HoREA đề xuất cơ chế hoán đổi đất liền kề khi Nhà nước thu hồi đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gửi các cơ quan của Quốc hội và các bộ, ngành liên quan. Trong 12 nhóm nội dung được đề xuất, vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tiếp tục được Hiệp hội dành sự quan tâm đáng kể.

Một trong những kiến nghị đáng chú ý là xây dựng cơ chế cho phép người dân hoán đổi một phần diện tích đất liền kề thuộc quyền sử dụng của mình trong trường hợp đất ở bị Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án.

Theo phương án được HoREA đề xuất, nếu người bị thu hồi đất vẫn còn một thửa đất khác nằm liền kề nhưng có mục đích sử dụng khác, họ có thể được sử dụng một diện tích tương đương với phần đất ở bị thu hồi. Phần diện tích này được chuyển sang mục đích sử dụng phù hợp với loại đất bị thu hồi và không phải nộp tiền sử dụng đất.

HoREA đưa ra tình huống giả định: một hộ gia đình có 200 m2 đất ở, trên đó có nhà ở, nhưng toàn bộ diện tích này nằm trong phạm vi thu hồi của dự án. Liền kề khu đất là 2.000 m2 đất nông nghiệp cũng thuộc quyền sử dụng của gia đình.

Nếu cơ chế đề xuất được áp dụng, chủ sử dụng đất có thể được chuyển 200 m2 đất nông nghiệp liền kề sang đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Nhờ đó, hộ gia đình có thể xây dựng nhà ở trên phần đất mới, thay vì phải di chuyển đến khu tái định cư khác.

Phần đất nông nghiệp còn lại 1.800 m2 vẫn được duy trì để phục vụ sản xuất, qua đó giúp người dân vừa ổn định nơi ở, vừa hạn chế xáo trộn sinh kế sau khi thực hiện dự án.

Theo Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường về đất được thực hiện theo nguyên tắc ưu tiên bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường, pháp luật cho phép thực hiện bằng tiền hoặc bằng loại đất khác theo quy định và điều kiện cụ thể.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa thiết lập cơ chế riêng cho trường hợp người dân tự sử dụng phần đất khác mục đích nhưng nằm liền kề để thay thế diện tích đất ở bị thu hồi.

Trong khi đó, việc chuyển đất nông nghiệp, đất vườn hoặc các loại đất khác sang đất ở phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và người sử dụng đất có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Khoản tiền này có thể trở thành một trở ngại đáng kể đối với những hộ muốn tiếp tục sinh sống tại chính khu vực đất của mình.

Theo HoREA, cơ chế hoán đổi đất liền kề có thể tạo thêm một phương án xử lý đối với những trường hợp người dân có nhu cầu tái định cư tại chỗ, đặc biệt khi họ vẫn còn quỹ đất phù hợp ngay cạnh khu vực bị thu hồi.

Đề xuất này cũng được Hiệp hội đặt trong bối cảnh các chính sách đất đai đang hướng tới việc tăng tính linh hoạt trong hỗ trợ chỗ ở, ổn định đời sống và bảo đảm sinh kế cho người có đất bị thu hồi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng phương án này có thể tạo lợi ích đồng thời cho cả người dân và Nhà nước. Người dân có thêm cơ hội ổn định chỗ ở ngay trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình, trong khi không phải phát sinh thêm khoản tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích trong diện tích được hoán đổi.

Ở góc độ quản lý, nếu nhiều trường hợp đủ điều kiện có thể giải quyết theo hướng tái định cư tại chỗ, địa phương sẽ giảm áp lực trong việc tạo lập quỹ đất và quỹ nhà tái định cư. Đồng thời, phương án này có thể góp phần hạn chế chi phí giải phóng mặt bằng và nguồn lực ngân sách dành cho việc bố trí nơi ở mới cho người bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, để triển khai trên thực tế, cơ chế này cần được quy định rõ về điều kiện áp dụng, giới hạn diện tích, vị trí đất liền kề, quy hoạch sử dụng đất, thủ tục chuyển mục đích và nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính, nhằm tránh phát sinh lợi dụng chính sách hoặc tạo ra bất bình đẳng giữa các trường hợp thu hồi đất.