Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi chọn lọc, hướng tới phát triển bền vững

Phát biểu tại Diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Nhiều phân khúc từng bước phục hồi, tâm lý thị trường ổn định hơn và niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư dần được củng cố. Đáng chú ý, nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng khi cả nước đã triển khai hơn 600 dự án với quy mô gần 700.000 căn hộ, góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực và bảo đảm an sinh xã hội.

Cùng với sự phục hồi về quy mô, chất lượng các dự án cũng được nâng lên, thể hiện qua xu hướng phát triển đồng bộ hạ tầng, ứng dụng công nghệ, thiết kế xanh và thân thiện môi trường. Tuy nhiên, Thứ trưởng cũng thẳng thắn chỉ ra những thách thức lớn khi giá bất động sản vẫn ở mức cao, cơ cấu sản phẩm mất cân đối, phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong khi nhà ở giá phù hợp còn thiếu. Theo ông, đây là vấn đề mang tính cơ cấu, đòi hỏi sự điều chỉnh đồng bộ từ quy hoạch, chính sách đất đai, tín dụng đến chiến lược đầu tư của doanh nghiệp.

Nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, thời gian qua Chính phủ và các bộ, ngành đã đẩy mạnh rà soát, hoàn thiện thể chế và xử lý các dự án tồn đọng. Riêng năm 2025, khoảng 926 dự án với tổng vốn hơn 724.000 tỷ đồng đã được tháo gỡ, góp phần khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế. 

Bước sang năm 2026, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh khẳng định Bộ Xây dựng sẽ luôn đồng hành cùng các địa phương, doanh nghiệp và chủ đầu tư nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Trọng tâm trong thời gian tới là tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở có giá phù hợp, qua đó từng bước đưa bất động sản trở lại đúng vai trò là nền tảng quan trọng của nền kinh tế và an sinh xã hội.

Trình bày báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 tại Diễn đàn, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, năm qua ghi nhận sự tăng trưởng tích cực của nguồn cung, tiệm cận giai đoạn trước COVID-19, trong khi giao dịch duy trì sôi động suốt phần lớn thời gian. 

Cụ thể, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 – 2025. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho các giai đoạn tiếp theo.

Dù nguồn cung tăng mạnh, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn là vấn đề nổi cộm. Tại một số địa phương khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp tăng lên, góp phần cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM (cũ), sự mất cân đối ngày càng rõ nét khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. 

Năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp đôi năm 2024, song khoảng 25% trong số này có giá trên 100 triệu đồng/m². Riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m², cho thấy phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Xét theo khu vực, miền Bắc vẫn dẫn đầu với 48% tổng nguồn cung cả nước, miền Nam vươn lên chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án được tái khởi động sau thời gian dài trầm lắng, trong khi miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%. Nguồn cung tiếp tục do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt, trong đó Vingroup giữ vai trò nổi bật.

Về thanh khoản, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong 3 quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. 

Tuy nhiên, sang quý IV, tỷ lệ này giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất bắt đầu nhích lên. Theo ông Chung, cầu đầu tư vẫn là động lực chính của thị trường, song đáng chú ý là tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt.

Cùng với giao dịch, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục thiết lập những ngưỡng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc bất động sản thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán phổ biến từ 5 – 10%, riêng đất nền tăng tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài. Nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh chiến lược theo hướng giãn tiến độ xây dựng, ưu đãi cho nhóm khách hàng ở thực và hạn chế chuyển nhượng ngắn hạn nhằm hình thành các cộng đồng cư dân ổn định, bền vững.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 do VARS công bố, thị trường đang từng bước thoát khỏi giai đoạn trầm lắng, chuyển sang trạng thái phục hồi mang tính chọn lọc rõ nét, với sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và khu vực. Năm 2024 được xác định là “đáy chu kỳ”, tạo nền tảng cho sự phục hồi trong năm 2025, song quá trình này không diễn ra đồng loạt mà tập trung vào các phân khúc có nhu cầu ở thực, pháp lý hoàn chỉnh và mức giá phù hợp. 

Về trung và dài hạn, VARS đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nền tảng tích cực nhờ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng và nhu cầu nhà ở lớn. Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định và bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, tháo gỡ các điểm nghẽn trong thủ tục đầu tư, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, qua đó tạo nền móng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn trong những năm tiếp theo.