Thị trường TP.HCM phân hóa rõ nét, căn hộ và nhà liền thổ giảm tốc, bất động sản lưu trú bứt lên

Theo Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2026 của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý I/2026 ghi nhận sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc. 

Theo đó, ở phân khúc căn hộ, thị trường tiếp tục vận hành trong trạng thái thận trọng khi lãi suất chưa thực sự hạ nhiệt. Nguồn cung mở bán mới trong quý đạt khoảng 1.900 căn, giảm so với quý trước dù vẫn cải thiện theo năm. Cấu trúc sản phẩm vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, khiến khả năng tiếp cận của người mua ở thực bị thu hẹp đáng kể. Trong khi đó, dòng sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, kéo tổng nguồn cung sơ cấp xuống quanh ngưỡng 4.700 căn.

Thanh khoản suy giảm phản ánh rõ sự dè dặt của người mua trước áp lực tài chính. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 40%, trong đó giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án cao cấp có chính sách bán hàng linh hoạt. Ngược lại, phân khúc trung cấp và bình dân ghi nhận tín hiệu tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định. Giá bán sơ cấp bình quân điều chỉnh nhẹ về khoảng 91 triệu đồng/m2, phần nào phản ánh nỗ lực kích cầu từ phía chủ đầu tư thông qua chiết khấu và giãn tiến độ thanh toán.

Một yếu tố then chốt đang chi phối hành vi thị trường là chi phí vốn. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến quanh mức 8% mỗi năm và có thể vượt 12% sau thời gian ưu đãi, tạo áp lực đáng kể lên quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, triển vọng trung hạn của phân khúc này chưa bị triệt tiêu. Dự kiến trong năm 2026 sẽ có khoảng 13.000 căn hộ được đưa ra thị trường và con số này có thể đạt gần 59.000 căn vào năm 2028, với trọng tâm dịch chuyển ra các khu vực ven đô nơi quỹ đất còn dồi dào và giá bán dễ tiếp cận hơn.

Diễn biến tại phân khúc nhà liền thổ cho thấy mức độ suy yếu rõ rệt hơn. Nguồn cung mới trong quý chỉ khoảng 70 căn, kéo tổng nguồn cung sơ cấp xuống còn 2.900 căn. Số lượng giao dịch đạt khoảng 300 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ chỉ 11%, cho thấy tâm lý thận trọng của nhà đầu tư vẫn bao trùm thị trường. Dù vậy, giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ lên khoảng 199 triệu đồng/m2 đất nhờ một số dự án quy mô lớn có pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ đảm bảo.

Theo ghi nhận từ Savills Việt Nam, dòng tiền hiện nay có xu hướng tập trung vào các dự án minh bạch pháp lý, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và có chính sách bán hàng linh hoạt. Đồng thời, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại thành ngày càng rõ nét khi nguồn cung tương lai khoảng 11.500 căn chủ yếu tập trung tại các huyện như Bình Chánh và Củ Chi. Đây được xem là hướng đi tất yếu trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế và chi phí phát triển gia tăng.

Trái ngược với sự trầm lắng của thị trường nhà ở, phân khúc khách sạn lại ghi nhận tín hiệu phục hồi tích cực. Tổng nguồn cung đạt gần 17.000 phòng và dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 800 phòng đến năm 2028, chủ yếu tại khu vực trung tâm. Hoạt động kinh doanh cải thiện rõ rệt khi công suất phòng đạt khoảng 80%, trong khi giá thuê trung bình đạt khoảng 2,6 triệu đồng mỗi đêm.

Động lực tăng trưởng đến từ sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch khi lượng khách đến thành phố ước đạt khoảng 20 triệu lượt. Phân khúc khách sạn từ 3 đến 4 sao duy trì đà tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu nội địa, trong khi phân khúc cao cấp có sự điều chỉnh nhẹ theo yếu tố mùa vụ. Trong dài hạn, triển vọng vẫn tích cực nhờ định hướng phát triển du lịch của thành phố, dù chi phí vận hành và hạ tầng kết nối hàng không vẫn là những biến số cần theo dõi.

Song hành với khách sạn, thị trường căn hộ dịch vụ cũng đang bước vào giai đoạn tái cân bằng. Sau quá trình sàng lọc, nhiều dự án quy mô nhỏ hoặc vận hành kém hiệu quả đã rút lui, khiến nguồn cung giảm còn khoảng 7.300 căn từ 144 dự án. Tuy nhiên, nhu cầu thuê lại cải thiện đáng kể nhờ sự gia tăng của chuyên gia nước ngoài, khách công tác và nhóm khách lưu trú dài hạn.

Công suất thuê đạt khoảng 84%, kéo theo giá thuê trung bình tăng lên mức khoảng 600.000 đồng/m2 mỗi tháng. Khu vực trung tâm tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường nhờ lợi thế vị trí và khả năng khai thác tốt. Trong khi đó, nguồn cung tương lai dự kiến hạn chế với khoảng 1.200 căn đến năm 2028, tạo nền tảng hỗ trợ cho mặt bằng giá thuê trong trung và dài hạn.

Savills Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản thành phố đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính chọn lọc, trong đó dòng tiền có xu hướng ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác thực và giá trị vận hành bền vững. Sự phân hóa giữa các phân khúc không chỉ phản ánh tác động của chu kỳ tín dụng mà còn cho thấy quá trình tái cấu trúc cần thiết để thị trường phát triển theo hướng ổn định và lành mạnh hơn.