Dòng vốn ngoại tái định vị thị trường bất động sản Việt Nam trong chu kỳ phát triển mới

Dòng vốn quốc tế tìm kiếm giá trị thực trong cấu trúc thị trường mới

Thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với những tín hiệu thay đổi rõ rệt về cấu trúc dòng vốn. Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam” vừa diễn ra tại TP.HCM, nhiều chuyên gia cho rằng dòng vốn ngoại đang trong quá trình tái định vị chiến lược, chuyển từ cách tiếp cận dựa trên kỳ vọng tăng giá sang cách tiếp cận dựa trên nền tảng giá trị và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Theo các nhà nghiên cứu thị trường, yếu tố quan trọng nhất giúp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn với nhà đầu tư quốc tế nằm ở nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với chiến lược phát triển hạ tầng quy mô lớn. TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng nhận định rằng sự mở rộng của hệ thống giao thông liên vùng, đặc biệt là các trục kết nối Bắc Nam và các tuyến cao tốc phía Nam, đang tạo ra những không gian kinh tế mới cho thị trường bất động sản.

Theo ông Hiển, sự cải thiện về hạ tầng không chỉ giúp nâng cao khả năng kết nối mà còn làm thay đổi cấu trúc phân bổ dòng vốn. Những khu vực có lợi thế giao thông và quỹ đất lớn đang trở thành điểm đến ưu tiên của các quỹ đầu tư quốc tế, đặc biệt trong các lĩnh vực bất động sản công nghiệp, logistics và các khu đô thị quy hoạch đồng bộ.

Từ góc nhìn của các tổ chức tư vấn quốc tế, Việt Nam đang nổi lên như một trong những thị trường có tiềm năng tăng trưởng dài hạn hiếm hoi trong khu vực. Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng môi trường chính trị ổn định cùng với sự cải thiện của khung pháp lý đầu tư đã tạo ra nền tảng vững chắc cho dòng vốn toàn cầu. Dù hạ tầng vẫn còn một số điểm nghẽn nhất định, chiến lược tăng tốc đầu tư trong giai đoạn tới được kỳ vọng sẽ mở rộng dư địa phát triển của thị trường.

Một yếu tố khác đang củng cố sức hút của bất động sản Việt Nam là sự so sánh tương quan với các quốc gia trong khu vực. Trong khi một số nền kinh tế Đông Nam Á đối mặt với tốc độ tăng trưởng chậm hoặc chi phí sản xuất tăng cao, Việt Nam vẫn duy trì được lợi thế cạnh tranh nhờ nguồn lao động trẻ, chi phí hợp lý và khả năng hội nhập sâu với chuỗi cung ứng toàn cầu.

Những yếu tố nền tảng này khiến nhiều quỹ đầu tư quốc tế xem Việt Nam như một thị trường chiến lược trong danh mục dài hạn. Các dòng vốn đến từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và châu Âu đang tìm kiếm những dự án quy mô lớn có khả năng tạo ra giá trị gia tăng bền vững trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Hạ tầng, đô thị hóa và sự nổi lên của các đại đô thị biển

Bên cạnh sự thay đổi trong chiến lược đầu tư của dòng vốn quốc tế, cấu trúc nhu cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang có sự chuyển dịch đáng kể. Các mô hình đầu cơ đất nền tự phát từng phổ biến trong giai đoạn trước đang dần mất sức hút khi thị trường bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ.

Chia sẻ tại toạ đàm, ông Ngô Thành Huấn - CEO Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT nhận định, nhà đầu tư hiện nay đặt trọng tâm vào các yếu tố như pháp lý minh bạch, quy hoạch dài hạn và khả năng tạo dòng tiền. Thanh khoản trở thành một trong những tiêu chí quan trọng khi đánh giá giá trị của bất động sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Số liệu từ các nền tảng dữ liệu thị trường cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản đang phục hồi tại nhiều khu vực, đặc biệt là các đô thị lớn và các thành phố biển. Khoảng một nửa dòng vốn hiện tập trung vào các phân khúc lõi tại Hà Nội và TP.HCM, trong đó ưu tiên các dự án có thương hiệu, chất lượng xây dựng cao và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh.

Đồng thời, các đô thị vệ tinh cũng bắt đầu thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Khi các tuyến cao tốc, metro và sân bay mới được đưa vào khai thác, khoảng cách địa lý giữa trung tâm và các khu vực ngoại vi đang dần được rút ngắn, tạo ra những cực tăng trưởng mới cho thị trường.

Trong bối cảnh đó, những dự án đại đô thị quy hoạch bài bản tại các khu vực ven biển đang trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư. Các chuyên gia cho rằng mô hình đô thị biển tích hợp kinh tế dịch vụ, du lịch và thương mại có khả năng tạo ra giá trị kinh tế lâu dài, đồng thời đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển không gian đô thị của Việt Nam.

Một ví dụ đáng chú ý trong xu hướng này là dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ. Với quy mô gần 2.900 ha, dự án được định hướng phát triển thành một trung tâm đô thị biển kết hợp du lịch và kinh tế dịch vụ. Lợi thế nổi bật của khu vực Cần Giờ nằm ở vị trí địa lý đặc biệt khi sở hữu đường bờ biển dài và nằm liền kề khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn được UNESCO công nhận.

Ngoài yếu tố cảnh quan tự nhiên, tiềm năng của khu vực còn được củng cố bởi các kế hoạch phát triển hạ tầng quy mô lớn trong tương lai. Các dự án kết nối giao thông như tuyến đường sắt tốc độ cao từ trung tâm TP.HCM đến Cần Giờ hay các tuyến cầu vượt biển đang được nghiên cứu triển khai, hứa hẹn rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển và mở rộng không gian phát triển đô thị.

Trong chiến lược thu hút dòng vốn quốc tế, yếu tố phát triển bền vững cũng đang trở thành tiêu chí quan trọng. Nhiều quỹ đầu tư toàn cầu hiện ưu tiên các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG, bao gồm các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị. Điều này khiến những dự án tích hợp năng lượng tái tạo, bảo tồn hệ sinh thái và quy hoạch không gian xanh có lợi thế lớn trong việc tiếp cận nguồn vốn dài hạn.

Trong trường hợp của Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, dự án được định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái với hệ thống năng lượng tái tạo và các giải pháp quản lý tài nguyên nước. Việc kết hợp giữa quy hoạch đô thị quy mô lớn với các tiêu chuẩn phát triển bền vững được kỳ vọng sẽ tạo ra một mô hình đô thị biển mới cho khu vực phía Nam.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, sự xuất hiện của những dự án đại đô thị quy hoạch bài bản có thể đóng vai trò quan trọng trong quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam. Khi dòng vốn đầu tư ngày càng hướng đến các giá trị dài hạn, những dự án có quy mô lớn, hệ sinh thái hoàn chỉnh và khả năng khai thác kinh tế thực sẽ trở thành động lực chính cho giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường.

Trong chu kỳ mới, bất động sản Việt Nam nhiều khả năng sẽ chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên mở rộng diện tích sang giai đoạn tăng trưởng dựa trên chất lượng đô thị. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án quy hoạch bài bản, kết hợp hạ tầng hiện đại và tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ trở thành tâm điểm của dòng vốn trong những năm tới.