TP.HCM bước vào chu kỳ mới của bất động sản khi chính sách phát huy hiệu quả và điểm nghẽn dần được tháo gỡ

Phục hồi rõ nét nhưng áp lực lệch pha cung cầu vẫn hiện hữu

Phát biểu tại buổi họp mặt đầu xuân năm 2026, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực sau giai đoạn trầm lắng. Theo ông, doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2025 đạt khoảng 387.000 tỷ đồng, tăng hơn 8% so với năm trước, trong khi 2 tháng đầu năm 2026 tiếp tục duy trì mức tăng trên 10%. Diễn biến này phản ánh sự trở lại của nhu cầu trên cả thị trường mua bán lẫn cho thuê.

Tuy vậy, ông Châu nhấn mạnh sự phục hồi hiện nay chưa thực sự vững chắc do tồn tại bất cập lớn về cơ cấu sản phẩm. Trong nhiều năm qua, thị trường nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Ngược lại, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp gần như biến mất trong giai đoạn từ năm 2021 đến giữa năm 2025.

Trong khi đó, nhu cầu thực của thị trường lại tập trung chủ yếu ở các căn hộ có giá từ 2 đến 5 tỷ đồng, phục vụ nhóm người thu nhập trung bình, người trẻ và người mua nhà lần đầu. Theo ông Châu, sự lệch pha này không chỉ làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở mà còn khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro phát triển thiếu bền vững.

Ở góc độ an sinh, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã đạt một số kết quả tích cực nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Thành phố đã hoàn thành hơn 13.000 căn hộ trong năm 2025, đạt kế hoạch đề ra, song áp lực về nguồn cung vẫn rất lớn. Ông Châu chỉ ra rằng các vướng mắc liên quan đến tín dụng ưu đãi, lãi suất cho vay và quy trình xét duyệt đối tượng vẫn đang là rào cản đáng kể đối với cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Đáng chú ý, mức lãi suất vay ưu đãi hiện nay vẫn còn cao so với trước đây và so với một số quốc gia, trong khi chủ đầu tư lại chưa được tiếp cận đầy đủ nguồn vốn ưu đãi. Điều này khiến quá trình phát triển nhà ở xã hội chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng, dù nhu cầu ngày càng gia tăng.

Theo Chủ tịch HoREA, thị trường nhà ở xã hội vẫn đang đối mặt với nhiều "điểm nghẽn" cần sớm được tháo gỡ như chủ đầu tư dự án chưa được vay vốn tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội giai đoạn từ 1/8/2024 đến 31/12/2030. Bên cạnh đó, người mua, thuê nhà ở xã hội được vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất 5,4%/năm là khá cao so với mức 4,8%/năm trong giai đoạn trước và so với mức 3%/năm của một số nước trên thế giới. Ngoài ra, chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn trong việc lập danh sách đối tượng đủ điều kiện mua, thuê nhà ở xã hội.

"Công tác phát triển nhà ở xã hội đang nảy sinh bất cập từ thực tiễn. Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, việc bãi bỏ tiêu chí cư trú đã tạo làn sóng hồ sơ từ khắp nơi đổ dồn về thành phố. Minh chứng rõ nhất là dự án tại số 234 Lý Thường Kiệt chỉ có 750 căn hộ nhưng tiếp nhận tới 12.000 hồ sơ đăng ký, buộc phải tổ chức bốc thăm. Điều này đồng nghĩa với việc, ngay cả khi đáp ứng đầy đủ điều kiện, người dân vẫn phải “trông chờ may mắn” để có cơ hội mua nhà. Không chỉ vậy, mức lãi suất vay ưu đãi khoảng 5,4%/năm cũng đang trở thành áp lực lớn đối với người thu nhập thấp. Trong khi đó, chủ đầu tư lại chưa được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi tương xứng, khiến việc phát triển nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp", ông Lê Hoàng Châu thông tin .

Khơi thông chính sách và định hình động lực tăng trưởng mới

Ở góc độ quản lý, ông Bùi Xuân Cường - Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nhận định, TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu vừa xử lý các tồn tại kéo dài, vừa định hình các mô hình phát triển hiện đại hơn. Theo ông, năm 2026 là thời điểm then chốt để đưa các quy hoạch vào thực tiễn, tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn của thị trường.

Thành phố hiện đang triển khai đồng bộ nhiều chương trình phát triển đô thị, trong đó tập trung vào hoàn thiện hạ tầng, khai thác hiệu quả quỹ đất và thúc đẩy các mô hình phát triển gắn với giao thông. Các khu vực quanh tuyến metro và các đầu mối giao thông lớn được định hướng trở thành động lực tăng trưởng mới, góp phần mở rộng không gian đô thị.

Song song đó, TP.HCM cũng đẩy mạnh xử lý các dự án tồn đọng và tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhằm khơi thông nguồn lực. Hàng chục dự án kéo dài nhiều năm đã được giải quyết, tạo điều kiện để bổ sung nguồn cung cho thị trường. Việc đưa vào thí điểm hơn 400 khu đất với quy mô lớn để phát triển nhà ở thương mại được kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn cung đáng kể trong những năm tới.

Ông Cường cũng cho biết thành phố đang kêu gọi doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn vào các chương trình trọng điểm như phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và cải tạo chung cư cũ. Đây không chỉ là yêu cầu về kinh tế mà còn là nhiệm vụ gắn với mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển thị trường trong giai đoạn tới sẽ chú trọng yếu tố bền vững, bao gồm nâng cao chất lượng dự án, áp dụng các tiêu chuẩn quản trị hiện đại và đẩy mạnh chuyển đổi số trong toàn bộ vòng đời bất động sản. Theo ông Cường, chất lượng không chỉ là yếu tố cạnh tranh mà còn là nền tảng để củng cố niềm tin của thị trường.

Một vấn đề quan trọng khác được đặt ra là đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản. Thị trường cần giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và phát triển các kênh huy động vốn dài hạn nhằm tăng tính ổn định. Đồng thời, việc hoàn thiện cơ chế định giá đất và tận dụng các chính sách đặc thù cũng sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Từ góc nhìn tổng thể, cả ông Lê Hoàng Châu và ông Bùi Xuân Cường đều cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM đang có cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, cơ hội này chỉ có thể trở thành hiện thực khi các điểm nghẽn về thể chế, nguồn vốn và cơ cấu sản phẩm được giải quyết một cách đồng bộ.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng, đặc biệt ở phân khúc phục vụ đại đa số người dân, việc tái cân bằng thị trường sẽ đóng vai trò quyết định. Đây không chỉ là câu chuyện của riêng doanh nghiệp hay cơ quan quản lý mà đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ của toàn bộ hệ sinh thái thị trường, từ tài chính đến quy hoạch và chính sách.

Nếu làm được điều đó, TP.HCM không chỉ giải bài toán trước mắt mà còn có thể xây dựng một thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững trong dài hạn.