Trao quyền cho địa phương xác định giá trần nhà ở thương mại giá phù hợp

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của nhóm người thu nhập trung bình tại các đô thị ngày càng tăng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Một trong những đề xuất đáng chú ý là giao quyền cho chính quyền địa phương xác định mức giá bán tối đa của loại hình nhà ở này, thay vì áp dụng một khung giá chung trên phạm vi cả nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc trao thẩm quyền cho HĐND cấp tỉnh quyết định mức giá trần sẽ giúp chính sách linh hoạt hơn và bám sát thực tế thị trường từng địa phương. Thực tế cho thấy mặt bằng giá bất động sản giữa các vùng, đặc biệt giữa các đô thị lớn và các địa phương khác, có sự chênh lệch đáng kể. Do đó, nếu áp dụng một mức giá chung cho toàn quốc sẽ khó phản ánh đúng điều kiện kinh tế – xã hội cũng như chi phí phát triển dự án tại từng khu vực.

HoREA cho rằng đối với phân khúc căn hộ chung cư có từ một đến hai phòng ngủ, mức giá bán có thể dao động trong khoảng 30–70 triệu đồng mỗi mét vuông. Tùy theo vị trí, điều kiện kinh tế và mặt bằng giá của từng địa phương, giá mỗi căn hộ có thể nằm trong khoảng từ 2–5 tỷ đồng. Khi địa phương xác định được mức giá trần phù hợp, doanh nghiệp có điều kiện chủ động hơn trong việc phát triển sản phẩm, đồng thời vẫn đảm bảo khả năng tiếp cận của người mua.

Theo HoREA, việc quy định mức giá tối đa không đồng nghĩa với việc mọi dự án đều phải bán sát mức trần. Trên thực tế, những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, chi phí vốn thấp hoặc quản trị dự án hiệu quả hoàn toàn có thể đưa ra mức giá thấp hơn. Điều này vừa giúp mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân, vừa tạo ra sự cạnh tranh tích cực giữa các chủ đầu tư trong cùng phân khúc.

Bên cạnh vấn đề giá bán, HoREA cũng góp ý về quy định liên quan đến lợi nhuận của chủ đầu tư. Dự thảo Nghị quyết hiện đề xuất mức lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Tuy nhiên, theo Hiệp hội, cách tiếp cận này chưa thực sự phù hợp với bản chất của loại hình nhà ở này.

HoREA lập luận rằng nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là một dạng nhà ở thương mại, do đó Nhà nước không nên can thiệp sâu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bằng việc áp trần lợi nhuận cố định. Việc doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này nên dựa trên nguyên tắc tự nguyện, miễn là sản phẩm đáp ứng các tiêu chí về loại nhà và mức giá bán theo quy định.

Trong thực tế, các doanh nghiệp có nguồn vốn chủ sở hữu lớn hoặc chi phí vốn thấp hoàn toàn có khả năng đạt mức lợi nhuận cao hơn nếu quản trị dự án hiệu quả. Vì vậy, việc áp trần lợi nhuận có thể làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này đối với nhà đầu tư. Theo HoREA, cách tiếp cận phù hợp hơn là để doanh nghiệp chủ động trong hoạt động kinh doanh, tương tự cơ chế từng được áp dụng trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ giai đoạn trước.

Hiệp hội cũng đề nghị điều chỉnh tên điều khoản trong dự thảo Nghị quyết theo hướng chỉ nêu “cơ chế và chính sách đặc thù” đối với chủ đầu tư và người mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Lý do là theo quy định của Luật Nhà ở 2023, các chính sách ưu đãi từ ngân sách nhà nước chỉ áp dụng đối với nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Do đó, đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, HoREA cho rằng không nên áp dụng cơ chế bao cấp hoặc hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách. Thay vào đó, Nhà nước nên xây dựng các cơ chế khuyến khích về thủ tục đầu tư, tiếp cận đất đai và môi trường pháp lý nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

Một nội dung khác cũng được HoREA đề xuất làm rõ là đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo đó, người mua có thể là cá nhân trong nước chưa sở hữu nhà ở, hoặc đã có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn mỗi người. Nhóm đối tượng này chủ yếu bao gồm người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp tại đô thị và những người mua nhà lần đầu.

Để tránh tình trạng lợi dụng chính sách, HoREA kiến nghị quy định mỗi cá nhân chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở thương mại giá phù hợp. Đồng thời, người mua không được chuyển nhượng căn nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao. Trong trường hợp có nhu cầu bán lại trong thời gian này, việc chuyển nhượng chỉ nên thực hiện cho chủ đầu tư hoặc cho người thuộc nhóm đủ điều kiện mua nhà ở thương mại giá phù hợp.

Từ góc nhìn chuyên gia, Nguyễn Văn Đính - chuyên gia bất động sản cho rằng phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là hướng đi cần thiết trong bối cảnh thị trường đang thiếu nguồn cung cho nhóm người có thu nhập trung bình tại các đô thị.

Theo ông, phân khúc này không chỉ góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở thực cho thị trường mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều người dân. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, chính sách cần được thiết kế theo hướng hài hòa giữa mục tiêu an sinh xã hội và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

Ông Đính cho rằng nếu địa phương được chủ động xác định mức giá bán phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội và chi phí phát triển dự án tại từng khu vực, doanh nghiệp sẽ có cơ sở rõ ràng hơn trong việc xây dựng phương án đầu tư và cân đối chi phí. Đồng thời, việc cải thiện thủ tục pháp lý, rút ngắn quy trình phê duyệt dự án và tiếp cận quỹ đất cũng sẽ giúp giảm chi phí phát triển, qua đó khuyến khích doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.