HoREA đề xuất bổ sung loại hình "đất ở có thời hạn" vào Luật Đất đai

Theo HoREA, sau gần hai năm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, pháp luật hiện hành mới chỉ quy định đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 đã cho phép các bên được thỏa thuận mua bán nhà ở có thời hạn. Sự khác biệt giữa hai đạo luật khiến việc triển khai trên thực tế gặp không ít vướng mắc.

Cụ thể, Luật Nhà ở quy định bên mua có thể sở hữu nhà ở trong thời hạn do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Khi hết thời hạn, bên mua có trách nhiệm hoàn trả lại nhà cho bên bán theo cam kết. Nhà ở theo mô hình này có thể được xây dựng trên đất ở sử dụng lâu dài của bên bán, trên đất thuê lại từ người có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc trên đất ở có thời hạn được thuê để xây dựng nhà ở phục vụ mục đích mua bán có thời hạn.

Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện chưa ghi nhận loại hình đất ở sử dụng có thời hạn. Theo HoREA, đây là điểm chưa thống nhất giữa hai đạo luật, dẫn đến khoảng trống pháp lý trong quá trình áp dụng.

Để làm rõ cơ sở của kiến nghị, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, dẫn kinh nghiệm từ Singapore. Theo đó, khoảng 95% quỹ đất tại quốc gia này thuộc sở hữu Nhà nước. Phần lớn nhà ở được bán cho người dân với thời hạn sở hữu tối đa 99 năm. Khi hết thời hạn, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất sẽ được hoàn trả cho Nhà nước.

Theo HoREA, mô hình này giúp cơ quan quản lý chủ động hơn trong công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai phục vụ các mục tiêu phát triển dài hạn.

Từ thực tiễn trên, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Điều 172 của Luật Đất đai 2024 theo hướng bổ sung loại hình đất ở sử dụng có thời hạn bên cạnh loại đất ở sử dụng ổn định, lâu dài như quy định hiện hành. HoREA cho rằng việc đa dạng hóa các hình thức sử dụng đất sẽ tạo thêm công cụ điều tiết cho Nhà nước, đồng thời tăng tính linh hoạt cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất điều chỉnh quy định về thời hạn sử dụng đất đối với các dự án bất động sản.

Hiện nay, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất được xác định từ thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Theo HoREA, cách tính này chưa phản ánh đầy đủ các trường hợp chuyển nhượng dự án hoặc thay đổi chủ đầu tư trong quá trình triển khai.

Vì vậy, Hiệp hội đề xuất cho phép thời hạn sử dụng đất được xác định từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc chuyển nhượng dự án, gia hạn thời gian sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.

Theo HoREA, quy định hiện hành khiến nhiều nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án chỉ được sử dụng phần thời gian còn lại của dự án, làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), đồng thời ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác và khả năng tiếp tục đầu tư.

Nếu kiến nghị được chấp thuận, doanh nghiệp sẽ có thêm điều kiện để tái cơ cấu các dự án chậm triển khai, thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên.

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Sau gần hai năm thực thi, nhiều quy định đã phát huy hiệu quả, song quá trình áp dụng cũng bộc lộ một số điểm chưa đồng bộ với Luật Nhà ở 2023, các quy định về đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Theo chương trình xây dựng pháp luật, Quốc hội dự kiến xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai tại kỳ họp tháng 10 tới. Các kiến nghị của HoREA được kỳ vọng sẽ là một trong những cơ sở tham khảo trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý, hướng tới hệ thống pháp luật đồng bộ hơn và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.