Thị trường căn hộ đối mặt áp lực thanh khoản trong 3-5 năm tới

Tại buổi họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 diễn ra ngày 15/10 tại Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định thanh khoản căn hộ trong 3-5 năm tới có thể tiếp tục gặp khó khăn, đồng thời phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và từng dự án.

Theo bà Hằng, những dự án có giá bán cao sẽ phải đối mặt với tốc độ giao dịch chậm hơn, trong khi nhu cầu đối với căn hộ giá vừa phải vẫn lớn nhưng chưa được đáp ứng đầy đủ. Ngay cả những dự án thuộc phân khúc cao cấp cũng khó thu hút người mua nếu thiếu lợi thế về vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng hoặc không tạo được niềm tin đối với khách hàng.

Trong bối cảnh thị trường thận trọng, uy tín của chủ đầu tư trở thành một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Người mua không chỉ cân nhắc mức giá mà còn quan tâm đến khả năng bảo đảm chất lượng công trình, tiến độ triển khai và việc duy trì các tiêu chuẩn xây dựng trong điều kiện chi phí đầu vào biến động.

Sự thay đổi trong hành vi khách hàng cũng tạo ra cơ hội cho phân khúc căn hộ hạng B. Theo phân tích của đại diện Savills, phân khúc này có dải giá tương đối rộng, giúp đáp ứng nhiều nhóm nhu cầu khác nhau. Những chủ đầu tư có năng lực triển khai, kiểm soát chi phí và xây dựng chính sách thanh toán phù hợp có thể cải thiện khả năng tiếp cận khách hàng.

Tuy nhiên, lợi thế của căn hộ hạng B không đồng nghĩa mọi dự án thuộc phân khúc này đều dễ bán. Giá bán vẫn là yếu tố quyết định quan trọng. Nếu mức giá vượt quá khả năng chi trả hoặc không tương xứng với vị trí, chất lượng và tiện ích, dự án vẫn có thể gặp khó khăn trong việc thu hút người mua.

Áp lực thanh khoản còn xuất phát từ bài toán chi phí phát triển bất động sản. Giá đất, chi phí xây dựng và lãi suất tạo sức ép lên tổng giá thành căn hộ, khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán nếu muốn duy trì hiệu quả đầu tư. Ở chiều ngược lại, giá nhà cao cùng chi phí vay vốn khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định tài chính lớn.

Bà Hằng cho rằng nhu cầu ở thực đang giữ vai trò đáng kể trên thị trường, trong khi hoạt động mua căn hộ phục vụ đầu tư chịu ảnh hưởng từ mặt bằng lãi suất. Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí vốn cao có thể làm giảm sức hấp dẫn của việc xuống tiền, nhất là khi khả năng tăng giá và thanh khoản trong tương lai chưa chắc chắn.

Triển vọng nguồn cung tại Hà Nội cũng được xem là yếu tố có thể tác động đến mặt bằng giá trong những năm tới. Theo đại diện Savills, việc thành phố đẩy nhanh xử lý thủ tục pháp lý, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án và triển khai những giải pháp thúc đẩy nguồn cung có thể giúp thị trường bổ sung thêm sản phẩm trong trung hạn.

Quá trình này khó tạo ra sự gia tăng nguồn cung đồng loạt trong thời gian ngắn, nhưng nếu được duy trì, nguồn hàng mới có thể xuất hiện nhiều hơn trong vòng 3-5 năm tới. Cùng với đó, tiến độ phát triển hạ tầng giao thông tại các khu vực phía Bắc, phía Đông và phía Nam Hà Nội sẽ ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án cũng như lựa chọn nơi an cư của người dân.

Khi nguồn cung gia tăng tại các khu vực được cải thiện kết nối giao thông, thị trường có thể xuất hiện thêm những lựa chọn về vị trí và mức giá. Điều này tạo sức ép cạnh tranh đối với các dự án đang mở bán, đặc biệt là những sản phẩm có giá cao nhưng chưa thể hiện rõ lợi thế về chất lượng hoặc khả năng kết nối.

Trong bối cảnh cạnh tranh có thể gia tăng, chủ đầu tư được dự báo phải linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng. Các giải pháp như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc thiết kế phương án tài chính phù hợp có thể giúp giảm áp lực ban đầu cho người mua, qua đó hỗ trợ tốc độ hấp thụ sản phẩm.

Dù vậy, những chính sách ưu đãi khó thay thế hoàn toàn vai trò của giá bán hợp lý và chất lượng dự án. Khi người mua ngày càng thận trọng, khả năng tiêu thụ căn hộ sẽ phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có đưa ra được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính thực tế hay không. Đây cũng là bài toán quan trọng đối với thị trường căn hộ Hà Nội trong giai đoạn trung hạn.