Tương lai của bất động sản công nghiệp phía Nam

Khu công nghiệp Việt Phát với diện tích 1.800 ha, bằng gần một nửa diện tích khu công nghiệp hiện hữu của tỉnh Long An, vừa được khởi công sáng 17.5 tại huyện Thủ Thừa. Khác với các tỉnh có vị trí tiếp giáp TP.HCM, diện tích khu công nghiệp của Long An còn khá khiêm tốn với 3.800 ha, chỉ bằng một nửa của Đồng Nai, Bình Dương và thấp hơn cả Bà Rịa - Vũng Tàu, theo JLL Việt Nam tháng 12.2019, dù Long An đóng vai trò như cửa ngõ kết nối TP.HCM và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long.

Trong khi đó, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp vẫn tăng mạnh tại các tỉnh phía Nam. Với số lượng yêu cầu thuê đất tăng cao, các chủ đầu tư đã trở nên tự tin hơn trong việc tăng giá thuê đất. Theo JLL, giá đất trung bình trong Quý IV.2019 tại khu vực phía Nam là 101 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 12,2% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, khả năng triển khai tại các khu công nghiệp lại không lớn do vấn đề về giá đất mà mặt bằng có sẵn.

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang trải qua tình trạng thiếu quỹ đất sẵn sàng cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tỉnh Long An đã lên tới trên 90%, theo ông Nguyễn Văn Út, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Long An.

Phần nhà xưởng chưa hoàn thành trong các khu công nghiệp hiện hữu dự kiến Quý II - Quý III.2020 mới ra mắt. Năm 2020, gần hai nghìn héc-ta tại các khu công nghiệp mới và khu mở rộng ở khu vực miền Nam được ra mắt để giải quyết phần nào tình trạng thiếu này.

Nhưng với đặc điểm hình thành sớm trong bản đồ công nghiệp Việt Nam, các tỉnh phía Nam không còn nhiều quỹ đất trống dành cho xây dựng khu công nghiệp mới. Long An là tỉnh hiếm hoi tiềm năng quỹ đất, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam - đơn vị chuyên tư vấn bất động sản có mặt tại 80 quốc gia, bên cạnh Đồng Nai. Trong tương lai, các khu công nghiệp tại Long An sẽ mở rộng thêm gần 6.800 ha, đưa tỉnh này trở thành “ông lớn" về sản xuất, chế biến của khu vực phía Nam với diện tích chỉ xếp sau TP.HCM và Bình Dương, theo báo cáo của JLL tháng 7.2019.

Ông Lê Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tân Thành Long An - chủ đầu tư khu công nghiệp Việt Phát cho hay khu công nghiệp mới được hình thành trên địa bản Long An sẽ là một khu công nghiệp kiểu mới hiện đại, tích hợp khu sản xuất và chế biến các sản phẩm cho khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Với lợi thế cách TP.HCM và các khu cảng Cát Lái và Cái Mép - Thị Vải trên dưới 60km, đây cũng sẽ là điểm đến lý tưởng cho các hoạt động giao thương xuất khẩu. Việt Nam nằm trên luồng hàng hải Đông - Tây, đi qua eo Malacca, trong khu vực châu Á chiếm tới 64% sản lượng hàng container của toàn thế giới, theo thống kê của Diễn đàn Thương mại và Phát triển Liên Hiệp quốc (UNCTAD).

Ông Lê Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Tân Thành Long An tại lễ khởi công Khu công nghiệp Việt Phát. Ảnh: Bảo Zoãn.

Đây cũng chính là thời điểm “vàng" cho bất động sản công nghiệp và logistics Việt Nam. Làn sóng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc và các thị trường đã được dự báo từ năm 2018 và trở nên rõ nét hơn trong năm 2019. Việt Nam có vị trí tốt trong hai mảng bất động sản công nghiệp và logistics khi nằm ở vị trí thuận lợi (chính giữa và độc đạo) cho việc lưu thông hàng hóa Ấn Độ Dương và Biển Đông, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam.

Theo bà Trang, khi dịch chuyển các nhà đầu tư tính toán nhiều đến việc vị trí đó có thay đổi quá lớn chuỗi cung ứng của họ không. Sẽ khó để các doanh nghiệp chấp nhận một địa điểm mới không thuận lợi cho vận chuyển nguyên liệu sản xuất. Hệ thống logistics để vận chuyển hàng hóa đã sản xuất đòi hỏi tối ưu hóa chi phí trên đường xuất khẩu. Việt Nam có nhiều lợi thế để các nhà đầu tư xem xét, theo đại diện JLL. Việt Nam cũng làm rất tốt khi đưa ra chính sách quy hoạch rất rõ ràng các khu công nghiệp phục vụ sản xuất. Việc quy hoạch rõ ràng sẽ giúp dễ dàng hơn trong việc đón đầu các làn sóng dịch chuyển.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Quản lý Kinh doanh Khu công nghiệp và Văn phòng cho thuê, CBRE Việt Nam cho hay, tại đỉnh điểm của căng thẳng thương mại Mỹ - Trung năm 2019, CBRE từng nhận được các yêu cầu từ khách hàng Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ, Châu u có nhà máy sản xuất ở Trung Quốc sang Việt Nam tăng đột biến 30-40%. Thông thường thời gian tiến hành một dự án dịch chuyển sản xuất cần 12-18 tháng. Chiến tranh thương mại thúc đẩy quá trình đó rút ngắn xuống chỉ còn 3-4 tháng.

“Xu hướng chuyển đổi sản xuất vẫn sẽ tiếp tục và đem lại lợi ích cho nền công nghiệp Việt Nam”, JLL nhận định tại báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam Quý IV.2019. Sự dịch chuyển các nhà máy ra khỏi Trung Quốc mang tới sự kỳ vọng lớn cho các nhà đầu tư. Ngoài lý do các hãng lo ngại phụ thuộc quá nhiều vào nước này hay để tránh rủi ro chiến tranh thương mại, một phần quan trọng khác đến từ việc Trung Quốc thay đổi chiến lược trong thu hút FDI và phát triển công nghiệp, công nghệ. Bắc Kinh đặt tham vọng nhiều hơn vào cuộc chiến giành quyền kiểm soát các chuỗi cung ứng trong một số ngành quan trọng trong tương lai như công nghệ bán dẫn, sản xuất con chip.

Tuy nhiên, việc di chuyển hoàn toàn các chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc không dễ dàng. Các nước nhỏ cũng không đủ sức tiếp nhận hay tạo ra những chuỗi cung ứng mới. Chuỗi cung ứng trong tương lai sẽ phân tán hơn. Và Việt Nam sẽ là một mắt xích trong chuỗi mở rộng sản xuất từ Trung Quốc.

Hiện nay, với thế mạnh phát triển lâu đời, các khu công nghiệp phía Nam chủ yếu sản xuất các loại hàng hóa tiêu dùng trong khi các khu công nghiệp phía Bắc phát triển sau được lựa chọn nhiều hơn để phát triển các ngành công nghệ. Với sự lớn mạnh của hệ thống logistics và cảng biển nước sâu trong vài năm trở lại đây, các khu công nghiệp lớn trong tương lai tại phía Nam có nhiều cơ hội và lựa chọn hơn. Giá đất công nghiệp tại Hải Phòng khoảng 80 USD/m2 trong khi tại khu vực phía Nam vào khoảng 100- 110 USD/m2.

Tâm Phạm