đất để triển khai các dự án nhà ở thương mại vẫn gặp không ít khó khăn, đặc biệt tại những khu vực đô thị có tốc độ phát triển nhanh. Không ít khu đất có vị trí phù hợp quy hoạch nhưng chưa thể triển khai do vướng quy định về loại đất, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực tế này không chỉ ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp mà còn tác động đến tiến độ phát triển các dự án nhà ở, khả năng bổ sung nguồn cung và chi phí phát triển bất động sản. Trong bối cảnh thị trường đang cần thêm nguồn cung mới, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến quỹ đất tiếp tục trở thành vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có Văn bản số 145/2026/CV-HoREA ngày 4/11/2026 gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan liên quan, kiến nghị luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo HoREA, quy định của Luật Đất đai năm 2024 về việc nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn giới hạn khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Việc chủ yếu cho phép nhận chuyển nhượng đất ở khiến quá trình tập hợp quỹ đất gặp khó khăn, nhất là đối với những dự án có quy mô lớn, trong đó có nhiều loại đất xen cài như đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều khu đất dù có tiềm năng phát triển nhưng chưa thể chuyển hóa thành dự án nhà ở thương mại. Khi doanh nghiệp không thể hoàn tất việc nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cần thiết, kế hoạch đầu tư có nguy cơ kéo dài, phát sinh thêm chi phí và ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác quỹ đất.

Để giải quyết vấn đề này, Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội đã mở ra cơ chế thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất. Cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm phương thức tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào việc nhận chuyển nhượng đất ở như trước.

Tuy nhiên, quá trình triển khai cho thấy số lượng hồ sơ được chấp thuận vẫn còn hạn chế so với nhu cầu đăng ký của doanh nghiệp.

Theo số liệu được HoREA dẫn từ Báo cáo số 3686/BC-BNNMT ngày 16/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Trong đó, có 742 khu đất được chấp thuận với tổng diện tích khoảng 5.686 ha, tương đương gần 30% tổng số hồ sơ đăng ký.

Riêng tại TP.HCM, địa phương này có 974 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm. Đến nay, có 361 khu đất với tổng diện tích hơn 2.284 ha được HĐND Thành phố chấp thuận. Trong đó, 83 khu đất thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 278 khu đất thực hiện theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Những con số trên cho thấy nhu cầu tiếp cận quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại của doanh nghiệp vẫn rất lớn. Đồng thời, khoảng cách giữa số lượng hồ sơ đăng ký và số khu đất được thông qua cũng phản ánh những khó khăn trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, rà soát quy hoạch và xác định điều kiện triển khai dự án.

Đáng chú ý, HoREA cho biết TP.HCM còn 259 khu đất với tổng diện tích hơn 3.400 ha chưa đáp ứng điều kiện đưa vào danh mục dự kiến thực hiện dự án thí điểm. Các vướng mắc chủ yếu liên quan đến quy hoạch, hồ sơ pháp lý đất đai, nguồn gốc đất, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý có ý nghĩa quan trọng không kém việc tìm kiếm và thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất. Quá trình chuẩn bị dự án kéo dài có thể làm gia tăng chi phí vốn, chi phí quản lý và các khoản chi phí liên quan đến việc duy trì quỹ đất. Trong khi đó, khả năng tiếp cận tín dụng, sức mua và thanh khoản thị trường vẫn là những yếu tố doanh nghiệp phải tính toán khi quyết định triển khai dự án.

HoREA cũng lưu ý, cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 chỉ được thực hiện trong thời hạn 5 năm, từ ngày 1/4/2025 đến ngày 1/4/2030. Do đó, nếu quy trình rà soát và phê duyệt hồ sơ tiếp tục kéo dài, một bộ phận doanh nghiệp có thể không kịp hoàn tất thủ tục để tham gia cơ chế này.

Từ thực tế trên, HoREA kiến nghị lựa chọn phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời luật hóa cơ chế của Nghị quyết 171/2024/QH15. Theo đề xuất, nhà đầu tư được thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp đáp ứng điều kiện pháp luật, kể cả những khu đất có loại đất không phải đất ở, nếu phù hợp quy hoạch và hoàn thành các yêu cầu pháp lý liên quan.

Việc luật hóa cơ chế này, nếu được xem xét thông qua, có thể tạo thêm hành lang pháp lý ổn định cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận quỹ đất, chủ động hơn trong quá trình chuẩn bị dự án, đồng thời giảm bớt những vướng mắc phát sinh từ sự khác biệt giữa các quy định pháp luật.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, ở góc độ thị trường, khả năng khơi thông quỹ đất có thể tạo tiền đề bổ sung nguồn cung nhà ở trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, việc mở rộng quyền tiếp cận đất đai không đồng nghĩa nguồn cung sẽ lập tức tăng lên, bởi một dự án còn phải trải qua nhiều bước như chấp thuận chủ trương đầu tư, hoàn thiện thủ tục đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính, cấp phép xây dựng và triển khai thi công.

Bên cạnh đó, bài toán nguồn cung cũng cần được nhìn nhận trong mối tương quan với nhu cầu thực tế của người mua nhà. Việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển dự án cần đi cùng yêu cầu minh bạch trong xác định giá đất, kiểm soát chuyển mục đích sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch đô thị.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần những động lực mới để phục hồi và phát triển ổn định, tháo gỡ nút thắt pháp lý về quỹ đất là một trong những điều kiện quan trọng. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ không chỉ được đo bằng số lượng dự án được chấp thuận, mà còn ở khả năng chuyển hóa quỹ đất thành nguồn cung nhà ở thực chất, phù hợp với khả năng chi trả của thị trường.