Metro mở rộng cơ hội phát triển nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM

Giá nhà tại khu vực trung tâm TP.HCM liên tục duy trì ở mức cao, khiến khả năng sở hữu nhà ở của người trẻ và nhóm người có thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh đó, việc dịch chuyển nguồn cung về các khu vực xa trung tâm, nơi quỹ đất và chi phí phát triển còn dư địa, đang được xem là một hướng đi đáng chú ý nhằm giải quyết bài toán nhà ở.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự phát triển của hệ thống đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong quan niệm lựa chọn bất động sản. Thay vì chỉ tập trung vào khoảng cách địa lý đến trung tâm, người mua nhà có thể cân nhắc thời gian di chuyển thực tế, khả năng tiếp cận giao thông công cộng và chi phí đi lại hằng ngày.

Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có mặt bằng giá bất động sản thấp hơn trung tâm khoảng 25 - 40%, nếu được kết nối thuận lợi với hệ thống metro, có thể trở thành lựa chọn phù hợp hơn đối với nhóm khách hàng có ngân sách hạn chế. Đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp nghiên cứu phát triển những sản phẩm nhà ở có mức giá khoảng 2-3 tỷ đồng, thay vì tiếp tục tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp tại các khu vực đã có mặt bằng giá cao.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển sản phẩm, chủ động tìm kiếm quỹ đất tại những khu vực xa trung tâm hơn để tối ưu chi phí đầu vào. Với mặt bằng giá đất tại khu vực lõi đô thị ngày càng cao, việc tạo ra sản phẩm nhà ở có giá bán phù hợp tại đây là bài toán không dễ giải quyết.

Tuy nhiên, theo ông Sơn, giảm giá nhà thông qua việc dịch chuyển dự án ra vùng ven chưa phải lời giải đầy đủ. Điều quan trọng là phải hình thành được môi trường sống có khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc và sinh hoạt của cư dân.

Một khu đô thị chỉ tập trung xây dựng các tòa nhà chung cư nhưng thiếu hoạt động thương mại, văn phòng, dịch vụ và cơ hội việc làm sẽ khó tạo lập cộng đồng dân cư ổn định. Khi người dân phải di chuyển quãng đường dài để đến nơi làm việc, trường học hoặc tiếp cận các tiện ích thiết yếu, lợi thế về giá mua ban đầu có thể bị bù đắp bởi chi phí và thời gian đi lại.

Do đó, mô hình phát triển nhà ở tại khu vực vệ tinh cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, có sự phối hợp giữa doanh nghiệp, chính quyền địa phương và các đơn vị cung cấp dịch vụ. Việc thu hút hoạt động kinh tế, tạo việc làm và phát triển các tiện ích thiết yếu sẽ góp phần nâng cao sức sống của khu dân cư, thay vì chỉ hình thành những khu nhà ở đơn thuần.

Trong định hướng này, metro được xem là một trong những yếu tố quan trọng giúp rút ngắn khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc. Mục tiêu đặt ra là người dân có thể tiếp cận các trung tâm việc làm trong khoảng 15 phút di chuyển bằng đường sắt đô thị, đồng thời thuận tiện kết nối với xe buýt và các phương tiện giao thông công cộng khác.

Đối với phân khúc căn hộ có giá khoảng 3-4 tỷ đồng, ông Ngô Viết Nam Sơn cũng gợi ý doanh nghiệp có thể nghiên cứu thiết kế theo hướng tối ưu diện tích sử dụng riêng. Những không gian phục vụ nhu cầu tiếp khách, làm việc, giao lưu hoặc giải trí có thể được tổ chức tại khu vực sinh hoạt chung, giúp giảm diện tích căn hộ nhưng vẫn duy trì các tiện ích cần thiết cho cư dân.

Dù vậy, khả năng hưởng lợi từ hạ tầng metro không đồng nghĩa với việc mọi dự án nằm gần nhà ga đều có giá trị tương đương. VARS lưu ý người mua cần đánh giá khả năng kết nối thực tế, hệ thống giao thông trung chuyển, mật độ việc làm và mức độ hoàn thiện tiện ích xung quanh dự án.

Đặc biệt, cần phân biệt giá trị được tạo ra từ hạ tầng đã hình thành với những kỳ vọng về các tuyến đường sắt mới chỉ nằm trong quy hoạch. Nếu toàn bộ lợi ích tương lai đã được phản ánh vào giá bán hiện tại, người mua có thể phải trả mức giá cao hơn đáng kể so với giá trị sử dụng thực tế.

Theo VARS, trong hai năm qua, giá bất động sản tại những dự án có khả năng kết nối thuận tiện với nhà ga metro đã tăng cao hơn khoảng 10 - 20% so với mức tăng chung của thị trường. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá rao bán căn hộ trong phạm vi 1 km dọc tuyến metro số 1 và trục Xa lộ Hà Nội tăng gần 2,4 lần trong vòng 10 năm, đạt khoảng 72,9 triệu đồng/m2 vào nửa đầu năm 2026. Riêng năm 2025, sau khi tuyến metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán căn hộ tại khu vực này tăng khoảng 30% so với cùng kỳ.

Những diễn biến trên cho thấy hạ tầng giao thông công cộng đang ngày càng tác động rõ nét đến mặt bằng giá và xu hướng phân bổ dòng vốn trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc khai thác lợi thế này cần đi cùng quy hoạch đồng bộ để hạn chế tình trạng giá đất tăng trước khi hạ tầng và các tiện ích đô thị thực sự hoàn thiện.

Tại TP.HCM, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) đang được xác định là một trong những giải pháp quan trọng trong quá trình tái cấu trúc không gian đô thị. Mô hình này hướng đến tổ chức các khu dân cư, thương mại và dịch vụ với mật độ phù hợp quanh những đầu mối giao thông công cộng, qua đó khuyến khích người dân giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Theo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2050 hoàn thành mạng lưới 18 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 961 km, cùng khoảng 450 km đường sắt nhẹ và xe điện mặt đất (LRT/Tramway).

Đại diện Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM cho biết, quy hoạch đã xác định vị trí các nhà ga làm cơ sở nghiên cứu, khoanh vùng phát triển TOD. Phạm vi nghiên cứu dự kiến khoảng 1 km tính từ tâm nhà ga. Trên cơ sở đó, các cơ quan chức năng sẽ tiếp tục xác định ranh giới cụ thể và xây dựng quy hoạch đô thị cho từng khu vực.

Việc gắn phát triển nhà ở với mạng lưới giao thông công cộng cũng phù hợp với định hướng ưu tiên nhà ở giá phải chăng của thành phố. Trong đó, nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà ở công nhân được định hướng phát triển gắn với các khu TOD và trung tâm việc làm.

Từ góc độ thị trường, đề xuất phát triển căn hộ 2-3 tỷ đồng tại các khu vực vệ tinh không chỉ đặt ra bài toán về giá bán, mà còn đòi hỏi sự thay đổi trong tư duy quy hoạch và chiến lược phát triển dự án. Một sản phẩm nhà ở thực sự vừa túi tiền cần bảo đảm đồng thời khả năng chi trả, chất lượng sống và kết nối giao thông.

Nếu được triển khai đồng bộ, mô hình này có thể mở rộng lựa chọn an cư cho người dân, đồng thời tạo động lực phát triển các cực đô thị mới. Khi đó, giá trị của bất động sản không còn chỉ được quyết định bởi vị trí gần trung tâm, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối, cơ hội việc làm và chất lượng môi trường sống mà dự án mang lại.