Chung cư hết tuổi thọ, quyền lợi của người mua căn hộ sẽ ra sao?

Tại talkshow “Thị trường bất động sản sẽ ‘sốc’ nếu chung cư áp quy định có thời hạn sử dụng?” do VTC News vừa tổ chức, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng tâm lý lo ngại của người mua căn hộ có giá trị lớn là dễ hiểu.

Với những căn hộ có giá 5-10 tỷ đồng, câu hỏi đặt ra là sau 50-70 năm, khi công trình xuống cấp và buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu sẽ được xác định như thế nào.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, trước hết cần tách bạch thời hạn sử dụng của công trình với quyền sở hữu căn hộ.

Một chung cư được xây dựng tốt có thể có tuổi thọ khoảng 70-100 năm, thậm chí lâu hơn. Tuy nhiên, việc kéo dài tuổi thọ công trình cũng đồng nghĩa chi phí xây dựng tăng, qua đó tác động đến giá bán.

“Không có cái chung cư nào vô thời hạn cả”, ông nói, đồng thời cho rằng việc một tòa nhà đến lúc phải xây dựng lại là điều có thể xảy ra và pháp luật cần quy định rõ cách thức xử lý.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng thời hạn ghi trong hợp đồng không nhất thiết trùng với thời gian công trình thực tế có thể sử dụng.

Nếu hợp đồng cam kết thời hạn 70 năm nhưng công trình chỉ bảo đảm điều kiện sử dụng trong 60 năm, theo ông, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bồi thường phần thời gian bị rút ngắn.

Ngược lại, nếu thời hạn ghi trong hợp đồng đã kết thúc nhưng công trình vẫn bảo đảm an toàn và đủ điều kiện sử dụng, cư dân cần được tiếp tục ở mà không phải trả thêm tiền chỉ vì thời hạn ghi trong hợp đồng đã hết.

“Thời hạn tồn tại thực tế đấy mới là thời hạn đích thực mà mọi người đều hướng tới”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Đối với căn hộ hình thành trong tương lai, ông cho rằng trường hợp chủ đầu tư chậm triển khai dự án khiến thời gian sử dụng thực tế bị rút ngắn so với cam kết cũng cần được xem xét trách nhiệm bồi thường.

Quyền lợi về đất và bài toán chi phí khi xây lại chung cư

Một nội dung khác được GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh là khi mua căn hộ, người dân không chỉ sở hữu phần diện tích riêng bên trong tòa nhà mà còn có quyền lợi gắn với phần đất của dự án.

Theo ông, giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho từng căn hộ có thể được xác định dựa trên diện tích sử dụng riêng, diện tích sử dụng chung và hiệu quả sử dụng đất của toàn bộ công trình.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cách xác định giá trị đất theo từng tầng cần được xem xét lại. Thay vì mặc định căn hộ ở tầng thấp có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn căn hộ ở tầng cao, có thể tính toán dựa trên hiệu quả sử dụng đất của toàn bộ công trình.

Từ đó, mỗi căn hộ cần được xác định phần giá trị quyền sử dụng đất mà chủ sở hữu được hưởng. Theo ông, nội dung này nên được tính toán và thể hiện ngay trong hợp đồng mua bán. Việc xác định rõ quyền lợi về đất càng trở nên quan trọng khi công trình cũ được phá dỡ để xây dựng lại.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc phá dỡ chung cư cũ để xây dựng công trình mới không đồng nghĩa chủ sở hữu căn hộ cũ đương nhiên được nhận một căn hộ mới hoàn toàn tương đương mà không phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Dẫn tinh thần Nghị quyết 21, ông cho rằng người đang sinh sống tại chung cư có thể phải đóng tiền để thực hiện việc xây dựng lại. Tuy nhiên, khoản tiền mỗi người phải đóng không thể xác định theo một công thức đơn giản mà cần căn cứ vào nhiều yếu tố, trong đó có diện tích căn hộ, phần diện tích sử dụng chung, diện tích đất phục vụ giao thông và tổng chi phí xây dựng công trình mới.

“Anh được xây lại có nghĩa là đất không có thay đổi gì cả. Anh chỉ xây lại nhà thôi”, ông phân tích.

Chẳng hạn, với một chung cư cũ cao 25 tầng và phương án xây dựng lại vẫn giữ quy mô tương tự, cần xác định chi phí xây dựng trên mỗi mét vuông. Từ đó, nghĩa vụ tài chính của từng chủ sở hữu trong công trình mới có thể được tính toán.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng phương án xây dựng lại cần được lập cụ thể, công khai, minh bạch và đưa ra lấy ý kiến cư dân.

Về tỷ lệ đồng thuận, ông đề cập khả năng pháp luật có thể cân nhắc những ngưỡng như trên 50% hoặc 2/3 cư dân. Đây là những phương án ông nêu để pháp luật xem xét, không phải quy định hiện hành được ông khẳng định trong cuộc trao đổi.

Niên hạn có thể trở thành yếu tố định giá căn hộ

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nếu bài toán về quyền sở hữu và cơ chế xây dựng lại được xác định rõ, cách thị trường định giá căn hộ cũng có thể thay đổi.

Trong đó, số năm sử dụng còn lại sẽ trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng khi xác định giá trị căn hộ.

Khi được hỏi liệu giá chung cư có giảm nếu yếu tố niên hạn được đưa vào giá hay không, ông trả lời: “Chắc chắn là giảm”.

Theo ông, cần phân biệt chung cư với đất hoặc những tài sản có khả năng duy trì giá trị trong thời gian dài.

“Chung cư không phải là tích sản mà chung cư là tiêu sản”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Theo cách tiếp cận này, chức năng chính của căn hộ là đáp ứng nhu cầu ở, thay vì được xem như một loại tài sản để mua bán, tích lũy qua nhiều thế hệ. Với những căn hộ chung cư đã cũ, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nhóm khách hàng về sau chủ yếu có thể là những người mua để ở, thay vì mua với mục tiêu kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận.

Một vấn đề khác được ông đặt ra là mối liên hệ giữa thời hạn sử dụng căn hộ và hoạt động tín dụng.

Hiện nhiều người mua chung cư sử dụng khoản vay có thời hạn hàng chục năm, trong khi chính căn hộ được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Do đó, khi thời gian sử dụng còn lại trở thành một yếu tố pháp lý và kinh tế được xác định rõ, yếu tố này cũng cần được tính đến trong quá trình định giá tài sản bảo đảm.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nếu bất động sản được định giá làm tài sản thế chấp không phù hợp với giá trị thực, rủi ro có thể lan sang thị trường tài chính. Vì vậy, cần nhìn nhận mối liên hệ giữa thị trường nhà ở, giá bất động sản và giá trị tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng.

Câu chuyện về niên hạn chung cư vì thế không chỉ xoay quanh việc một tòa nhà có thể tồn tại trong bao lâu, mà còn liên quan đến giá trị căn hộ, quyền lợi gắn với đất, chi phí xây dựng lại, nghĩa vụ tài chính của cư dân và giá trị tài sản thế chấp.

Bỏ ra 5-10 tỷ đồng mua căn hộ, người dân không chỉ cần biết công trình có thể sử dụng trong bao lâu, mà còn phải biết quyền lợi của mình được tính thế nào và cần đóng thêm bao nhiêu khi chung cư được xây dựng lại.