Nguồn cung mới xuất hiện, thị trường bất động sản phía Nam dần sôi động

Sau thời gian dài trầm lắng bởi áp lực pháp lý, dòng tiền và sự suy giảm nguồn cung, bất động sản phía Nam đang ghi nhận những chuyển động tích cực hơn khi nhiều dự án quy mô lớn trở lại đường đua phát triển, kéo theo sự sôi động dần xuất hiện trên các công trường.

Khác với những chu kỳ trước, nhịp phục hồi hiện nay không được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá hay làn sóng đầu cơ, mà đến từ hoạt động triển khai thực tế khi hàng loạt dự án đồng loạt khởi công, tái triển khai và tăng tốc tiến độ.

Nếu giai đoạn 2023-2025 là thời kỳ thị trường tập trung xử lý tồn tại, tháo gỡ pháp lý và tái cơ cấu nguồn lực, thì bước sang năm 2026, bất động sản phía Nam đang cho thấy dấu hiệu chuyển sang trạng thái chủ động hơn.

Nguồn cung mới tại TP HCM cùng các địa phương vệ tinh sụt giảm đáng kể trong giai đoạn trước khiến thị trường rơi vào trạng thái chờ đợi kéo dài, khi nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn còn nhóm khách hàng mua ở thực cũng có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền để quan sát diễn biến.

Tuy nhiên, từ đầu quý II đến nay, thị trường bắt đầu ghi nhận những chuyển động rõ nét hơn khi hàng loạt dự án được khởi công hoặc tái tăng tốc như khu đô thị Đại học Quốc tế quy mô khoảng 880 ha tại khu Tây Bắc TP HCM, tổ hợp căn hộ ven sông The Emerald River Park tại khu vực Lái Thiêu, dự án nhà ở phức hợp cao tầng của Bcons tại Biên Hòa cùng nhiều dự án được doanh nghiệp đẩy mạnh thi công sau giai đoạn tái cơ cấu.

Xét riêng từng dự án, đây có thể chỉ là hoạt động phát triển bình thường trong chu kỳ đầu tư. Tuy nhiên, đặt trong bức tranh chung, chuỗi động thái này cho thấy bất động sản phía Nam đang từng bước rời trạng thái phòng thủ để chuẩn bị cho nhịp vận động mới.

Điểm khác biệt của chu kỳ hiện tại là thị trường không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước đây. Thay vào đó, dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, người mua cũng ưu tiên nhiều hơn các yếu tố như pháp lý, tiến độ triển khai, khả năng kết nối hạ tầng và giá trị sử dụng dài hạn.

Đây cũng là lý do những khu vực từng được xem là vệ tinh như Biên Hòa, hành lang ven sông Sài Gòn hay khu Tây Bắc TP HCM bắt đầu thu hút sự quan tâm trở lại trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp và áp lực dân số tiếp tục gia tăng.

Trong nhóm dự án vừa khởi công thời gian gần đây, The Emerald River Park là trường hợp đáng chú ý khi phát triển hơn 2.400 căn hộ bên sông Sài Gòn tại khu vực Lái Thiêu, nơi đang hưởng lợi từ sự mở rộng không gian đô thị về phía Đông Bắc TP HCM.

Dự án được phát triển theo mô hình đô thị ven sông với hệ tiện ích phục vụ nhu cầu trải nghiệm sống và không gian sinh hoạt cộng đồng. Trong bối cảnh quỹ đất mặt nước ngày càng hạn chế, nhóm dự án sở hữu lợi thế cảnh quan ven sông đang thu hút sự quan tâm nhiều hơn ở phân khúc trung và cao cấp.

Ở góc độ thị trường, sự xuất hiện của các dự án ven sông quy mô lớn phản ánh khá rõ sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng của nhóm khách hàng trung và cao cấp.

Nếu trước đây, vị trí và giá bán thường là hai yếu tố quyết định trong lựa chọn sản phẩm, thì hiện nay trải nghiệm sống, cảnh quan tự nhiên, mật độ cây xanh và giá trị nghỉ dưỡng bắt đầu trở thành những tiêu chí được ưu tiên nhiều hơn.

Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất ven sông tại TP HCM ngày càng thu hẹp, những dự án sở hữu lợi thế mặt nước hoặc không gian mở đang được đánh giá có khả năng duy trì giá trị tốt hơn trong dài hạn.

Ông Bùi Ngươn Phong - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Lê Phong nhận định phân khúc bất động sản ven sông đang có nhiều dư địa phát triển khi xu hướng lựa chọn nhà ở của người mua dịch chuyển từ yếu tố sở hữu sang trải nghiệm sống và giá trị khai thác lâu dài.

“The Emerald River Park được phát triển theo hướng tận dụng lợi thế cảnh quan ven sông Sài Gòn, đồng thời chú trọng không gian sống, tiện ích và khả năng kết nối khu vực. Việc khởi công dự án là bước triển khai cụ thể trong kế hoạch đưa sản phẩm ra thị trường, góp phần bổ sung thêm nguồn cung ở phân khúc trung – cao cấp”, ông Phong nói.

Nếu phân khúc ven sông phản ánh xu hướng nâng chuẩn không gian sống, thì câu chuyện tại Đồng Nai lại cho thấy một hướng phát triển khác của thị trường, đó là sự dịch chuyển ngày càng rõ nét của nhu cầu ở thực sang các đô thị vệ tinh.

Trong nhiều năm qua, Biên Hòa luôn được xem là cực tăng trưởng quan trọng phía Đông TP HCM nhờ lợi thế về công nghiệp, quy mô dân số lớn và tốc độ đô thị hóa cao.

Khi các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP HCM hay cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu từng bước hình thành, khu vực này bắt đầu bước vào chu kỳ phát triển mới với kỳ vọng trở thành trung tâm dân cư và dịch vụ quy mô lớn.

Giữa bối cảnh đó, dự án nhà ở phức hợp cao tầng của Bcons tại phường Tam Hiệp nhận được nhiều sự quan tâm khi cung cấp hơn 2.800 căn hộ trên quỹ đất gần 3 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng.

Khác với mô hình căn hộ ven sông thiên về trải nghiệm nghỉ dưỡng và giá trị cảnh quan, dự án này hướng nhiều hơn tới nhu cầu an cư thực, vốn đang gia tăng trong bối cảnh TP HCM tiếp tục đối mặt tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Bcons cho biết, thị trường hiện nay đang dịch chuyển rõ hơn về nhu cầu ở thực, trong khi nguồn cung tại TP HCM vẫn còn nhiều hạn chế. Vì vậy, dự án tại phường Tam Hiệp được Bcons phát triển theo hướng tạo ra quỹ nhà ở quy mô lớn, đi cùng hệ tiện ích và không gian sống đồng bộ.

Theo ông Thạch, với tổng vốn đầu tư gần 4.500 tỷ đồng, dự án được kỳ vọng góp phần bổ sung nguồn cung cho khu vực Biên Hòa, đồng thời đón đầu nhu cầu dân cư gia tăng khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm tại Đồng Nai từng bước hoàn thiện.

Không chỉ dừng lại ở phân khúc căn hộ, thị trường phía Nam còn ghi nhận sự trở lại của các đại đô thị quy mô hàng trăm hecta, trong đó khu đô thị Đại học Quốc tế tại khu Tây Bắc TP HCM được xem là ví dụ tiêu biểu khi phát triển theo mô hình tích hợp giáo dục, nghiên cứu, sinh thái và không gian đô thị hiện đại.

Việc dành quỹ đất lớn cho giáo dục, nghiên cứu, cây xanh và mặt nước cho thấy xu hướng phát triển đô thị đang thay đổi khi nhiều dự án không còn tập trung đơn thuần vào việc mở rộng diện tích xây dựng, mà hướng tới hình thành hệ sinh thái sống đa chức năng, nơi ở, học tập, dịch vụ và không gian cộng đồng được tích hợp trong cùng một cấu trúc phát triển.

Là một chuyên gia bất động sản, ông Đặng Thành Lợi - Chủ tịch Công ty Cổ phần Địa ốc Golden Land (doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án bất động sản tại Tây Ninh) cho biết, điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay không nằm ở số lượng dự án được công bố hay tốc độ mở bán, mà ở chất lượng nguồn cung cũng như sự thay đổi trong hành vi người mua.

Theo ông Lợi, sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, nhóm dự án có pháp lý hoàn chỉnh, triển khai thực tế, hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Dù chưa xuất hiện làn sóng tăng trưởng mạnh như các chu kỳ trước, thị trường bất động sản phía Nam đang cho thấy dấu hiệu rời khỏi giai đoạn phòng thủ kéo dài.

Sự trở lại của nguồn cung mới, các công trường tái khởi động cùng xu hướng dịch chuyển sang những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng cho thấy thị trường đang bước vào một nhịp vận động mới đó là thận trọng hơn, chọn lọc hơn nhưng tích cực hơn so với giai đoạn trước.

"Trong bối cảnh đó, những lễ khởi công liên tiếp xuất hiện thời gian gần đây không chỉ mang ý nghĩa bổ sung sản phẩm, mà còn phản ánh sự trở lại của niềm tin sau nhiều năm điều chỉnh", ông Lợi cho biết.