Nhà ở xã hội và những điểm cần tháo gỡ trong tiếp cận vốn và lãi suất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính phủ và Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), phục vụ cuộc họp về công tác tổng hợp, phản ánh vướng mắc của doanh nghiệp và đánh giá hiệu quả trả lời kiến nghị của các Bộ, ngành.

Theo HoREA, các Bộ, ngành quản lý lĩnh vực đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản về cơ bản đã thực hiện tốt trách nhiệm giải trình khi tiếp nhận, xử lý và phản hồi các kiến nghị của doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia và người dân. Nhiều kiến nghị cũng đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp thu, thể chế hóa thông qua các luật, nghị quyết và nghị định.

Tuy nhiên, trong nhóm các kiến nghị chưa được chấp thuận, HoREA tiếp tục chỉ ra một số điểm nghẽn liên quan trực tiếp đến việc phát triển và tiếp cận nhà ở xã hội. Đáng chú ý là khoảng cách giữa chính sách được ban hành và khả năng tiếp cận chính sách trên thực tế.

Một trong những vấn đề được HoREA nêu là gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực nhà ở xã hội. Theo Hiệp hội, gói tín dụng này do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp với lãi suất 6,1%/năm. Tuy nhiên, hiện hầu như không có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nào được vay từ gói tín dụng này với mức lãi suất nói trên.

HoREA cho biết trên thực tế, các chủ đầu tư vẫn phải vay vốn với lãi suất thương mại cao, thậm chí có trường hợp lên tới 14%/năm. Từ đó, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo để chính sách tín dụng dành cho nhà ở xã hội được thực thi hiệu quả hơn.

Điểm đáng chú ý trong kiến nghị này là vấn đề không chỉ nằm ở việc có hay không có nguồn vốn hỗ trợ, mà ở khả năng doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn với chi phí phù hợp. Đối với các dự án nhà ở xã hội, chi phí vốn là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quá trình triển khai dự án. Khi doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất theo chính sách hỗ trợ, bài toán phát triển nguồn cung cũng chịu thêm áp lực.

Ở phía người mua, chi phí vay cũng là một vấn đề được HoREA đặt ra. Hiệp hội cho biết lãi suất vay ưu đãi để mua nhà ở xã hội hiện ở mức 5,4%/năm và cho rằng mức này vẫn khá cao so với khả năng tài chính của người có thu nhập thấp. HoREA kiến nghị đưa lãi suất về mức 4,8%/năm như giai đoạn 2021–2024, nhưng đề xuất này chưa được chấp thuận.

Như vậy, khả năng tiếp cận nhà ở xã hội đang được HoREA nhìn nhận từ cả hai phía. Một bên là doanh nghiệp cần nguồn vốn phù hợp để phát triển dự án, bên còn lại là người dân cần một mức lãi suất đủ thấp để có khả năng vay và trả nợ trong thời gian dài.

Trong khi đó, HoREA cho rằng bài toán nhà ở phù hợp với khả năng chi trả không chỉ nằm ở phân khúc nhà ở xã hội. Hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế, chính sách phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thấp.

Theo HoREA, phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của nhóm này chưa được quan tâm đúng mức, trong khi doanh nghiệp thiếu động lực tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội cũng như nhà ở có giá phù hợp. Đề xuất bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa được chấp thuận.

Vấn đề này cho thấy một khoảng trống trong cấu trúc nguồn cung nhà ở. Trong khi nhà ở xã hội hướng tới nhóm đối tượng đáp ứng các điều kiện theo chính sách, nhà ở thương mại lại chịu tác động lớn từ chi phí đất đai, vốn, thủ tục đầu tư và chi phí phát triển dự án. Một bộ phận người có thu nhập trung bình, thấp vì vậy có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm nằm trong khả năng tài chính của mình.

Từ những kiến nghị trên, vấn đề HoREA đặt ra không đơn thuần là bổ sung thêm chính sách, mà là làm thế nào để chính sách khi được ban hành có thể tiếp cận đúng đối tượng và chuyển hóa thành nguồn cung thực tế.

Với nhà ở xã hội, nguồn vốn dành cho chủ đầu tư và lãi suất dành cho người mua là hai mắt xích quan trọng. Nếu một trong hai khâu gặp khó khăn, mục tiêu đưa nhà ở đến gần hơn với nhóm thu nhập thấp có thể tiếp tục gặp trở ngại. Trong khi đó, việc thiếu cơ chế đủ rõ cho nhà ở thương mại giá phù hợp khiến thị trường vẫn thiếu một phân khúc đáp ứng nhu cầu của nhóm người có thu nhập trung bình và thấp nhưng không thuộc hoặc khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Theo HoREA, nếu các chính sách hỗ trợ được chuyển hóa thành nguồn vốn thực tế cho doanh nghiệp, chi phí vay phù hợp hơn cho người mua và thêm động lực để phát triển nhà ở có giá vừa khả năng chi trả, nguồn cung nhà ở phù hợp sẽ có thêm cơ sở để được cải thiện.