Dòng vốn Hàn Quốc và Nhật Bản đang tái định nghĩa tiêu chuẩn đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Nhà đầu tư Hàn Quốc và Nhật Bản dịch chuyển sang chiến lược đầu tư dựa trên nền tảng vận hành

Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu bước vào giai đoạn tái cấu trúc, Việt Nam nổi lên nhờ hội tụ đồng thời các yếu tố tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa nhanh và dư địa phát triển dài hạn. Tỷ lệ đô thị hóa hiện đã vượt mốc 40%, được xem là ngưỡng bản lề cho một chu kỳ tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản. Đồng thời, dòng vốn FDI tiếp tục duy trì xu hướng tích cực, đặc biệt tại khu vực phía Nam, cho thấy niềm tin dài hạn của nhà đầu tư quốc tế.

Chia sẻ từ tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam” vừa diễn ra tại TP.HCM, ông Stephen Higgins - Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản cho rằng, kinh nghiệm từ các thị trường phát triển như Nhật Bản hay Hàn Quốc cho thấy chu kỳ tăng trưởng của bất động sản luôn gắn liền với sự hoàn thiện về hạ tầng, quản trị và tiêu chuẩn vận hành. Khi các thị trường này bước vào giai đoạn ổn định, biên lợi nhuận từ tăng giá tài sản dần thu hẹp, buộc các nhà đầu tư phải chuyển sang tìm kiếm lợi nhuận từ dòng tiền khai thác thực tế.

Theo ông Stephen Higgins, Việt Nam hiện đang đứng ở một điểm cân bằng hiếm có khi vừa duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, vừa sở hữu dư địa phát triển đô thị còn lớn. Chính sự chênh lệch về mức độ phát triển giữa Việt Nam và các quốc gia như Nhật Bản hay Hàn Quốc đã tạo ra một biên độ tăng trưởng hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc mọi loại hình bất động sản đều thu hút được dòng tiền. Các nhà đầu tư Nhật Bản vốn nổi tiếng thận trọng thường ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, dòng tiền ổn định và khả năng vận hành lâu dài. Họ có xu hướng tham gia sâu vào quá trình phát triển dự án, từ quy hoạch đến quản lý vận hành nhằm kiểm soát rủi ro.

Trong khi đó, nhà đầu tư Hàn Quốc thường tiếp cận thị trường theo chuỗi giá trị. Họ quan tâm đến các khu vực có thể hình thành hệ sinh thái sản xuất, logistics và đô thị, nơi bất động sản không chỉ là tài sản mà còn là nền tảng hỗ trợ hoạt động kinh tế.

Điểm chung giữa hai nhóm nhà đầu tư này là sự dịch chuyển rõ rệt khỏi các mô hình đầu cơ. Những sản phẩm phân lô nhỏ lẻ, thiếu kết nối hạ tầng hoặc không có khả năng khai thác đang dần bị loại khỏi danh mục xem xét. Thay vào đó, các dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản và có khả năng tạo dòng tiền dài hạn trở thành tiêu chuẩn lựa chọn.

Một yếu tố khác đang định hình lại chiến lược đầu tư là tiêu chuẩn ESG. Theo ông Stephen Higgins, tại Nhật Bản, ESG đã trở thành một phần trong cấu trúc đầu tư từ nhiều năm trước. Khi mở rộng sang thị trường Việt Nam, các nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm lợi nhuận mà còn đánh giá mức độ tuân thủ các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị.

Điều này tạo ra một áp lực nâng chuẩn đối với thị trường bất động sản trong nước. Những dự án không đáp ứng được yêu cầu về phát triển bền vững sẽ khó tiếp cận dòng vốn quốc tế, trong khi các dự án tiên phong trong xu hướng xanh lại có lợi thế rõ rệt.

“ESG hiện không còn là yếu tố cộng thêm mà đã trở thành điều kiện sàng lọc bắt buộc đối với nhiều quỹ đầu tư quốc tế. Những dự án không đáp ứng tiêu chuẩn này sẽ gặp bất lợi trong việc tiếp cận dòng vốn, trong khi các dự án xanh và bền vững có thể gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn”, ông Stephen Higgins cho biết thêm.

Đại đô thị quy hoạch bài bản trở thành đích đến của dòng vốn chất lượng cao

Sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư đang kéo theo quá trình tái cấu trúc toàn diện thị trường bất động sản Việt Nam. Giá trị tài sản không còn được xác định đơn thuần bởi vị trí mà phụ thuộc vào tổng hòa các yếu tố như quy hoạch, hạ tầng, tiện ích, khả năng khai thác và tiêu chuẩn phát triển.

Trong bối cảnh đó, mô hình đại đô thị tích hợp đang nổi lên như một lớp tài sản mới, phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn của các quỹ quốc tế. Đây là những dự án có khả năng tạo ra hệ sinh thái kinh tế hoàn chỉnh, từ đó hình thành dòng tiền ổn định thay vì phụ thuộc vào chu kỳ tăng giá.

Theo ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Kinh doanh miền Nam, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cho biết, dòng vốn quốc tế hiện nay không tìm kiếm các tài sản riêng lẻ mà ưu tiên những hệ sinh thái đô thị có khả năng vận hành độc lập. Nhà đầu tư đánh giá dự án dựa trên toàn bộ cấu trúc tạo ra giá trị, bao gồm hạ tầng, tiện ích, thương mại và khả năng thu hút người dùng cuối.

Một trường hợp tiêu biểu có thể kể đến là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ. Dự án này được định vị như một đô thị biển quy mô lớn, nơi hội tụ các yếu tố mà dòng vốn Hàn Quốc và Nhật Bản đặc biệt quan tâm.

Trước hết là yếu tố vị trí với lợi thế hiếm có khi sở hữu ba mặt giáp biển và nằm liền kề khu dự trữ sinh quyển. Trong bối cảnh quỹ đất ven biển tại các đô thị lớn ngày càng hạn chế, những dự án có vị trí độc bản như vậy thường có khả năng duy trì giá trị lâu dài.

Tiếp theo là quy mô phát triển. Với diện tích lên tới hàng nghìn hecta, dự án không chỉ dừng lại ở một khu dân cư mà hướng tới việc hình thành một trung tâm kinh tế biển. Quy mô lớn cho phép tích hợp nhiều loại hình chức năng, từ lưu trú, thương mại đến giải trí và nghỉ dưỡng, qua đó tạo ra dòng tiền đa dạng.

Yếu tố hạ tầng cũng đóng vai trò then chốt trong việc thu hút dòng vốn. Khi các tuyến kết nối chiến lược được triển khai, đặc biệt là các dự án giao thông tốc độ cao và kết nối liên vùng, khoảng cách giữa trung tâm đô thị và khu vực ven biển sẽ được rút ngắn đáng kể. Điều này không chỉ nâng cao khả năng tiếp cận mà còn mở rộng không gian phát triển kinh tế.

Đáng chú ý, dự án được định hướng phát triển theo tiêu chuẩn ESG với mật độ xây dựng thấp và chú trọng yếu tố sinh thái. Trong bối cảnh các nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc ngày càng coi trọng yếu tố bền vững, đây là một lợi thế cạnh tranh quan trọng.

Bên cạnh đó, mô hình phát triển tích hợp với hệ sinh thái dịch vụ đa dạng giúp gia tăng khả năng khai thác thực tế. Thay vì phụ thuộc vào tăng giá tài sản, các dự án như vậy có thể tạo ra nguồn thu ổn định từ du lịch, thương mại và dịch vụ, phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn của các quỹ quốc tế.

Từ góc độ nghiên cứu thị trường, có thể nhận thấy Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình quan trọng. Sự tham gia của dòng vốn Hàn Quốc và Nhật Bản không chỉ mang lại nguồn lực tài chính mà còn góp phần nâng cao tiêu chuẩn phát triển của toàn thị trường.

Trong dài hạn, những dự án đáp ứng được đồng thời các tiêu chí về quy hoạch, hạ tầng, vận hành và bền vững sẽ trở thành trụ cột của thị trường. Ngược lại, các mô hình phát triển thiếu tính hệ thống sẽ dần bị đào thải.

Xu hướng này cho thấy bất động sản Việt Nam đang tiến gần hơn đến chuẩn mực của các thị trường phát triển. Khi dòng vốn quốc tế tiếp tục gia tăng, quá trình tái định vị thị trường sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững trong tương lai.