HoREA kiến nghị hoàn thiện hành lang pháp lý để gỡ điểm nghẽn đất đai cho doanh nghiệp cổ phần hóa

Doanh nghiệp cổ phần hóa kẹt vì khoảng trống pháp lý

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM HoREA vừa gửi văn bản góp ý tới Quốc hội về dự thảo Nghị quyết liên quan tháo gỡ các khó khăn trong quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai. Điểm đáng chú ý nhất trong kiến nghị là nhóm vướng mắc kéo dài nhiều năm đối với quỹ đất do doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa quản lý – một vấn đề được đánh giá là đang “giam cầm” nguồn lực phát triển đô thị và làm đình trệ hàng loạt dự án.

Theo văn bản số 148/2025/CV-HoREA, TP.HCM hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp đã cổ phần hóa, phần lớn sở hữu và quản lý quỹ đất có nguồn gốc công. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2007–2021, khung pháp luật chưa quy định rõ việc lập và phê duyệt “phương án sử dụng đất”, dẫn đến tình trạng đa số doanh nghiệp không có hoặc chưa được chấp thuận phương án này.

Sự thiếu hụt hành lang pháp lý đã tạo ra hệ lụy nghiêm trọng: doanh nghiệp không thể chuyển mục đích sử dụng đất; nhiều khu đất không được đưa vào khai thác dù có vị trí đắc địa; một số dự án phải “đắp chiếu” hàng chục năm, gây lãng phí tài nguyên và làm giảm hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.

Một ví dụ điển hình được HoREA nêu là trường hợp của Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5, dù Nhà nước vẫn nắm giữ 99,78% cổ phần nhưng doanh nghiệp gần như không thể triển khai đầu tư do những vướng mắc pháp lý kéo dài từ giai đoạn chuyển đổi mô hình hoạt động.

Cùng với đó, nhiều địa phương gặp khó trong khâu thẩm định và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp cổ phần hóa. Luật Đất đai 2024 chưa có quy định rõ ràng cho nhóm doanh nghiệp này, khiến cơ quan thực thi lo ngại rủi ro, dẫn đến tâm lý “không dám giải quyết”.

Theo HoREA, trước năm 2007, khi chưa có Nghị định 109/2007/NĐ-CP, quy định về lập phương án sử dụng đất trong cổ phần hóa chưa được đề cập. Giai đoạn 2007–2021 tuy đã có quy định nhưng lại thiếu hướng dẫn chi tiết. Mãi đến khi Nghị định 140/2020/NĐ-CP và Thông tư 03/2021/TT-BTNMT được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường mới hướng dẫn cụ thể quy trình lập và phê duyệt phương án này.

Hệ quả là phần lớn doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong giai đoạn 14 năm nói trên không có “phương án sử dụng đất” được phê duyệt theo đúng quy định, khiến khối tài sản đất đai trị giá hàng trăm nghìn tỷ đồng rơi vào trạng thái “đóng băng”.

Kiến nghị xây dựng cơ chế riêng cho giai đoạn 2007–2021

Mặc dù Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất – bao gồm doanh nghiệp cổ phần hóa – được chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng thực tế áp dụng đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Một số địa phương cho rằng đất doanh nghiệp cổ phần hóa quản lý vẫn là “đất công”, do đó khi doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì phải đấu giá, đấu thầu lại.

HoREA đánh giá quan điểm này không phù hợp vì doanh nghiệp cổ phần hóa, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, vẫn phải nộp đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định, đồng thời tuân thủ quy hoạch được duyệt. Như vậy, tài sản công không bị thất thoát và ngân sách vẫn đảm bảo nguồn thu.

Hiệp hội đề nghị Quốc hội bổ sung quy định riêng đối với phần quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong giai đoạn 2007–2021 vào dự thảo Nghị quyết. Đây sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng giúp cán bộ, công chức yên tâm xử lý hồ sơ; đồng thời khai thông nguồn lực đất đai đang bị “ách tắc”, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoàn thiện pháp lý, triển khai dự án và đóng góp trở lại cho nền kinh tế.

Bên cạnh tác động tích cực đến hoạt động đầu tư, kiến nghị này được HoREA cho rằng còn giúp tăng nguồn thu ngân sách thông qua cơ chế truy thu nghĩa vụ tài chính; hạn chế tình trạng giữ đất không đưa vào sử dụng; bảo vệ quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp đã cổ phần hóa; và quan trọng hơn, ổn định trật tự pháp lý đối với quỹ đất có nguồn gốc nhà nước – vốn là một trong những nguồn lực then chốt cho phát triển đô thị bền vững.