Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tái cấu trúc với xu hướng sàng lọc mạnh mẽ

Phát biểu khai mạc Hội nghị, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh, nền tảng kinh tế vĩ mô tiếp tục là điểm tựa quan trọng cho thị trường. Dù vậy, bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”, vừa chịu tác động từ các biến số như lãi suất, lạm phát, tỷ giá và bất ổn địa chính trị, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình tái cấu trúc nội tại. Trong bối cảnh này, dòng tiền trở nên thận trọng và có tính chọn lọc cao hơn, buộc cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược.

Thực tế cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các chủ thể tham gia thị trường. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý vững vàng đang chủ động mở rộng quy mô thông qua phát triển dự án mới, mua bán – sáp nhập và tích lũy quỹ đất. 

Ngược lại, nhiều doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Trong quý I/2026, cả nước ghi nhận 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng mạnh so với cùng kỳ, song số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh quá trình “thanh lọc” đang diễn ra rõ rệt.

Trình bày Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong quý I/2026, thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại được mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025. 

Đáng chú ý, nguồn cung đang có xu hướng phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền, với khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm khoảng 26% nguồn cung mới. Thị trường cũng chứng kiến xu hướng mở rộng ra các đô thị vệ tinh và khu vực vùng ven, gắn với các dự án quy mô lớn, phát triển theo định hướng giao thông và tiêu chuẩn bền vững.

Dù nguồn cung phục hồi, giá bất động sản vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và vật liệu xây dựng. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, khoảng 67% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm đã có sự dịch chuyển rõ rệt khi phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, trong khi căn hộ trung cấp dần gia tăng và phân khúc giá 2–3 tỷ đồng vẫn khan hiếm. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng với hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần cân bằng cung – cầu và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Diễn biến giá cũng phản ánh rõ quá trình tái định vị thị trường. Ông Lê Đình Chung - Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho hay, trên thị trường sơ cấp, giá vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ, trong khi thị trường thứ cấp đã xuất hiện điều chỉnh cục bộ. Thanh khoản không còn phụ thuộc vào mức giá mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển dịch từ đầu cơ sang đầu tư giá trị.

Trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ 47% nguồn cung sơ cấp. Dù giảm nhẹ so với quý trước do yếu tố сезон, thanh khoản vẫn được duy trì nhờ nhu cầu ở thực và các chính sách hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư. Căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt với khoảng 69% tổng giao dịch, phản ánh sức cầu ổn định ở phân khúc này.

Các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện với nhiều xu hướng nổi bật như nâng cao chất lượng nguồn cung, dịch chuyển không gian phát triển theo hạ tầng, tái cấu trúc dòng vốn và thay đổi hành vi người mua theo hướng ưu tiên giá trị thực. Trong dài hạn, ba yếu tố then chốt được kỳ vọng sẽ định hình chu kỳ tăng trưởng mới gồm: hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và duy trì môi trường kinh tế – chính trị ổn định.

Dù còn nhiều thách thức trong ngắn hạn, các chuyên gia đều thống nhất rằng thị trường đang dần chuyển từ tăng trưởng theo “lượng” sang “chất”, hướng tới sự minh bạch, bền vững và chuyên nghiệp hơn. Đây được xem là giai đoạn “thay da đổi thịt” cần thiết để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ phát triển ổn định và lành mạnh hơn trong tương lai.