Thị trường bất động sản TP.HCM bước vào giai đoạn siết kỷ cương pháp lý trước tình trạng bán “lúa non” tràn lan

Trong nhiều tháng qua, Sở Xây dựng TP.HCM liên tục phát đi cảnh báo về các vi phạm trong hoạt động huy động vốn và giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp và sàn môi giới vẫn tiếp tục rao bán dự án chưa hoàn tất pháp lý, thậm chí chưa triển khai xây dựng. Đây là biểu hiện cho thấy mức độ cạnh tranh thiếu lành mạnh vẫn còn tồn tại, đồng thời phản ánh sự chậm thích nghi của một bộ phận doanh nghiệp trước yêu cầu minh bạch hóa thị trường.

Từ góc độ thị trường, việc rao bán sản phẩm chưa đủ điều kiện không chỉ gây rủi ro trực tiếp cho người mua mà còn tạo ra hiệu ứng lệch pha cung – cầu, hình thành kỳ vọng giá ảo và gây nhiễu loạn dòng thông tin. Khi những dự án “trên giấy” được đẩy giá, thị trường lập tức chịu tác động lan tỏa, khiến nhà đầu tư khó đánh giá giá trị thực và xu hướng dài hạn.

Để lập lại trật tự, Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS ngày 10/10/2025 của Sở Xây dựng nhấn mạnh yêu cầu doanh nghiệp phải công khai đầy đủ thông tin dự án trước khi đưa vào kinh doanh và thực hiện báo cáo theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Nghị định 94/2024/NĐ-CP và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Hành vi vi phạm, bao gồm huy động vốn sai mục đích hoặc chuyển nhượng dự án trái phép, sẽ bị xử phạt nặng và có thể bị đình chỉ hoạt động theo Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Đối với nhà đầu tư, đây là tín hiệu quan trọng. Việc cơ quan quản lý tăng cường xử lý sẽ giúp giảm thiểu tình trạng dự án “ma”, dự án không đủ điều kiện pháp lý, từ đó thiết lập mặt bằng rủi ro mới trên thị trường. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, điều này khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong quá trình thẩm định pháp lý dự án, nhất là trong bối cảnh một số chủ đầu tư và môi giới vẫn tìm cách lách luật bằng hình thức đặt giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn trá hình hoặc ủy quyền sai quy định.

UBND TP.HCM cũng yêu cầu Sở Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan tăng cường thanh tra, giám sát, đặc biệt đối với những dự án có dấu hiệu tăng giá bất thường. Đây là biện pháp nhằm hạn chế tình trạng gom hàng, thổi giá, tạo sóng giả và thao túng kỳ vọng thị trường. Với nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa việc đánh giá rủi ro tài chính cần gắn liền với đánh giá rủi ro pháp lý, bởi những dự án không minh bạch có thể bị tạm dừng, thanh tra hoặc xử lý, kéo theo nguy cơ mất vốn hoặc kéo dài thời gian triển khai.

Tại họp báo kinh tế – xã hội ngày 11/12, đại diện Sở Xây dựng khẳng định: hoạt động môi giới cũng đang được siết chặt. Theo Điều 61 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp môi giới phải được cấp phép, công khai thông tin và có nhân sự sở hữu chứng chỉ hành nghề. Việc này tác động trực tiếp đến chất lượng thông tin mà nhà đầu tư nhận được, giảm thiểu tình trạng môi giới tự phát, thiếu hiểu biết pháp lý nhưng vẫn tham gia dẫn dắt dòng tiền thị trường.

Nhằm tăng cường tuân thủ, Thông báo số 1171 ngày 31/3/2025 yêu cầu toàn bộ sàn giao dịch, công ty môi giới và tổ chức tư vấn phải thực hiện nghiêm quy định pháp luật và đăng tải thông tin trên hệ thống dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản. Đây là nền tảng hỗ trợ nhà đầu tư thẩm định dự án một cách minh bạch và chuẩn xác hơn.

Một số dự án chậm đưa đất vào sử dụng hoặc chậm hoàn thiện pháp lý cũng đã được Sở Xây dựng chuyển sang Sở Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra và xử lý. Đối với nhà đầu tư, điều này cảnh báo rằng những dự án kéo dài tiến độ hoặc không đáp ứng nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có thể bị thu hồi hoặc bị áp dụng biện pháp mạnh, làm phát sinh rủi ro lớn đối với dòng vốn bỏ vào.

Theo các chuyên gia pháp lý, sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan quản lý tại TP.HCM là tín hiệu tích cực về trung và dài hạn, nhưng cũng là lời cảnh báo đối với những chủ đầu tư vi phạm và nhà đầu tư thiếu thận trọng. Thị trường đang dịch chuyển sang giai đoạn minh bạch và chuyên nghiệp hơn; rủi ro pháp lý sẽ là yếu tố quyết định chất lượng và độ an toàn của mỗi khoản đầu tư.