Nhà ở xã hội có thể thay đổi cơ chế chuyển nhượng sau 5 năm

Siết điều kiện chuyển nhượng, ngăn lợi dụng chính sách

Chính sách nhà ở xã hội đang được đề xuất điều chỉnh theo hướng kiểm soát chặt hơn các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp. Điểm đáng chú ý là người mua nhà ở xã hội có thể không còn được tự do bán nhà theo cơ chế thị trường sau khi đáp ứng thời hạn sở hữu 5 năm như quy định hiện hành.

Theo nội dung dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, chủ sở hữu dự kiến chỉ được chuyển nhượng bất động sản cho người thuộc diện đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Đề xuất này khác với cơ chế đang áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2023. Theo quy định hiện hành, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà và khi đáp ứng điều kiện pháp luật quy định, người sở hữu có thể bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường, không giới hạn người mua thuộc nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách.

Việc xem xét thay đổi cơ chế chuyển nhượng xuất phát từ yêu cầu bảo đảm nguồn nhà ở được phát triển bằng các chính sách ưu đãi tiếp tục phục vụ đúng mục tiêu ban đầu. Nhà ở xã hội vốn hướng đến những nhóm dân cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại, do đó việc phân bổ và sử dụng loại hình bất động sản này cần gắn với nhu cầu an cư thực tế.

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều địa phương tăng cao, nhà ở xã hội có mức giá ưu đãi có thể tạo ra chênh lệch đáng kể so với mặt bằng thị trường. Nếu người mua được hưởng chính sách hỗ trợ nhưng sau đó chuyển nhượng tự do để thu lợi từ phần chênh lệch, nguồn lực dành cho an sinh có nguy cơ bị chuyển hóa thành lợi ích đầu tư cá nhân.

Tại phiên thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 22/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh định hướng kiểm soát việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm nhằm hạn chế tình trạng trục lợi chính sách. Quan điểm này đặt trọng tâm vào việc duy trì tính chất an sinh của nhà ở xã hội, thay vì để loại hình nhà ở này vận hành hoàn toàn như một tài sản thương mại thông thường.

Nếu được thông qua, quy định mới sẽ tạo ra sự khác biệt rõ rệt giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trên thị trường chuyển nhượng. Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu khi đó không chỉ phụ thuộc vào thời gian nắm giữ mà còn gắn với điều kiện của người nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế này sẽ phụ thuộc vào cách thức tổ chức thực hiện, đặc biệt là quy trình xác minh điều kiện của người mua lại, khả năng kiểm soát giao dịch và mức độ minh bạch của thông tin thị trường.

Điều chỉnh cơ chế thuê mua và ưu đãi đầu tư

Không chỉ xem xét lại điều kiện chuyển nhượng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn đề xuất thay đổi cách xử lý đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội.

Theo phương án được đề xuất, người thuê mua không còn mặc nhiên được chuyển nhượng nhà theo cơ chế thị trường sau 5 năm như quy định hiện hành. Trường hợp không còn nhu cầu sử dụng, người thuê mua có thể phải chấm dứt hợp đồng và hoàn trả nhà theo cơ chế được quy định.

Nếu được áp dụng, thay đổi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến phương án sử dụng nhà ở của những người tham gia chương trình thuê mua. Vì vậy, các quy định hướng dẫn cần làm rõ điều kiện chấm dứt hợp đồng, trách nhiệm của các bên và phương thức xử lý quyền lợi đã phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Ở khía cạnh quản lý, dự thảo cũng hướng đến việc cập nhật thông tin về hoạt động bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc tăng cường số hóa dữ liệu giao dịch được kỳ vọng hỗ trợ cơ quan chức năng theo dõi tình trạng sử dụng nhà ở, xác định đối tượng thụ hưởng và phát hiện những trường hợp có dấu hiệu lợi dụng chính sách.

Song song với việc kiểm soát chuyển nhượng, dự thảo đưa ra một số điều chỉnh liên quan đến cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, thay vì ấn định cứng tỷ lệ tối đa 20% diện tích đất trong dự án được sử dụng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại và nhà ở thương mại như quy định hiện hành, dự thảo đề xuất giao Chính phủ quy định tỷ lệ cụ thể.

Tương tự, mức lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023 cũng được đề xuất chuyển sang cơ chế quy định chi tiết của Chính phủ, thay vì tiếp tục ấn định trực tiếp trong luật.

Các thay đổi này cho thấy định hướng điều chỉnh chính sách theo hai mục tiêu. Một mặt, cơ quan quản lý tìm cách hạn chế việc sử dụng nhà ở xã hội sai mục đích, bảo đảm lợi ích của nhóm người cần được hỗ trợ. Mặt khác, cơ chế đầu tư được xem xét theo hướng linh hoạt hơn nhằm tạo điều kiện huy động nguồn lực xã hội cho phát triển nhà ở.

Dự thảo cũng đề cập đến việc xác định các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo nội dung được công bố, có 8 nhóm đối tượng được hưởng chính sách; học sinh, sinh viên không còn nằm trong danh sách đối tượng được hỗ trợ về loại hình nhà ở này theo phương án đề xuất.

Nhìn tổng thể, việc sửa đổi Luật Nhà ở đặt ra yêu cầu cân bằng giữa quyền lợi của người mua, mục tiêu an sinh và động lực đầu tư của doanh nghiệp. Nếu điều kiện chuyển nhượng được siết chặt, cơ chế quản lý cần đủ minh bạch để người dân có thể xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mình trước khi quyết định mua nhà.

Đồng thời, việc điều chỉnh các ưu đãi dành cho chủ đầu tư cần được thiết kế hợp lý để không làm suy giảm động lực phát triển nguồn cung. Bởi xét đến cùng, khả năng tiếp cận nhà ở xã hội không chỉ phụ thuộc vào việc kiểm soát giao dịch thứ cấp mà còn gắn chặt với số lượng căn hộ được xây dựng, mức giá phù hợp và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Cần lưu ý, những nội dung nêu trên hiện là đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực. Quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội trong từng trường hợp vẫn phải được xác định theo quy định hiện hành cho đến khi có văn bản sửa đổi được cơ quan có thẩm quyền thông qua và có hiệu lực thi hành.