Thị trường phía Nam mở pha tăng trưởng mới nhờ tư duy kiến tạo và nhu cầu ở thật

Tư duy kiến tạo đô thị đang tái định hình tương lai vùng động lực phía Nam

Diễn đàn Bất động sản Vùng động lực phía Nam lần thứ I cho thấy điểm chung lớn nhất trong quan điểm của giới chuyên gia: vùng phía Nam chỉ có thể phát triển bền vững nếu chuyển từ tư duy mở rộng cục bộ sang mô hình kiến tạo đa trung tâm, gắn kết kinh tế – đô thị – hạ tầng thành một chỉnh thể thống nhất.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VREA), nhận định việc Quốc hội sửa đổi Luật Quy hoạch theo hướng phân quyền mạnh cho địa phương chính là bước ngoặt của thị trường. Ông cho rằng TP. Hồ Chí Minh sẽ được trao thêm dư địa về mô hình phát triển và nguồn lực thực thi, qua đó tiếp tục giữ vai trò hạt nhân tăng trưởng của cả nước.
Theo ông Khôi, doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ đợi chính sách mà cần chủ động dịch chuyển chiến lược, từ phát triển đơn lẻ sang mô hình dự án xanh – thông minh – tích hợp, đóng góp vào cấu trúc đô thị hiện đại.

Phân tích sâu hơn về cấu trúc vùng, PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, nhấn mạnh khái niệm “vùng động lực” phải gắn liền với “vùng kinh tế trọng điểm”.

Theo ông Thiên, vùng động lực không chỉ là nơi tăng trưởng tốt, mà còn phải có khả năng lan tỏa, kích hoạt sự phát triển của toàn bộ khu vực. Tuy nhiên thực tế nhiều năm cho thấy liên kết vùng Đông Nam Bộ – nơi có tiềm năng hàng đầu cả nước – vẫn chưa tạo được sức cộng hưởng như kỳ vọng.

Ông Thiên đánh giá: “Nếu tiếp tục phát triển theo cách mỗi địa phương một hướng, không có trục kết nối hạ tầng – logistics – đô thị thống nhất, thì vùng động lực sẽ không thể phát huy hiệu quả. Việc phải ‘làm lại’ trong tương lai là hoàn toàn có thể xảy ra.”
Quan điểm này cho thấy sự cấp thiết của việc hình thành mạng lưới liên thông đa phương thức, đặt mô hình TOD vào vị trí trung tâm để tối ưu năng lực vận chuyển, giảm áp lực dân cư và nâng chất lượng môi trường sống.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng đây là thời điểm vàng của vùng động lực phía Nam. Với TP. Hồ Chí Minh làm lõi, kết hợp cùng những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế hàng đầu thì khu vực này tạo thành “tam giác tăng trưởng mở rộng”, có khả năng thu hút dòng vốn lớn trong giai đoạn 2025 – 2030.

Ông Tuyến phân tích: “TP. Hồ Chí Minh hiện sở hữu quy mô dân số hơn 20 triệu người, chiếm 27% GDP cả nước. Với nền tảng vĩ mô này, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trở thành lực hút lớn đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước.”

Ngoài ra, xu hướng dòng vốn từ phía Bắc dịch chuyển mạnh vào phía Nam, chủ yếu về TP. Hồ Chí Minh, cho thấy niềm tin của giới đầu tư đang tập trung vào các đô thị có khả năng tăng trưởng dài hạn, được dẫn dắt bởi quy hoạch mới và hạ tầng trọng điểm.

Nhu cầu ở thật giữ vai trò trụ cột tạo sức bật bền vững cho thị trường

Trong bối cảnh nhiều phân khúc của thị trường còn biến động, nhu cầu ở thật tiếp tục là “điểm tựa” giúp thị trường giữ được nhịp ổn định. Ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group, chia sẻ tại Diễn đàn rằng 70–80% nhu cầu trên thị trường hiện nay đến từ người mua có nhu cầu an cư thực sự. Điều này khiến phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập trở thành tâm điểm của cả chính sách và chiến lược doanh nghiệp.

Theo ông Thành, Việt Nam đang có 53,2 triệu người trong độ tuổi lao động, tỷ lệ đô thị hóa đã vượt 41%. Càng nhiều người di cư vào đô thị lớn thì nhu cầu nhà ở càng gia tăng, nhưng thị trường lại xuất hiện khoảng cách lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả.

Ông Thành cho rằng thị trường nhà ở hiện phải đối mặt với bốn nhóm thách thức đan xen khi giá nhà tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ cải thiện thu nhập của người dân trong suốt một thập kỷ, trong khi nguồn cung sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm do thị trường nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp có diện tích lớn và vật liệu xa xỉ, kéo theo chi phí đầu vào từ pháp lý, thuế, giá đất, vật liệu xây dựng đến lãi vay đều leo thang khiến giá bán bị đội lên, song song đó là khả năng tiếp cận tín dụng bị thu hẹp khi lãi suất giai đoạn 2024–2025 tăng trở lại, tạo áp lực lớn lên người mua nhà và làm chậm lại quyết định an cư của phần đông khách hàng có nhu cầu thật.

Ông Thành nhấn mạnh: “Trước những thách thức này, thị trường phải quay lại giá trị cốt lõi. Nhà ở trước hết là để an cư. Doanh nghiệp phải có trách nhiệm thu hẹp khoảng cách an cư và tạo điều kiện để người dân chạm tới mái ấm phù hợp”.

Ở tầm chính sách, ông đánh giá Nghị quyết 68 cùng các chương trình thúc đẩy nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền đang mở ra động lực mới cho thị trường. Ở cấp đô thị, mô hình “đô thị nén – 15 phút” sẽ giúp giảm chi phí sinh hoạt và nâng chất lượng sống, phù hợp xu hướng phát triển của thế hệ trẻ.

Với doanh nghiệp, ông Thành cho rằng nhiệm vụ trọng tâm trong giai đoạn tới là phát triển các sản phẩm phù hợp nhu cầu thật, đảm bảo pháp lý minh bạch, kiểm soát chi phí để giữ giá hợp lý và kiên trì chiến lược đô thị hóa bền vững.

Diễn đàn năm nay cũng ghi nhận sự vinh danh của nhiều doanh nghiệp và dự án tiêu biểu, cho thấy sự chuyển dịch rõ nét của thị trường về phía các sản phẩm “giá trị thật”. Trong đó, vinh danh Thương hiệu, Sản phẩm, Dịch vụ Bất động sản tiêu biểu Vùng động lực phía Nam năm 2025 đã tôn vinh Top 5 đơn vị tư vấn phát triển dự án gồm Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS), Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services), Công ty Cổ phần Bất động sản SG Holdings, Công ty Cổ phần DKRA Group (DKRA Group), Công ty Cổ phần Kinh doanh WestLand (WestLand). Top 5 dự án bất động sản giá trị thật gồm Dự án Chủ đầu tư The Win City - Thắng Lợi Group, Dự án Bcons New Sky - Tập đoàn Bcons, Tổ hợp phố thương mại The Sholi - Đơn vị Tư vấn và Phát triển dự án: DKRA Consulting, Dự án Maison Grand - Công ty TNHH Tùng Mỹ (Tumys Homes), Khu đô thị Phước Đông New City - Công ty Cổ Phần Đầu Tư Sài Gòn VRG. Top 5 dự án đô thị TOD tiềm năng nhất gồm The Global City - Masterise Homes, Vinhomes Green Paradise - Công ty Cổ phần Vinhomes, La Pura - Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, The 9 Stellars - SonKim Land, Spring Ville - Gamuda Land.