Cung cầu cùng giảm, bất động sản TP.HCM cũ đang bước vào nhịp điều chỉnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 8/2026 của Batdongsan.com.vn, diễn biến này diễn ra trong bối cảnh kinh tế vĩ mô 8 tháng đầu năm vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 11,9% so với cùng kỳ, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 13,3%, xuất khẩu tăng 22,4%, trong khi tổng vốn FDI đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4%.

Cung và cầu cùng giảm ở thị trường mua bán

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 8, lượng tin đăng bán bất động sản tại TP.HCM cũ giảm ở tất cả các loại hình so với tháng trước.

Cụ thể, tin đăng chung cư giảm 13%, đất giảm 16%, nhà riêng giảm 16%, nhà mặt phố giảm 12% và biệt thự giảm 8%.

Mức độ quan tâm cũng giảm đồng loạt. Chung cư giảm 14%, đất giảm 10%, nhà riêng giảm 13%, nhà mặt phố giảm 9% và biệt thự giảm 7%.

Như vậy, thị trường trong tháng 8 ghi nhận sự thu hẹp đồng thời ở cả nguồn cung tin đăng và nhu cầu tìm kiếm. Diễn biến này cho thấy tâm lý người mua có phần thận trọng hơn, trong khi người bán cũng có xu hướng giảm mức độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Về giá, thị trường có sự phân hóa giữa các loại hình. Tính đến quý III/2026 so với đầu năm, giá rao bán chung cư tăng 1%. Ngược lại, đất giảm 4%, nhà riêng giảm 1%, nhà mặt phố giảm 4% và biệt thự giảm 9%.

Trong bối cảnh phần lớn loại hình ghi nhận giá rao bán đi xuống, chung cư nổi lên với khả năng giữ giá tương đối tốt.

Tại nhóm dự án được tìm mua nhiều trong tháng 8, giá rao bán phổ biến dao động từ khoảng 45 triệu đồng/m² tại The Rainbow - Vinhomes Grand Park đến 133 triệu đồng/m² tại Vinhomes Central Park.

Một số dự án ghi nhận mức độ quan tâm tăng trong khi lượng tin đăng giảm. Q7 Saigon Riverside có giá rao bán phổ biến khoảng 58 triệu đồng/m², lượng tin đăng giảm 8% nhưng mức độ quan tâm tăng 22%, tạo khoảng cách 30 điểm phần trăm giữa cung và cầu.

Sunrise City có giá rao bán khoảng 79 triệu đồng/m². Lượng tin đăng giảm 13%, trong khi mức độ quan tâm tăng 11%.

Akari City cũng ghi nhận chênh lệch 9 điểm phần trăm giữa mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Tại The Rainbow - Vinhomes Grand Park, mức chênh lệch này là 4 điểm phần trăm.

Ở chiều ngược lại, Vinhomes Central Park ghi nhận lượng tin đăng tăng 34%, trong khi mức độ quan tâm giảm 1%, tạo khoảng cách cung - cầu âm 35 điểm phần trăm.

Các số liệu cho thấy thị trường căn hộ không biến động theo một xu hướng đồng nhất. Thay vì tăng hoặc giảm trên diện rộng, nhu cầu đang có sự chọn lọc rõ hơn giữa từng dự án, khu vực và mức giá.

Thị trường cho thuê duy trì sức chống chịu

Trái với thị trường mua bán, hoạt động cho thuê tại TP.HCM cũ trong tháng 8 có diễn biến ổn định hơn.

Lượng tin đăng cho thuê chung cư giảm 3%, phòng trọ và căn hộ mini giảm 13%. Trong khi đó, tin đăng nhà riêng tăng 25% và nhà mặt phố tăng 2%.

Ở chiều nhu cầu, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 5%, trong khi phòng trọ và căn hộ mini tăng 1%, nhà riêng tăng 2%. Nhà mặt phố và biệt thự lần lượt giảm 4% và 3%.

Giá thuê cũng cho thấy sự phân hóa. Tính đến quý III/2026 so với đầu năm, giá thuê chung cư tăng 7%, biệt thự tăng 25%. Ngược lại, phòng trọ và căn hộ mini giảm 1%, nhà riêng giảm 10%, còn nhà mặt phố gần như đi ngang.

Tại nhóm dự án chung cư được tìm thuê nhiều trong tháng 8, Vinhomes Central Park có giá thuê phổ biến khoảng 17 triệu đồng/căn/tháng đối với căn 1 phòng ngủ, 21 triệu đồng với căn 2 phòng ngủ và 35 triệu đồng với căn 3 phòng ngủ. Riêng giá thuê căn 3 phòng ngủ tăng 17% so với quý II.

Vinhomes Golden River Ba Son cũng nằm trong nhóm có giá thuê cao, với mức khoảng 22 triệu đồng cho căn 1 phòng ngủ, 28 triệu đồng cho căn 2 phòng ngủ và 45 triệu đồng cho căn 3 phòng ngủ. So với quý II, giá thuê lần lượt tăng 10%, 8% và 13%.

Dữ liệu tháng 8 cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM cũ đang trong giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ hơn giữa các phân khúc.

Ở thị trường mua bán, cả lượng tin đăng và mức độ quan tâm đều giảm, trong khi giá rao bán có xu hướng hạ nhiệt ở phần lớn loại hình. Tuy nhiên, chung cư vẫn duy trì mặt bằng giá tương đối ổn định và một số dự án tiếp tục thu hút sự quan tâm dù nguồn cung tin đăng giảm.

Trong khi đó, thị trường cho thuê cho thấy khả năng duy trì tốt hơn, đặc biệt ở phân khúc chung cư. Mức tăng 7% của giá thuê căn hộ so với đầu năm, cùng diễn biến tăng tại một số dự án được quan tâm, cho thấy nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác cho thuê vẫn là những yếu tố đáng chú ý trong bức tranh bất động sản TP.HCM giai đoạn hiện nay.