Nguồn cung căn hộ tăng tốc, thị trường TP.HCM chuẩn bị đón 13.000 sản phẩm mới

Theo dự báo của DKRA Consulting, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận sẽ bước vào quý III/2026 với lượng nguồn cung mới gia tăng đáng kể, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Dự kiến có khoảng 10.000-13.000 căn hộ được tung ra thị trường, tập trung chủ yếu tại các đô thị vùng ven, trong bối cảnh nhiều dự án dần tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy, nguồn cung mới sẽ tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Bình Dương (cũ) được dự báo là địa bàn dẫn đầu về lượng sản phẩm mở bán trong quý III. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng A vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm TP.HCM, còn nguồn cung hạng B và C sẽ chiếm ưu thế tại các đô thị vùng ven, nơi có quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.

Theo đơn vị nghiên cứu, việc nhiều dự án từng bước hoàn thiện thủ tục pháp lý có thể góp phần cải thiện niềm tin của người mua. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường khó tạo ra sự bứt phá trong ngắn hạn do mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, trong khi cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư vẫn duy trì tâm lý thận trọng trước những biến động của thị trường.

Không chỉ phân khúc căn hộ, nguồn cung nhà phố và biệt thự cũng được dự báo tăng trong quý III với khoảng 2.000-3.000 sản phẩm mở bán mới. Các dự án chủ yếu nằm trong những khu đô thị quy mô lớn tại TP.HCM, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, nhờ quá trình hoàn thiện pháp lý được đẩy nhanh.

Trái ngược với căn hộ và nhà thấp tầng, phân khúc đất nền tiếp tục khan hiếm nguồn hàng. DKRA Consulting ước tính toàn thị trường chỉ có khoảng 300-400 sản phẩm mới được giới thiệu trong quý III.

Ở nhóm bất động sản nghỉ dưỡng, triển vọng vẫn khá thận trọng. Nguồn cung condotel mới dự kiến dao động từ 300-500 căn, còn biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 200-250 căn. Đơn vị nghiên cứu cho rằng sức cầu của phân khúc này vẫn ở mức thấp và chưa xuất hiện tín hiệu phục hồi rõ nét.

Triển vọng trên được đưa ra trong bối cảnh thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận vừa trải qua quý II/2026 với diễn biến giao dịch khá trầm lắng ở hầu hết các phân khúc.

Đối với căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 19.278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. Dù quy mô nguồn hàng sụt giảm, TP.HCM vẫn giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp của toàn thị trường.

Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công giảm khoảng 11% so với cùng kỳ, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn còn cao.

Điểm tích cực hiếm hoi được ghi nhận tại một số dự án ở Đồng Nai, nơi sức hấp thụ cải thiện sau thông tin địa phương chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ phổ biến giảm 2-6% so với quý trước khi nhiều nhà đầu tư chấp nhận điều chỉnh giá bán nhằm thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% so với cùng kỳ nhưng khoảng 93% vẫn là hàng tồn kho từ các dự án đã mở bán trước đó. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung, giảm 16% so với cùng kỳ năm 2025.

Giá bán sơ cấp nhìn chung tiếp tục đi ngang và duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào chưa giảm đáng kể. Trong khi đó, giá trên thị trường thứ cấp tăng nhẹ khoảng 4% tại những dự án có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng được đầu tư đồng bộ.

Phân khúc nhà phố và biệt thự cũng chưa ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ ràng. Nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 2% nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 9%, giảm tới 71% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án của những chủ đầu tư lớn, có pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thanh khoản tiếp tục ở mức thấp. Hơn 99% nguồn cung shophouse nghỉ dưỡng và trên 97% nguồn cung condotel hiện nay vẫn là hàng tồn kho từ các dự án cũ. Dù nhiều chủ đầu tư áp dụng các chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất, sức mua vẫn chưa có nhiều cải thiện.

Theo DKRA Consulting, trong thời gian tới, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín được kỳ vọng sẽ duy trì lợi thế về thanh khoản, trong khi các phân khúc mang tính đầu tư vẫn cần thêm thời gian để phục hồi.