Tín dụng bất động sản 2026: Siết để an toàn hay nới để tăng trưởng?

Dòng vốn bị “nén” và những rủi ro mang tính hệ thống

Lãi suất tăng, room tín dụng thu hẹp và dòng vốn bị “nén” đang đặt thị trường bất động sản vào thế giằng co. Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển” ngày 17/4, các chuyên gia và doanh nghiệp không chỉ chỉ ra những điểm nghẽn mang tính cấu trúc mà còn phân tích sâu về cách thiết kế lại dòng vốn từ ngắn hạn đến dài hạn nhằm tránh lặp lại các chu kỳ khủng hoảng.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với một thực tế không dễ đảo ngược, đó là mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức cao, phổ biến 14 - 15% mỗi năm. Không chỉ các khoản vay mới, nhiều hợp đồng tín dụng cũ cũng bị điều chỉnh tăng, khiến chi phí tài chính của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà gia tăng đáng kể.

Điều đáng nói, trong khi lãi suất tăng nhanh, điều kiện tiếp cận vốn lại bị siết chặt hơn. Người mua nhà phải đối mặt với bài toán dòng tiền dài hạn, còn doanh nghiệp phải xoay xở trong bối cảnh chi phí vốn leo thang nhưng tiến độ dự án không thể giãn theo.

Theo số liệu được chia sẻ tại hội thảo, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%. Tuy nhiên, nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng liên quan, con số thực tế có thể lên tới 28 - 30%.  Điều này phản ánh một thực tế, đó là dòng vốn vào bất động sản không hề “giảm nhiệt” mà chỉ chuyển dịch hình thức, tiềm ẩn rủi ro khó nhận diện hơn trong hệ thống.

Chia sẻ tại hội thảo, PGS-TS Nguyễn Hữu Huân - Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM cho rằng, cơ chế phân bổ room tín dụng theo quý, cùng với yêu cầu kiểm soát tăng trưởng không vượt mức chung của toàn hệ thống, đã vô tình tạo ra một hiện tượng được nhiều chuyên gia gọi là “hiệu ứng nén dòng vốn”. Thay vì được phân bổ theo tiến độ dự án và nhu cầu thực tế, dòng vốn bị chia nhỏ theo thời gian hành chính, khiến quá trình giải ngân mất tính liên tục.

Ở cấp độ vi mô, điều này làm gia tăng chi phí vốn theo hai lớp. Thứ nhất là chi phí lãi suất danh nghĩa. Thứ hai là chi phí bất định, khi doanh nghiệp không thể dự đoán chính xác thời điểm và quy mô giải ngân. Điều này làm suy giảm khả năng lập kế hoạch tài chính dài hạn, đặc biệt với các dự án có vòng đời 3 - 5 năm hoặc dài hơn.

Ở cấp độ hệ thống, dòng vốn bị nén tạo ra sự méo mó trong phân bổ nguồn lực. Các dự án có hiệu quả nhưng cần vốn lớn và giải ngân liên tục có thể bị đình trệ, trong khi một số dòng vốn ngắn hạn lại tìm đến các kênh ít bị kiểm soát hơn. Điều này làm gia tăng rủi ro “lệch pha” giữa tín dụng và nhu cầu thực của thị trường.

PGS-TS Nguyễn Hữu Huân cảnh báo thêm một hệ quả quan trọng đó là khi dòng vốn bị dồn nén trong thời gian dài, thị trường sẽ tích tụ áp lực thanh khoản. Khi chính sách chuyển sang nới lỏng, lượng vốn này có thể được “giải phóng” đột ngột, tạo ra các cú tăng trưởng nóng. Đây chính là cơ chế hình thành các chu kỳ “bùng nổ, điều chỉnh” đã lặp lại nhiều lần trong lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt các giai đoạn trước và sau năm 2018, 2022.

Một khía cạnh khác được các chuyên gia nhấn mạnh là tác động lan tỏa của việc “nén” tín dụng. Bất động sản không phải là một ngành độc lập mà là trung tâm của chuỗi giá trị liên ngành, liên quan trực tiếp đến xây dựng, vật liệu, tài chính, lao động và tiêu dùng. Khi dòng vốn vào bất động sản bị thu hẹp, hiệu ứng co cụm sẽ lan sang các ngành liên quan.

Dữ liệu thực tế đầu năm 2026 đã cho thấy dấu hiệu này, hoạt động xây dựng chững lại, nhu cầu vật liệu giảm, việc làm trong một số lĩnh vực liên quan bắt đầu chịu áp lực. 

Từ góc nhìn của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, vấn đề còn nằm ở cách nhìn nhận rủi ro đối với bất động sản. Việc xếp toàn bộ lĩnh vực này vào nhóm rủi ro cao đã dẫn đến cách điều hành mang tính đồng loạt, thay vì phân loại theo từng phân khúc. Trong khi đó, các lĩnh vực như bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại vừa túi tiền có đặc điểm dòng tiền và nhu cầu hoàn toàn khác so với các phân khúc mang tính đầu cơ.

Do đó, việc “nén” tín dụng một cách đồng đều không chỉ làm giảm hiệu quả phân bổ vốn, mà còn có thể triệt tiêu động lực phát triển của những phân khúc có giá trị thực cho nền kinh tế.

Doanh nghiệp và người mua “kẹt” trong vòng xoáy chi phí

Tại hội thảo, đại diện doanh nghiệp và chuyên gia đều chỉ ra một điểm chung: sự biến động của lãi suất và chính sách tín dụng đang tạo áp lực trực tiếp lên toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land phần lớn người mua nhà tại Việt Nam phải vay ngân hàng khoảng 70% giá trị tài sản, với thời hạn kéo dài 10 – 20 năm. Trong khi đó, lãi suất thường chỉ được ưu đãi trong giai đoạn đầu, sau đó điều chỉnh theo thị trường.

Thực tế, có những khoản vay ban đầu chỉ 6 – 7%/năm nhưng sau thời gian ưu đãi tăng lên 13 – 14%, thậm chí cao hơn. Biến động này khiến nhiều hộ gia đình gặp khó trong việc duy trì khả năng trả nợ, kéo theo rủi ro nợ xấu gia tăng.

Theo bà Hương, ở phía doanh nghiệp áp lực còn lớn hơn. Một dự án bất động sản thường kéo dài 3 – 5 năm, thậm chí lâu hơn, trong khi nguồn vốn tín dụng lại bị phân bổ theo chu kỳ ngắn hơn. Sự lệch pha này khiến bài toán dòng tiền trở nên đặc biệt căng thẳng, nhất là ở giai đoạn đầu triển khai khi chi phí đầu tư có thể chiếm tới 30 - 50% tổng vốn.

Ông Võ Quốc Đức - Giám đốc Ban Tài chính kế toán - Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) cho biết việc siết room tín dụng không chỉ làm tăng chi phí vốn mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải ngân. Nhiều dự án đã được cấp hạn mức từ trước nhưng sang năm 2026 chỉ được giải ngân cầm chừng, khoảng 10 - 20%.

Hệ quả là tiến độ thi công bị gián đoạn, kế hoạch bán hàng và bàn giao phải điều chỉnh, kéo theo rủi ro dây chuyền. Khi người mua không thể tiếp tục thanh toán do lãi suất tăng, doanh nghiệp dễ rơi vào vòng xoáy thanh khoản, từ đó phát sinh nợ xấu.

Một vấn đề khác được chỉ ra là cách định giá tài sản của ngân hàng thường thấp hơn giá thị trường. Điều này khiến tỷ lệ vay thực tế giảm sâu, buộc doanh nghiệp phải tự xoay thêm vốn đối ứng, làm gia tăng áp lực tài chính. Không chỉ vậy, một số phân khúc như bất động sản du lịch, dù có tiềm năng phục hồi, vẫn gặp khó trong tiếp cận tín dụng do bị xếp vào nhóm rủi ro cao. Điều này làm chậm quá trình phục hồi của toàn thị trường.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư - Tập đoàn HASCO chỉ ra ba điểm nghẽn mang tính cấu trúc. Thứ nhất là lệch pha kỳ hạn, dự án dài hạn nhưng vốn vay ngắn hạn. Thứ hai là áp lực vốn đầu kỳ quá lớn, trong khi tín dụng chỉ đến sau. Thứ ba là cơ chế định giá tài sản khiến khả năng vay thực tế bị thu hẹp.

Ba điểm nghẽn này kết hợp với nhau tạo thành “nút thắt cổ chai” của dòng vốn. Ngay cả những doanh nghiệp có dự án tốt cũng khó triển khai nếu không có dòng tiền đủ mạnh trong giai đoạn đầu. Vì vậy, ông Nguyễn Đức Thuận đề xuất, các cơ quan quản lý nên xem xét để có chính sách cho doanh nghiệp tiếp cận lại dòng vốn tín dụng.

Một vấn đề khác là cần có cơ chế phục hồi, cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn là giải pháp cần thiết, trong đó có chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp tiếp cận được tín dụng. "Trong thời gian vừa qua, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản có đóng góp lớn vào tăng trưởng kinh tế của cả nước. Chúng ta có cơ sở để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản bền vững nếu có cơ chế tín dụng tốt, tiếp cận được nguồn vốn đầu tư quốc tế", ông Nguyễn Đức Thuận chia sẻ thêm.

Trước thực tế đó, nhiều ý kiến tại hội thảo cho rằng chính sách tín dụng cần chuyển từ cách tiếp cận “đánh đồng rủi ro” sang phân tầng rõ ràng. Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh cần ưu tiên tín dụng cho các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đồng thời đánh giá riêng từng loại hình bất động sản thay vì coi toàn ngành là rủi ro cao. 

Bên cạnh đó, cơ chế cấp room tín dụng theo năm được đề xuất nhằm tăng tính chủ động cho ngân hàng và doanh nghiệp, thay vì bị bó hẹp theo quý. “Cần có chính sách tín dụng phù hợp cho bất động sản, cả người mua và các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp để góp phần hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số trong năm nay”, ông Châu cho hay.

Ở góc độ dài hạn, giải pháp căn cơ vẫn là giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. PGS-TS Nguyễn Hữu Huân cho rằng cần phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản, nhằm tạo nguồn vốn trung và dài hạn ổn định.

Ngoài ra, các mô hình huy động vốn mới như token hóa tài sản hay thu hút vốn quốc tế thông qua các trung tâm tài chính cũng được kỳ vọng sẽ mở rộng “biên độ” dòng vốn cho thị trường.

ACB định hướng tín dụng linh hoạt, ưu tiên nhu cầu ở thực và kiểm soát rủi ro Tại hội thảo, ông Nguyễn Lê Nam – Giám đốc Khối khách hàng cá nhân Ngân hàng Á Châu (ACB) cho biết chính sách tín dụng bất động sản hiện nay được triển khai theo hướng thận trọng nhưng linh hoạt, nhằm cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và hỗ trợ nhu cầu thực của thị trường. Theo đó, việc kiểm soát tín dụng không đồng nghĩa với thu hẹp cho vay, mà tập trung vào phân bổ dòng vốn đúng đối tượng, ưu tiên người mua nhà để ở và các doanh nghiệp có dự án minh bạch, khả thi. ACB cũng chủ động thiết kế các gói tín dụng phù hợp với đặc thù từng khách hàng và phương án kinh doanh, thay vì áp dụng cơ chế cứng nhắc. Đối với khách hàng cá nhân, ngân hàng đưa ra các giải pháp tài chính linh hoạt như thời hạn vay kéo dài đến 30 năm, phương thức trả nợ theo bậc thang nhằm giảm áp lực trong giai đoạn đầu. Trong bối cảnh lãi suất biến động, ACB điều chỉnh theo định hướng chung, đồng thời nhấn mạnh mục tiêu ổn định dòng tiền cho khách hàng và đảm bảo an toàn hệ thống. Ngân hàng khẳng định sẵn sàng đồng hành với các nhu cầu vay vốn hợp lý, góp phần duy trì thanh khoản cho thị trường bất động sản.